Z dożywotnikiem lub kurierem po sąsiedzku

Jeśli sprzedawca lokalu proponuje zbyt niską stawkę, znacznie odbiegającą od wartości rynkowej, należy wnikliwie się zapoznać z ofertą. Niekoniecznie będzie to oszust próbujący przeprowadzić transakcję z kilkoma osobami jednocześnie. Mieszkanie może być jednak obciążone wadami prawnymi czy nawet fizycznymi.

– Lokal może np. znajdować się w bardzo hałaśliwym miejscu lub posiadać uciążliwe sąsiedztwo – zauważa Ewa Orłowska z agencji Polanowscy Nieruchomości.

[srodtytul]Lokal w biurze[/srodtytul]

W portalu Oferty.net widnieje m.in. ogłoszenie sprzedaży 44-metrowego, dwupokojowego lokum w wielkiej płycie za 220 tys. zł, czyli 5 tys. zł za mkw. Mieszkanie znajduje się w Śródmieściu przy ul. Ludnej. Jednak to nie wielka płyta sprawia, że cena jest tak niska, tylko fakt, iż w akcie notarialnym sprzedaży pojawi się zapis przyznający prawo poprzednim właścicielom dożywotnio mieszkać w owym lokum.

Można oczywiście taką transakcję potraktować jako lokatę kapitału, zwłaszcza gdy sami właściciele deklarują opłacanie czynszu i mediów i zapewniają, że „czas ograniczenia (dożywocia) jest szacowany na 5 – 10 lat”. Jednak właściwie nie ma pewności, na jaki konkretnie czas nabywca zamrozi kapitał oraz w jakim stanie będzie lokum czy budynek, gdy je wreszcie przejmie.

W portalu Gratka.pl do wzięcia za 250 tys. zł jest 48-metrowe lokum w przedwojennej kamienicy w Rembertowie. Niestety, zarówno samo mieszkanie, jak i cały budynek wymagają remontu. W dodatku pomieszczenia są ogrzewane za pomocą pieców kaflowych. I choć oferta figuruje jako „dwupokojowa”, faktycznie jest to jeden duży pokój, który można sobie podzielić.

Za 119 tys. zł można kupić niespełna 30 mkw. we Włochach, przy ul. Mineralnej. Jednak choć lokum ma założoną księgę wieczystą, jest to faktycznie suterena, która dodatkowo wymaga remontu. W sprzedaży znajduje się także trzypokojowe M o pow. 56 mkw. w Śródmieściu, przy ul. Poznańskiej. Jego cena ofertowa wynosi tylko 238 tys. zł, gdyż do tej pory służyło za biuro. W efekcie nie ma łazienki, tylko WC z umywalką, a kuchnia została przerobiona na kolejny pokój. W dodatku cała podłoga wymaga wymiany. Zrobienie z tego lokalu mieszkania będzie więc wymagać niemałych nakładów finansowych.

Przy wyjątkowo atrakcyjnych finansowo propozycjach Ewa Orłowska sugeruje też sprawdzenie m.in. planu zagospodarowania przestrzennego. – Np. kupując mieszkanie przy ul. Płaskowickiej w Miasteczku Wilanów, warto mieć na uwadze, że w przyszłości niedaleko będzie przebiegać autostrada – mówi Orłowska.

[srodtytul]Drogie wady[/srodtytul]

W ogłoszeniach pojawiają się czasem dość tanie oferty „sprzedaży” mieszkań z zasobów towarzystw budownictwa społecznego (TBS) za 100 – 200 tys. zł. Jednak sprzedaż takiego mieszkania jest niemożliwa w świetle prawa. Można być najemcą w TBS.

Czasem stawkę za lokal znacznie może obniżyć... hałas. – Na parterze jednego z nowych budynków siedzibę urządziła firma kurierska. Przesyłki dostarczane są ciężarówkami i przeładowywane kilkakrotnie w trakcie każdej nocy. Protesty mieszkańców nie przyniosły do tej pory rezultatu – opowiada Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości.

Jeśli wiemy już, jakie wady obniżają koszt kupna M, decyzję o transakcji trzeba dobrze przemyśleć, bo późniejsze koszty, nie tylko finansowe, mogą być wyższe niż zyski z niższej ceny.

– Usunięcie niektórych wad może nam zająć wiele czasu i nerwów. O ile problemy z uciążliwym sąsiadem są przejściowe i kiedyś wreszcie się skończą, to wady konstrukcyjne budynku czy ruchliwa trasa pozostaną – zaznacza Edyta Krakowiak.

Dodaje, że jeżeli pośrednik przyjmuje ofertę mieszkania z wadami, nabywca musi mieć pełną świadomość wad mieszkania i poświadczyć ten fakt przy akcie notarialnym. – W przeciwnym razie po zakupie może mieć roszczenia wobec sprzedającego, ale również może żądać odszkodowania od agencji – twierdzi Krakowiak.

[ramka][b]Warto pamiętać[/b]

Możliwe przyczyny niskiej ceny mieszkania:

>> sprzedający nie jest właścicielem – w tym wypadku nie dojdzie do ostatecznej umowy sprzedaży w notariacie, ale można stracić zadatek dany przy umowie przyrzeczenia. Czasami lokator próbuje sprzedać mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, zobowiązując się do przeniesienia na nas własności po przekształceniu mieszkania we własnościowe, wykupując lokum za pieniądze nowego właściciela,

>> jeśli sprzedaje pełnomocnik właściciela, może się okazać, że pełnomocnictwo zostało odwołane,

>> sprzedający zataił pozostałych spadkobierców,

>> istnieje wierzytelność albo inne roszczenia obciążające nieruchomość, a jeszcze nieujawnione w księdze wieczystej,

>> w mieszkaniu zamieszkuje osoba z prawem dożywocia,

>> po cesji praw deweloper ogłasza upadłość, co przed przewłaszczeniem lokalu najczęściej prowadzi do utraty wpłaconych dotychczas pieniędzy,