Ofertowe czynsze za biura z najwyższej półki okazały się dość odporne na kryzys. Od 2008 r. spadły średnio o 2–3 euro za 1 mkw. miesięcznie. Jednak prawdziwą sytuację na rynku widać w czasie negocjacji z właścicielami biurowców. Według wyliczeń analityków w ciągu ostatnich czterech lat stawki transakcyjne spadły przeciętnie o 6–7 euro za mkw. miesięcznie. Realnie najemca powierzchni w prestiżowym budynku może liczyć na co najmniej 10-proc. upust (np. w postaci wakacji czynszowych, czyli okresowego zwolnienia z opłat za najem). Najwyższe rabaty dochodzą nawet do 30 proc. wyjściowego czynszu.

Z dużym rabatem

– Dziś deweloperzy rzadko rozpoczynają inwestycje w najdroższych lokalizacjach, czyli w ścisłych centrach miast – zauważa Paweł Skałba z Działu Powierzchni Biurowych w Colliers International.

W stolicy najdroższe powierzchnie czekają na najemców w ścisłym centrum miasta, zarówno w nowoczesnych, szklanych drapaczach chmur, jak i w kameralnych budynkach, często zrewitalizowanych kamienicach. Najwyższe stawki ofertowe dochodzą z reguły do 25–28 euro za mkw. miesięcznie. Jak wylicza Tomasz Subocz, ekspert z Działu Powierzchni Biurowych w firmie Savills, czynsze transakcyjne w stolicy przeważnie są dziś niższe o 12–16 proc. od wyjściowych.

Za najdroższe budynki w Warszawie uchodzą m.in.  Metropolitan, Rondo 1, Liberty Corner, Dom Dochodowy czy Warszawskie Centrum Finansowe, a także w Le Palais, Royal Trakt Offices czy Pasaż Lipińskiego. Niektóre z nich, m.in. Metropolitan, są wynajęte w 100 proc., na część powierzchni trudno znaleźć najemców. – Choć wciąż nie brakuje firm, dla których prestiż jest niezwykle istotny oraz są gotowe zapłacić więcej i za lokalizację, i odpowiedni standard, większość sugeruje się zachętami i specjalnymi pakietami oferowanymi przez poszczególnych deweloperów czy inwestorów – zauważa Paweł Skałba.

Według szacunków CBRE, wskaźnik pustostanów w budynkach klasy A, zlokalizowanych w centrum Warszawy, wynosi około 11 proc. Dla porównania: wskaźnik niewynajętej powierzchni w całym obszarze centrum stolicy to ok. 8,7 proc., a w innych dzielnicach – 7,8 proc. Oznacza to, że najemcy dalej będą mogli liczyć na różnego rodzaju zachęty oferowane przez wynajmujących. – Wysokość zachęt zależy jednak od długości  umowy najmu, metrażu oraz prestiżu firmy – zaznacza Marcin Kocerba, analityk z działu powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield.

Skromne plany

W centrum stolicy niewiele powstaje obiektów z najwyższej półki. W trakcie realizacji są dwa projekty: Atrium One przy rondzie ONZ oraz Le Palais przy ul. Próżnej, który niedługo zostanie oddany do użytku. Ich łączna powierzchnia wynosi zaledwie ok. 20 tys. mkw. Plany deweloperów na najbliższe lata nie są bardziej ambitne. Do 2015 lub nawet 2016 roku powstanie kolejne 72 tys. mkw. luksusowej powierzchni biurowej – po oddaniu do użytku biurowca na miejscu dawnego hotelu Merkury, Nowego Sezamu i budynku przy ul. Królewskiej. Według ekspertów większość nowych obiektów powinna znaleźć najemców, bo jest jej niewiele.

Budynki położone w najlepiej skomunikowanych miejscach (np. blisko metra czy innych środków komunikacji publicznej), w prestiżowych miejscach, oferujące nowoczesne rozwiązania technologiczne oraz pozwalające na efektywne wykorzystanie przestrzeni, będą nadal poszukiwane przez najemców.

Autopromocja
Panel dyskusyjny "Rozwój sektora PRS"

Dla wielu klientów zakup mieszkania stanie się nieosiągalny

OGLĄDAJ RELACJĘ

– Zwiększona podaż przy obecnym poziomie popytu może wywołać presję na obniżkę czynszów wywoławczych i efektywnych, nawet w najlepszych lokalizacjach. W przypadku najlepszych obiektów to właśnie lokalizacja będzie wyznaczała koszt najmu, a przez to wartość budynku – tłumaczy Tomasz Subocz.

Jednocześnie, jak dodaje, stawki w centrum nie mogą być rażąco wyższe od średnich czynszów na rynku. – Nikt nie podejmie racjonalnie decyzji o długoterminowym najmie w budynku z przeszacowanymi czynszami. Szczególnie w czasach, które wymagają ciągłego poszukiwania.

Stabilnie w regionach

W miastach regionalnych miesięczne czynsze ofertowe za wynajem biur nie przekraczają nawet 20 euro za mkw., dochodząc co najwyżej do 18–19 euro. Częściej oscylują jednak na poziomie 16 euro za mkw. miesięcznie. Najwyższe czynsze poza Warszawą spotkamy w takich budynkach jak Andersia Business Center oraz Okrąglak w Poznaniu, Lubicz w Krakowie, a także Aquarius czy plac Grunwaldzki we Wrocławiu.

– W porównaniu z 2008 r. na rynkach regionalnych nie doszło do znacznych zmian w przypadku najwyższych stawek czynszów za biura. Przykładowo w Krakowie cztery lata temu najdroższe stawki ofertowe sięgały 16,5 euro za mkw. miesięcznie, a dziś wynoszą 16 euro. Z podobną sytuacją mamy do czynienia we Wrocławiu i Poznaniu, gdzie w 2008 r. najwyższe czynsze utrzymywały się na poziomie 17,  a dziś jest to 16 euro za mkw. miesięcznie – wylicza Krzysztof Misiak, kierownik sekcji miast regionalnych w Dziale Powierzchni Biurowych w Cushman & Wakefield.

Z kolei na mniej stabilnych rynkach biurowych, takich jak Łódź czy Katowice, doszło do nieco większych zmian, głównie ze względu na kilkakrotnie wyższy poziom pustostanów. Na tych rynkach w 2008 r. najwyższe czynsze oscylowały na poziomie ok. 15,5 euro za mkw., a obecnie jest ok. 13,5 euro za mkw. miesięcznie.

– Warto również zwrócić uwagę, że najwyższe czynsze wywoławcze są w budynkach w znacznym stopniu wynajętych i  mniejszych oraz dotyczą co najwyżej kilkusetmetrowych modułów biurowych. Natomiast w 2008 r.  bardzo wysokie stawki za mkw. pojawiały się nawet w przypadku większych transakcji w najlepszych budynkach w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu – tłumaczy Krzysztof Misiak.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

d.kaczynska@rp.pl

Joanna Mroczek, dyrektor Działu Badań Rynku i Analiz w firmie CBRE

W całej Warszawie rośnie podaż drogich biurowców. Podczas gdy w 2008 r. inwestorzy i deweloperzy proponowali powierzchnię nawet za 35 euro za 1 mkw. miesięcznie, dziś większość propozycji najmu biur z najwyższej półki oscyluje wokół 25–27 euro za 1 mkw. miesięcznie. Z kolei stawki za wynajem poza centrum miasta pozostały dość stabilne – średnio spadły zaledwie o 2–3 euro za 1 mkw. W komfortowej sytuacji są firmy, które podpisały umowę najmu pięć lat temu, a dziś ten kontrakt właśnie dobiega końca. Tacy najemcy mogą bowiem skorzystać ze znacznie tańszej oferty, zwłaszcza jeśli poszukują biura w centrum Warszawy. W innych stołecznych dzielnicach, ze względu na dużą konkurencję ze strony deweloperów, presja na oferowanie zachęt dla najemców jest także coraz większa. W efekcie firmy mogą liczyć na istotne upusty stawek ofertowych, czasami sięgające nawet 30 proc. poniżej czynszu wyjściowego.

—kad