Czyje są pieniądze na funduszu remontowym

Wspólnota mieszkaniowa nie może środków zgromadzonych na funduszu remontowym wydać na zakup działki czy też na honorarium prawnika – uważają sądy.

Publikacja: 10.01.2013 09:41

Ustawa o własności lokali niewiele mówi na temat funduszu remontowego.

Foto: www.sxc.hu

Renata Krupa-Dąbrowska

Jedna ze wspólnot mieszkaniowych w Gdańsku mieści się w kamienicy przed laty należącej w całości do miasta. Teraz jest ona współwłasnością osób prywatnych i miasta. Podwórko należy do tego ostatniego. Wspólnota postanowiła je wykupić za środki zgromadzone na funduszu remontowym. W tym celu podjęła stosowną uchwałę. Wynikało z niej również, że właścicielami podwórka będą poszczególni właściciele lokali, a nie wspólnota mieszkaniowa.

– I tu powstał problem, czy wspólnota może w ogóle to zrobić, do końca nie wiadomo bowiem, do kogo należą pieniądze zgromadzone na funduszu remontowym: czy do poszczególnych właścicieli czy do całej wspólnoty – zastanawia się Paweł Ławiński, radca prawny.

Ustawa o własności lokali niewiele mówi na temat funduszu remontowego. Zobowiązuje jedynie właścicieli do płacenia zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, w tym na pokrycie wydatków na remonty i bieżącą konserwację. Nie rozstrzyga natomiast jednoznacznie, czyje one są: właściciela czy wspólnoty. Dlatego poglądy na ten temat są różne.

Podstawą funkcjonowania funduszy są więc uchwały. Najczęściej są one lakoniczne, a większość wspólnot nie ma regulaminu. Jest jeszcze orzeczenie Sądu Najwyższego. W uzasadnieniu do wyroku z 22 kwietnia 2009 r. SN uznał za dopuszczalne unormowanie w drodze uchwały statusu prawnego funduszu remontowego, skoro nie został on uregulowany w ustawie (sygn. V CSK 367/09).

Według mec. Ławińskiego nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czyje są to środki, także w doktrynie, natomiast orzecznictwo wskazuje na to, że środki te przynależą wspólnocie mieszkaniowej.

Potwierdził to przede wszystkim Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07). Zgodnie z nią wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątku właścicieli lokali. Do majątku wspólnoty mieszkaniowej wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej.

Ten tok rozumowania potwierdził niedawno Sąd Apelacyjny w Białymstoku (sygn. akt I ACa 410/12). Przyznał bowiem rację właścicielowi lokalu, który zaskarżył uchwałę wspólnoty w sprawie przeznaczenia pieniędzy zgromadzonych na funduszu remontowym na honorarium prawnika. Miał on pomóc wspólnocie wyegzekwować od dewelopera usunięcie usterek w ramach napraw gwarancyjnych. Białostocki sąd uzasadnił to tym, że środki zgromadzone na funduszu remontowym nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób, niż zgodnie z ich przeznaczeniem. Oznacza to, że skoro są gromadzone na remont i modernizację, to na taki cel powinny zostać wydane. Fundusz remontowy służy bowiem systematycznemu odkładaniu części uiszczanych zaliczek, by później zgromadzone środki pozwoliły na pokrycie kosztów remontu lub ewentualnie na zabezpieczenie kredytu zaciągniętego przez wspólnotę mieszkaniową na sfinansowanie remontu. Wydatki związane z dochodzeniem roszczeń przeciwko deweloperowi o usunięcie wad fizycznych budynku nie należą do kosztów remontów i konserwacji budynku.

– Najlepiej byłoby, gdyby właściciele zakupili podwórko ze środków własnych, proporcojnalnych do udziałów w nieruchomości wspólnej – uważa Paweł Dębowski, adwokat. – Następnie powinni doprowadzić do scalenia działki podwórkowej z nieruchomością wspólnoty i na nowo ustalić wszystkim właścicielom udziały w nieruchomości wspólnej. Wymaga to jednak – dodał mec. Dębowski – od właścicieli sporych nakładów finansowych, trzeba byłoby bowiem zmienić akty notarialne wszystkim właścicielom.

Miasto Gdańsk stosuje preferencyjne zasady wykupu podwórek. Wspólnota może je zatem nabyć już za 2 proc. wartości.