Pułapki inwestycji w sielskiej okolicy

– To zależy od oczekiwań inwestora co do zysków i akceptowanego przez niego ryzyka – mówi pośrednik Jacek Kriese, szef biura nieruchomości Okazja. – Radzę, by nie kupować w ogóle, jeśli nie mamy wiedzy, doświadczenia i nie korzystamy z fachowej pomocy. Łatwo bowiem trafić na pseudookazję, np. działkę w pobliżu planowanej obwodnicy czy z pogmatwanym stanem prawnym. Sprzedający mają zwyczaj nieinformowania o istotnych mankamentach oferty, np. o tym, że grunt znajduje się w pobliżu linii wysokiego napięcia (np. na Bielanach, w Dąbrowie czy w Laskach) czy że jest to teren poprzemysłowy w Markach, z zakopanymi plastikowymi odpadami czy rtęcią. Można też popaść w pułapkę widoczku „sielskiego i anielskiego”, dając się namówić chłopu na siedlisko przy Kampinosie, które... nigdy nie powstanie. W większości gmin nie da się bowiem urządzić siedliska na 20 arach – tłumaczy Jacek Kriese.

[srodtytul]Rolna czy budowlana[/srodtytul]

Pośredniczka Joanna Lebiedź z agencji Lebiedź i Lebiedź ocenia z kolei, że na wartości nie stracą grunty w mieście. Takiej pewności nie można jednak mieć w przypadku działek poza nim.

– Gminy uchwalają różne plany zagospodarowania. Jeśli okazałoby się, że nasza piękna działka pod lasem leży obok planowanej, powiedzmy, za 30 lat autostrady czy spalarni śmieci, jej wartość będzie już inna – tłumaczy Joanna Lebiedź. Według niej czas na inwestowanie w ziemię jest dziś jednak bardzo dobry, bo ceny wielu działek znacznie spadły. Nie ma jednak co liczyć, że za 100–200 tys. zł znajdziemy działkę na obrzeżach Warszawy.

– Za tyle możemy szukać parceli w okolicach Modlina, Płońska czy Zakroczymia. Generalnie trzeba się nastawić na odległość 40 – 50 km od centrum miasta – mówi pośredniczka.

Także Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości, potwierdza, że 100 tys. zł na ziemię to dziś raczej za mało. – Z 200 tys. zł można już pomyśleć o zakupie 500-metrowej działki np. w okolicach Ząbek czy Marek – mówi pośrednik. Według niego zakup ziemi to zawsze dobra inwestycja, pod warunkiem że jej cena nie będzie wygórowana.

Pośrednik Cezary Szubielski, szef żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, szacuje, że za 200 tys. zł możemy kupić działkę budowlaną w odległości ok. 30 km od Warszawy, choć jeszcze cztery lata temu taką parcelę znaleźlibyśmy w Izabelinie, Piasecznie czy Łomiankach.

Joanna Lebiedź zauważa zaś, że znacznie tańsze od budowlanych są tereny rolne. – Ale nawet w tym przypadku 100 tys. zł to nierealny pułap, jeśli myślimy o ziemi w najbliższych okolicach Warszawy – nie ukrywa pośredniczka.

Cezary Szubielski dodaje, że dobrym przykładem inwestycji są grunty rolne o bardzo niskich klasach bonitacyjnych, dzięki czemu stosunkowo łatwo można je wyłączyć z produkcji rolnej, a cała procedura jest wtedy tania. – Jeśli chodzi o tereny zurbanizowane, to lepszą inwestycją wydają się te, które mogą być gęściej i wyżej zabudowane – mówi pośrednik.

[srodtytul]Bez gwarancji[/srodtytul]

Szukając działki, musimy więc sprawdzić miejscowe plany zagospodarowania, studia do tych planów, projekty lokalizacji inwestycji drogowych czy też dostępność mediów.

Cezary Szubielski ocenia, że grunty są jednak najtrudniejszym rynkiem inwestycyjnym. – Ziemia jako lokata jest droga. Generuje pewne koszty posiadania, np. podatki: od nieruchomości czy rolny. Nieruchomości są też niepodzielne. Nie sposób sprzedać 10 proc. działki, podczas gdy z lokaty finansowej część pieniędzy można wycofać. Inwestowania w grunty jednak nie odradzam – zastrzega Szubielski.

Według niego ziemia generalnie nie traci bowiem na wartości, bo nie możemy nigdy mówić o nadprodukcji gruntów, co jest możliwe w przypadku mieszkań czy domów.

Dyrektor z Krupa Nieruchomości radzi, by decydując się na inwestycje w ziemię, unikać m.in. terenów leśnych i zalewowych wzdłuż rzek. Piotr Wieszczyk przestrzega przed działkami o dziwnych kształtach, oddalonymi od komunikacji czy infrastruktury.

Jacek Kriese ocenia zaś, że całkowicie pewnych inwestycji nie ma, a spodziewane profity są zwykle proporcjonalne do skali ryzyka. – Podstawowa trudność, z jaką musi zmierzyć się nabywca gruntów, to ich wycena. O ile mogą być dwa takie same mieszkania, tyle samo warte, o tyle nie ma dwóch takich samych działek. W tej samej miejscowości, przy tej samej ulicy, różnica w cenie parceli może się wahać od kilku do nawet kilkudziesięciu (i więcej) procent – zauważa szef Okazji. I podaje przykład: w Dziekanowie Polskim koło Łomianek można kupić działki budowlane po 700 zł za 1 mkw., ale są też podobne po... 120 zł. – Te pierwsze mają warunki zabudowy, te drugie – nie – i gmina twierdzi, że ich nie wyda, bo zaplanowano tam tereny zielone. Różnica między tymi działkami to... ok. 20 lat – pod koniec lat 80. cały Dziekanów był rolniczy. Czy oznacza to, że za kolejne 20 lat dzisiejsze łąki przeznaczone zostaną pod budownictwo? Zapewne tak. Gwarancji brak – mówi szef Okazji.

[srodtytul]Ciągle drogie[/srodtytul]

Jacek Kriese przypomina, że ceny działek szczyt osiągnęły jesienią 2008 r. – Dzisiejsze stawki to 65 – 90 proc. dawnych maksimów. Najmniej staniały parcele gotowe do zabudowy. Drastyczna przecena objęła te perspektywiczne: rolne, często niewydzielone z większego areału, bez dojazdu i mediów – mówi.

Piotr Wieszczyk twierdzi zaś, że po ubiegłorocznych spadkach ceny działek zatrzymały się i dalszych obniżek nie widać. Joanna Lebiedź ocenia z kolei, że grunty powinny być jeszcze tańsze. – Jeśli ktoś za 1 tys. mkw. gruntu w Łomiankach żąda ok. 500 – 600 tys. zł, a obok na podobnej działce deweloper sprzedaje dom bez podłóg i białego montażu za 600 – 700 tys. zł, to trzeba nie mieć zdrowego rozsądku, aby wybrać goły plac zamiast praktycznie gotowego domu – podkreśla pośredniczka.

[ramka][b]Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment[/b]

– Ceny gruntów są najniższe od 2 – 2,5 roku. Na przedmieściach Warszawy stawki spadły o ponad 30 proc. Jeśli więc ktoś szuka inwestycji o relatywnie dużej stopie zwrotu, nawet powyżej 15 proc. rocznie, grunty są najlepszym rozwiązaniem. Ale trzeba zdawać sobie sprawę z ryzyka. Działka przynosi przychód tylko w chwili sprzedaży, pomijając jej dzierżawę rolnikom za grosze. Ziemi nie wynajmiemy tak jak mieszkania, a przeczekanie złej koniunktury wiąże się z ponoszeniem kosztów, np. podatków. Jeśli ktoś ceni ograniczone ryzyko, to bardziej polecam kawalerkę na wynajem. Zawsze też trzeba pamiętać o strategii wyjścia z inwestycji. 99 proc. terenów inwestorzy kupują, by odsprzedać je na cele budowlane. Zawsze jest ryzyko, że ceny spadną tak, że i nasze parcele ulegną przecenie. Na największy wzrost cen można zaś liczyć, kiedy grunt zyska na wartości np. poprzez uzyskanie warunków zabudowy czy uchwalenie planu zagospodarowania. Kluczowym dokumentem powinno być dla kupującego zatem studium rozwoju przestrzennego, na bazie którego uchwalane są plany. Od niego zależy, czy uda się działkę odrolnić, czy po drugiej stronie ulicy nie zostanie wybudowany np. zakład utylizacji śmieci. [/ramka]

[ramka][b]Działki do wzięcia [/b]

[srodtytul]Rolne i budowlane[/srodtytul]