Kupujesz mieszkanie, sprawdzaj właściciela - oszustwa przy sprzedaży lokali

Notariusz nie uchroni przed każdym oszustwem. Sami też musimy uważać.

Gwarancji odzyskania w 100 proc. pieniędzy – w razie oszustwa podczas transakcji – nie daje też obowiązkowe ubezpieczenie notariuszy. Firma ubezpieczeniowa odpowiada tylko za zawinione działanie notariusza, np. skutki niedbalstwa. Do oszustwa może zaś dojść mimo zachowania należytej staranności przez rejenta.

Jaki stąd wniosek dla kupujących? Sami muszą wykazać daleko idącą zapobiegliwość, dokonywać swego rodzaju „rozpoznania" sprzedającego i ustalić, czy mają do czynienia z rzeczywistym właścicielem czy z podszywającą się pod niego osobą.

Podszyli się pod właściciela

Do takiego oszustwa doszło podczas transakcji, w której Bernadetta P. kupowała spółdzielcze własnościowe mieszkanie. W trakcie notarialnej umowy sprzedaży sprzedającą Annę O. reprezentował pełnomocnik Dominik O. dysponujący notarialnym pełnomocnictwem sporządzonym kilka miesięcy wcześniej w kancelarii notarialnej Elżbiety D.

Jak się potem okazało, sprzedawcy byli oszustami. Jakaś inna kobieta podszyła się pod przebywającą stale w Londynie Annę O., właścicielkę mieszkania, i na podstawie sfałszowanego paszportu (częściowo dane były prawdziwe) uzyskała pełnomocnictwo dla Dominika D., który przed inną notariusz sprzedał mieszkanie.

Biegły specjalista od kryminalistycznych badań pisma i dokumentów wykluczył, aby podpis na pełnomocnictwie pochodził od Anny O. (właścicielki mieszkania), choć wykazywał podobieństwo ogólnokaligraficzne i został najprawdopodobniej podrobiony metodą naśladownictwa wyuczonego.

Z taką ekspertyzą właścicielka mieszkania bez trudu wygrała sprawę w sądzie przeciwko nabywczyni mieszkania i uzyskała wyrok stwierdzający nieważność umowy. Nie można bowiem nabyć mieszkania od oszusta (osoby niebędącej właścicielem).

Niedoszła nabywczyni została natomiast na lodzie. Jej pieniądze przepadły wraz z oszustami, których nazwisk nie znała. Nie udało się ich złapać. Przepadło też mieszkanie, którego finalnie nie nabyła.

Miara staranności

To, co jej zostało, to pozwanie notariusz, która sporządziła inkryminowane pełnomocnictwo (dodajmy, że samą umowę sprzedaży sporządziła inna notariusz, która do podrobionego pełnomocnictwa ani do paszportu pełnomocnika nie miała zastrzeżeń).

Niedoszła nabywczyni mieszkania zarzuciła notariusz, że ta nie wskazała w treści pełnomocnictwa dwóch informacji: daty wystawienia paszportu oraz organu, który go wystawił. Jednak przed sporządzeniem aktu notarialnego notariusz Elżbieta D. sprawdziła dane kobiety udzielającej pełnomocnictwa, w tym jej paszport, którego autentyczność nie budziła wątpliwości, a w treści pełnomocnictwa wskazała, że jest to polski paszport, podała jego serię i numer oraz datę ważności. W końcu porównała podpis złożony w paszporcie oraz pod pełnomocnictwem, które bez wnikliwego badania wydawały się identyczne.

W tej sytuacji sądy okręgowy i apelacyjny w Łodzi nie dopatrzyły się zawinienia po stronie notariusz i oddaliły pozew Bernadetty P. o zapłatę 182 tys. zł odszkodowania za stracone na mieszkanie pieniądze. W uzasadnieniu wskazały, że sporządzenie przez notariusza aktu notarialnego na podstawie sfałszowanego dokumentu nie zawsze oznacza, że nie dochował on należytej staranności. Notariusz nie miała przecież możliwości wykrycia, że podająca się za Annę O. osoba w rzeczywistości nią nie jest.

Sąd Apelacyjny dodał, że z żadnych przepisów nie wynika, jakie dane z paszportu czy innego dokumentu powinny być zamieszczone w akcie notarialnym (jakie wymogi formalne powinny spełniać czynności notarialne – w ramce).

Sąd Najwyższy także nie dopatrzył się zawinienia po stronie notariusz.

Jak wskazał w uzasadnieniu sędzia Dariusz Dończyk, warunkiem prawidłowego wykonania przez notariusza obowiązku stwierdzenia tożsamości osoby przystępującej do aktu jest pozytywna weryfikacja (ocena) wiarygodności przedstawionego mu dokumentu, tj. czy ze względu na jego cechy zewnętrzne i treść wpisów nie ma wątpliwości co do jego autentyczności bądź podejrzenia sfałszowania.

– Dopiero w razie powzięcia takich wątpliwości notariusz powinien zażądać innego wiarygodnego dokumentu albo odmówić dokonania czynności notarialnej. Pominięte w pełnomocnictwie dane były istotne, ale przecież notariusz je sprawdziła, sam brak zapisu nie miał wpływu na dojście do oszustwa – zwrócił uwagę SN.

– Chociaż notariusz musi w trakcie wykonywania swoich czynności zachowywać szczególną staranność, inaczej mówiąc profesjonalizm, fachowość i postępować z uzasadnioną dociekliwością, to jego odpowiedzialność nie jest absolutna – wskazuje Aleksander Daszewski, radca prawny w Biurze Rzecznika Ubezpieczonych.

Rejent nie będzie odpowiadał zatem w sytuacji, gdy nienależyte wykonanie czynności (umowy) jest skutkiem okoliczności, za które ani on sam, ani jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności. W takiej sytuacji nie będzie też odpowiadał ubezpieczyciel notariusza.