Jeśli firmie zależy na kliencie – negocjuje z nim zapisy w umowie

[b]Rz: Czy gdy deweloper upadnie, budowa osiedla może zostać dokończona, a nabywcy mogą liczyć na mieszkania w tej samej cenie, na takich samych warunkach jak w zawartych umowach? W jakich sytuacjach jest to możliwe?[/b]

[b] Tomasz Kurek:[/b] Gdy sąd ogłosi upadłość spółki dewelopera, wszelkie decyzje odnośnie wykonania lub też niewykonania umów zawartych przez dewelopera podejmuje syndyk masy upadłości działający pod nadzorem sądu.

Należy pamiętać, że upadłość może zostać ogłoszona w sytuacji niewypłacalności dewelopera, która oznacza, że nie płaci on swych zobowiązań. Syndyk ma obowiązek przede wszystkim tak prowadzić sprawy upadłej spółki, aby spłacić wymagalne wierzytelności, czyli zadłużenie upadłej spółki wobec jej kontrahentów. Jeżeli syndyk uzna, że dokończenie budowy jest możliwe i korzystne – gdyż w ten sposób zostaną uzyskane większe wpływy ze sprzedaży mieszkań niż ze sprzedaży nieruchomości z rozpoczętą budową – to za zgodą sądu może zdecydować o kontynuacji inwestycji. Wówczas będą obowiązywały umowy zawarte przez dewelopera z przyszłymi nabywcami.

[b]Kto może dokończyć taką budowę po deweloperze? Tylko inny, który wykupi jego długi czy także stowarzyszenie założone przez niedoszłych mieszkańców? Jak się mogą bronić w takiej sytuacji kupujący?[/b]

O ile syndyk nie zdecyduje się kontynuować rozpoczętej budowy, to najprawdopodobniej będzie zmierzał do wypowiedzenia umów przedwstępnych sprzedaży lub umów deweloperskich zawartych z przyszłymi nabywcami i sprzedaży nieruchomości z rozpoczętą budową.

W takiej sytuacji przyszli nabywcy mogą żądać, aby sąd zobowiązał jednak syndyka do kontynuacji budowy. Mogą też zaproponować syndykowi nabycie nieruchomości z rozpoczęta budową, z zaliczeniem na poczet ceny nabycia swoich wierzytelności wobec upadłego, i kontynuować budowę.

[b]Jak dziś prawo zabezpiecza interesy osób kupujących mieszkania na wczesnym etapie budowy, finansujących inwestycję dewelopera – często własnymi kredytami – bez gwarancji, że zostanie ukończona?[/b]

Prawo polskie zawiera szereg konstrukcji prawnych stosowanych w relacjach pomiędzy deweloperem i nabywcą. Poza umowami sprzedaży i przedwstępnymi umowami sprzedaży uregulowanymi w kodeksie cywilnym interesy kupujących są zabezpieczane przez przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, które regulują generalnie kwestie własności lokali budowanych przez właściciela gruntu na rzecz osób trzecich na podstawie umowy zobowiązującej do wybudowania lokalu.

[wyimek]Przepisy nie zawierają dziś regulacji, które gwarantowałyby zabezpieczenie interesów osób kupujących mieszkania[/wyimek]

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=185138]Ustawa z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów[/link] zawiera przepisy chroniące nabywców przed praktykami przedsiębiorców naruszającymi interesy konsumentów. W szczególności zakazane jest stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone.

Przepisy nie zwierają dziś wystarczających regulacji, które gwarantowałyby zabezpieczenie interesów osób kupujących mieszkania. Jest to raczej kwestia wynegocjowania odpowiednich postanowień umów zawieranych pomiędzy nabywcą a deweloperem. Umowy deweloperskie są tworzone w ramach zasady swobody umów, na podstawie przepisów [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]prawa budowlanego[/link], [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami[/link] oraz [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] i [link=http://http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=185138]ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów[/link].

[b]Co trzeba zmienić w prawie, aby zwiększyć bezpieczeństwo klienta dewelopera, aby uniknąć sytuacji, że niedoszli właściciele mieszkań zostają ze swoimi kredytami oraz zobowiązaniami dewelopera, a na dodatek bez ukończonego mieszkania? Jakie rozwiązania znane w innych krajach warto by było zastosować?[/b]

Zmiany takie są zapowiadane od dłuższego czasu. Ministerstwo Infrastruktury od kilku lat pracuje nad projektem ustawy o prawach i obowiązkach stron w umowach deweloperskich. Ostatni projekt ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich został zakończony w listopadzie 2008 roku, jednak prace zostały wstrzymane. Zawiera on regulacje zabezpieczające interesy kupujących, np. obowiązek przedstawienia przez dewelopera klientowi prospektu informacyjnego o inwestycji, obowiązkowe postanowienia umowy deweloperskiej, obowiązek rozliczeń poprzez rachunek powierniczy oraz obowiązek banku prowadzącego rachunek powierniczy do wypłaty deweloperowi dopiero po sprawdzeniu wykonania uzgodnionego etapu inwestycji.

Projekt tej ustawy przewiduje, że w wypadku upadłości dewelopera syndyk, upadły albo zarządca ma obowiązek kontynuacji budowy, w wypadku zaś, gdy sąd zdecyduje o zaprzestaniu budowy, nabywcy mają uprzywilejowaną pozycję w dochodzeniu zaspokojenia roszczeń przed innymi wierzycielami upadłego dewelopera.

Wprowadzenie tych przepisów powinno zapewnić bezpieczeństwo klientów deweloperów.

Moim zdaniem uzasadnione byłoby wprowadzenie dodatkowo zakazu finansowania przez dewelopera innego celu niż uzgodniony w umowie deweloperskiej z nabywcą, naruszenie tego zakazu zaś powinno być traktowane jak przestępstwo oszustwa.

[b]Czy rzeczywiście otwarty rachunek powierniczy ochroni interesy kupującego? Przecież bank daje pieniądze na poszczególne etapy, więc na którymś z nich inwestycja może stanąć. Co wtedy – jak indywidualny kupujący odzyska wpłaty?[/b]

Otwarty rachunek powierniczy służy do przekazywania określonych kwot pieniędzy na uzgodnione konto, po spełnieniu się uzgodnionych w umowie o otwarcie takiego rachunku, np. przedstawienie przez dewelopera bankowi dokumentu potwierdzającego rozpoczęcie budowy obiektu lub kolejnego etapu tej budowy.

Otwarty rachunek powierniczy bardzo poprawia sytuację nabywcy, gdyż dyscyplinuje dewelopera. Nie ochroni jednak przed sytuacją zatrzymania inwestycji przez dewelopera, gdy ten na przykład sfinansuje inną budowę i zabraknie mu pieniędzy. W takim wypadku nabywca będzie miał prawo dochodzić na drodze sądowej zwrotu wpłaconych pieniędzy od dewelopera, jeżeli nie została ogłoszona jego upadłość, albo zgłosić wierzytelność o zwrot wpłaconych pieniędzy do masy upadłości w wypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.

Ochrona polega na tym, że deweloper musi udowodnić, iż spełnił określone warunki, np. uzyskał ostateczne pozwolenie na budowę i rozpoczął budowę, żeby bank wypłacił mu kwotę uzgodnioną w umowie o otwarcie rachunku powierniczego.

Rzeczywistym zabezpieczeniem interesów klienta jest zamknięty rachunek powierniczy, z którego bank wypłaca pieniądze na rzecz dewelopera dopiero po zakończeniu budowy i zawarciu umowy sprzedaży i notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości z nabywcą.

[ramka][b]Jak zabezpieczyć swoje interesy, decydując się na kupno mieszkania, które ma być gotowe dopiero za 1,5 roku? Co należy napisać w umowie?[/b]

[srodtytul] Radzi Tomasz Kurek, radca prawny: [/srodtytul]

>> Ideałem byłoby zapłacenie deweloperowi za mieszkanie dopiero po zakończeniu budowy.

>> Bezpiecznym rozwiązaniem jest też ustalenie (co zdarza się w praktyce), że klient płaci deweloperowi 10 proc. ceny przy zawarciu umowy deweloperskiej, pozostałe 90 proc. należności zaś dopiero po zakończeniu budowy i zawarciu umowy sprzedaży lokalu.

>> Jeżeli takie rozwiązania nie mogą być uzgodnione, sugerowałbym płacenie rat deweloperowi dopiero po zakończeniu danego etapu budowy budynku, w którym nabywamy mieszkanie, i infrastruktury technicznej koniecznej do korzystania z budynku, np. dróg, wodociągu, kanalizacji, sieci energetycznej itd.

>> Sugerowałbym, żeby umowa z deweloperem została zawarta w formie aktu notarialnego, w którym deweloper zobowiąże się do wybudowania określonego mieszkania w określonym budynku wyposażonym w uzgodnione urządzenia.

>> Umowa powinna określać termin rozpoczęcia i zakończenia budowy budynku w stanie gotowym do zamieszkania, a także harmonogram rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych etapów budowy (np. stan „0”, I piętro, II piętro, instalacje wewnętrzne, instalacje zewnętrzne, dach, drogi itd.).

>> Najkorzystniej uzgodnić cenę ryczałtową, czyli taką, której deweloper nie będzie mógł zmienić.

>> Umowa powinna przewidywać, że pierwsza rata ceny, stosunkowo niewielka, np. 5 proc., zostanie zapłacona po rozpoczęciu budowy na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Następne raty w uzgodnionej w umowie wysokości powinny być płacone po rozpoczęciu uzgodnionego w umowie etapu budowy.

Ostatnia rata, stosunkowo wysoka, powinna być zapłacona przez nabywcę jednocześnie z zawarciem pomiędzy deweloperem a nabywcą notarialnej umowy sprzedaży mieszkania.

>> Uchybienie terminom rozpoczęcia i zakończenia budowy powinno być obwarowane obowiązkiem zapłacenia przez dewelopera kar umownych, które powinny być rzeczywiście dolegliwe. Ponadto w wypadku opóźnienia klient nie miałby obowiązku dokonywania następnych płatności.