Jaki podatek od wynajmu domu zapłaci Polak osiadły w Niemczech?

[b][i]Mieszkam i pracuję na stałe w Niemczech. W Polsce wybudowałem dom na czas po przejściu na emeryturę. Do emerytury pozostały mi 3 lata i nie chciałbym, aby w tym czasie dom stał pusty. Czy jako nierezydent podlegałbym obowiązkowi podatkowemu od wynajmu tegoż domu? Budowa domu jest częściowo finansowana kredytem w euro z polskiego banku. Miesięczne odsetki wynoszą ok. 60 euro. Proszę o wyjaśnienie moich obowiązków podatkowych i ewentualnych umorzeń z tytułu różnych kosztów nieruchomości jak np. spłata kredytu, opłata maklera za "zorganizowanie wynajmu", koszty remontów, przeglądów itp.[/i]

E.W.[/b]

[b]Odpowiada Piotr Michalski, doradca podatkowy, [link=http://www.polishtaxes.eu]www.polishtaxes.eu[/link][/b]

Rezydent podatkowy Niemiec podlega w Niemczech opodatkowaniu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągnięcia, natomiast w Polsce podlega on opodatkowaniu jedynie w takim zakresie, jaki określa polsko-niemiecka umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176456]Umowa między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku, podpisana w Berlinie dnia 14 maja 2003 (Dz.U.2005.12.90)[/link] reguluje kwestię dochodu z wynajmu domu w artykule 6, który stanowi, że dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Niemczech z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w Polsce, może być opodatkowany w tym drugim Państwie. Postanowienia powyższe stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, najmu, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

Zatem dochód uzyskiwany z wynajmu domu położonego w Polsce będzie opodatkowany w Polsce według polskich przepisów podatkowych, o których poniżej. Zgodnie z zapisami umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania nie dojdzie do dwukrotnego obciążenia podatkiem z tego samego tytułu – raz w Polsce a następnie w Niemczech. Kwestię tą reguluje art. 24 umowy polsko-niemieckiej w następujący sposób: Ponieważ dochód z nieruchomości dochód uzyskiwany w Rzeczypospolitej Polskiej może podlegać opodatkowaniu w Rzeczypospolitej Polskiej, podlega on wyłączeniu z podstawy wymiaru podatku niemieckiego. Jednocześnie Republika Federalna Niemiec zastrzega sobie prawo do wzięcia pod uwagę dochodu i majątku wyłączonego z opodatkowania niemieckiego na podstawie niniejszej umowy, przy ustalaniu stawki podatku od pozostałego dochodu i majątku.

W Polsce istnieją dwie możliwości opodatkowania dochodów z najmu.

1. Opodatkowanie na zasadach ogólnych, gdzie podstawą opodatkowania jest dochód, lub

2. Opodatkowanie w formie zryczałtowanej gdzie podstawą opodatkowania jest przychód.

Pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20. stycznia roku podatkowego. Zmiana zasad opodatkowania w ciągu roku nie jest możliwa.

[b]Zryczałtowany podatek dochodowy[/b]

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi 8,5% przychodów. W tym przypadku przychód stanowi podstawę opodatkowania zatem nie uwzględnia się kosztów związanych z najmem domu..

[b]Zasady ogólne[/b]

Stawka podatku według zasad ogólnych wynosi 18 % dochodu a po przekroczeniu progu 85 528zł w roku podatkowym - 32%. Stosowanie zasad ogólnych jest korzystne dla podatnika, o ile w związku z najmem ponosi on istotne wartościowo koszty.

Takie koszty to zarówno koszty związane z zawarciem umowy najmu , koszty napraw, koszty utrzymania nieruchomości , mediów jak i koszty odsetek od kredytu oraz koszty podatku od nieruchomości.

Bardzo istotnym kosztem w przypadku wynajmu domu jest amortyzacja. Maksymalna roczna stawka amortyzacyjna dla budynków mieszkalnych odpisów amortyzacyjnych wynosi 1,5% wartości początkowej domu. W przypadkach budynków używanych i ulepszonych istnieje możliwość stosowania stawki 10%. Budynki używane to takie, które były przed ich nabyciem wykorzystywane przez co najmniej 60 miesięcy. Za budynki ulepszone uważa się takie budynki, na których ulepszenie podatnik poniósł wydatki przed wprowadzeniem do ewidencji w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast samą wartość początkową ustala się w jeden z podanych poniżej sposobów:

1. Jeżeli dom został kupiony to jego wartość początkowa określona jest w cenie nabycia. Stanowi ona cenę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania domu do używania.

2. Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Odsetki i prowizje naliczone do czasu przekazania domu do użytkowania powiększają wartość początkową.

3. Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

4. Podatnicy mogą ustalić wartość początkową wynajmowanych budynków mieszkalnych przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Zarówno w przypadku ryczałtu jak i zasad ogólnych podatek wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto dochód przychód (otrzymano zapłatę).

Po zakończeniu roku składa się do 30 kwietnia roku następnego zeznanie podatkowe PIT-36 w przypadku wyboru zasad ogólnych. W przypadku wyboru zryczałtowanego podatku dochodowego zeznanie PIT-28 składa się do 31 stycznia roku następującego pod oku podatkowym.