Zwrot nakładów nie obciąża nabywcy

Ta zasada, jeśli współwłaściciele nie umówili się inaczej, dotyczy też nakładów na rzeczy ruchome, np. wspólny samochód, ciągnik, maszynę. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 lutego 2008 r. uznał, że jeśli po dokonaniu tych nakładów udział czy udziały zmieniły właściciela, to zwrot nakładów należy się od osoby, która była współwłaścicielem w czasie ich dokonywania (sygn. III CZP 144/07). Stwierdził, co ważne, że dotyczy to także sytuacji, gdy zainteresowani uzyskali udziały nieodpłatnie (w drodze darowizny).

W tej uchwale została wyjaśniona wątpliwość prawna powstała na tle sprawy wniesionej przez trzech (Katarzynę, Marcina, Marię K.) spośród pięciu współwłaścicieli nieruchomości zabudowanej sporym domem. Każda z tych osób ma udział wynoszący 1/4, a dwoje pozostałych współwłaścicieli – małżonkowie Maria i Tadeusz S. – 1/4. Sąd zniósł tę współwłasność w taki sposób, że trzem pierwszym przyznał nieruchomość (każdemu udział wynoszący 1/3), a dwojgu pozostałym spłatę od nich w kwocie 131 250 zł. Wszyscy oni nabyli swe udziały w drodze darowizny od pierwotnych właścicieli – Bronisława i Anieli T. W 1980 r. darowali oni córce, Marii S., i jej mężowi udział wynoszący 1/4. W 1991 r. małżonkowie S. zakończyli rozbudowę i przebudowę domu. Poczynione przez nich wówczas nakłady sąd ustalił następnie na 74 tys. zł, a wartość całej nieruchomości, razem z tymi nakładami – na 303 tys. zł. W 1992 r. małżonkowie T. darowali swój udział wynoszący 3/4 drugiej córce Marii K. i jej dzieciom – każdemu po 1/4.

Sąd ustalił spłatę na rzecz małżonków S. w ten sposób, że: od aktualnej wartości nieruchomości odjął wartość nakładów i uzyskany wynik (229 tys. zł) podzielił stosownie do aktualnych czterech udziałów, uzyskując wartość każdego z nich w kwocie 57 250 zł. Następnie udział małżonków S. powiększył o wartość nakładów, co dało 131 250 zł. W ten sposób miały być jednocześnie rozliczone między współwłaścicielami nakłady na wspólną nieruchomość.

Z takim wyliczeniem spłaty nie zgodzili się trzej współwłaściciele, którzy mieli uiścić spłatę. Twierdzili, że roszczenie o zwrot nakładów przedawniło się, jako że stało się wymagalne w 1991 r. z chwilą zakończenia rozbudowy. Przyjęli bowiem założenie, że roszczenie to ma charakter zobowiązaniowy, obligacyjny, a nie rzeczowy (ciążący niejako na rzeczy).

Sąd II instancji powziął wątpliwość co do słuszności tego stanowiska. Stąd pytanie do SN.

Co do charakteru roszczenia współwłaściciela o zwrot nakładów poczynionych na wspólną nieruchomość czy inną rzecz nie ma zgody w nauce prawa ani w orzecznictwie SN. Sąd II instancji w uzasadnieniu pytania prawnego przytoczył argumenty przemawiające zarówno za uznaniem, że przewidziany w art. 207 kodeksu cywilnego obowiązek rozliczenia nakładów przechodzi na nabywcę udziału we współwłasności, jak i przeciwko temu stanowisku.

Za pierwszym przemawia to, że nabywca nie tylko nie miał żadnego wpływu na decyzję dotyczącą nakładu, ale także jeśli nabywa udział wiele lat po poczynieniu nakładu, może nawet nie wiedzieć ani o nakładzie, ani o tym, że nie został on rozliczony. Tymczasem sprzedający udział z reguły ustala cenę z uwzględnieniem wartości wzbogaconej o nakład. Obciążanie nabywcy w takich wypadkach obowiązkiem zwrotu innemu współwłaścicielowi nakładu godziłoby w pewność i bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Za drugim stanowiskiem przemawiają – zdaniem sądu – względy słuszności, zwłaszcza jeśli nabywcy uzyskują udział za darmo, w drodze darowizny.

W ostatnim orzeczeniu dotyczącym tej kwestii (uchwała z 10 maja 2006 r., sygn. III CZP 11/06) SN opowiedział się za pierwszym stanowiskiem, tj. obligacyjnym charakterem roszczenia o zwrot nakładów. Jako adresatów takich roszczeń wskazał osoby, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładów.

Takiego samego zdania był SN w uchwale podjętej w odpowiedzi na pytanie prawne powstałe na tle przedstawionej sprawy. Zaznaczył w niej przede wszystkim, że dotyczy to również sytuacji, gdy osoba, która była współwłaścicielem nieruchomości, w czasie ponoszenia nakładów zbyła swój udział nieodpłatnie (darowała). Konsekwencją tego stanowiska jest to, że roszczenia współwłaściciela, który poniósł nakłady, wobec pozostałych współwłaścicieli przedawniają się z upływem dziesięciu lat od ich poczynienia.

- Zasada zapisana w art. 207 kodeksu cywilnego jest taka, że pożytki i przychody ze współwłasności przypadają współwłaścicielom w stosunku do ich udziałów i że w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

- Przepis ten jest prawną podstawą do żądania przez współwłaściciela, który poczynił nakłady na wspólną nieruchomość, zwrotu odpowiedniej ich części od pozostałych współwłaścicieli. Mogą oni jednak umówić się inaczej.