Samorząd Województwa Łódzkiego za 130 mln zł netto kupił właśnie biurowiec Brama Miasta II w Łodzi, a w czerwcu nieujawniony krajowy inwestor za podobną kwotę kupił wrocławski biurowiec City 2. Rodzimy kapitał różnego rodzaju coraz śmielej poczyna sobie na rynku nieruchomości komercyjnych, przez lata zdominowanym przez zagraniczne fundusze. Jak wyglądają statystyki, jeśli chodzi o zainwestowane kwoty?

W ciągu zaledwie dwóch lat rynek bardzo się rozwinął. W I połowie tego roku polscy inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych ok. 250 mln euro wobec 225 mln euro w całym ubiegłym roku i 15-35 mln w latach 2017-2022. Dalej nie ma REIT-ów, kapitał nie jest ustrukturyzowany, ale chce inwestować w nieruchomości komercyjne – i to robi.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Polski kapitał na łowach. Jest głód inwestowania w nieruchomości

Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości komercyjne dostępne są dla wąskiego grona najzamożniejszy...

Co właściwie rozumiemy przez „rodzimy kapitał”? Nabywcą City 2 jest nieujawniony inwestor, którego Colliers reprezentował. Co można o nim powiedzieć, nie ujawniając tożsamości?

Widzimy nową falę kupujących, którzy zbudowali majątek, prowadząc inną działalność, zupełnie niezwiązaną z nieruchomościami, którzy są zainteresowani inwestycją w aktywa z jednej strony dające stabilny zwrot i pozwalające zachować wartość kapitału, a z drugiej mające potencjał wzrostu wartości.

Moim zdaniem w ciągu najbliższych dwóch – pięciu lat taka perspektywa wzrostu się rysuje. Biorąc pod uwagę wartość kapitałową, nasze magazyny czy biura są wyceniane z olbrzymim, sięgającym 50 proc., dyskontem wobec niemieckich. Przykładowo w Polsce powierzchnia logistyczna wyceniana jest 1 tys. euro za mkw., w Niemczech ponad 2 tys. euro, najlepsze polskie biurowce 5-6 tys. euro, w Niemczech – ponad 15 tys.

Ta dysproporcja cenowa między Polską a krajami „starej” Europy nie do końca jest uzasadniana fundamentami, a już na pewno nie jakością budynków. To chyba ten moment, w którym prywatni kupujący zaczynają się w tej przestrzeni odnajdywać. Inwestorzy doceniają, że rynek jest przewidywalny, osadzony w instytucjonalnych ramach, standardach zawierania transakcji, jakości zabezpieczeń, czego często nie doświadcza się w innych biznesach. Nie mają zatem obawy przed ulokowaniem tu nadwyżek.

Aktywni są nie tylko przedsiębiorcy czy przedsiębiorstwa, ale też family offices – czyli instytucje zarządzające majątkami najbogatszych rodzin, a także instytucje publiczne czy biznesy, które szukają budynków na swoje siedziby.

Moment jest dobry, bo ze względu na spadek aktywności zagranicznego najbardziej pasywnego kapitału typu „core” jest większa przestrzeń do zakupów. Po drugie, w Polsce nastąpiła korekta cen nieruchomości, właśnie z powodu braku funduszy ze „starej” Europy, głównie z Niemiec, które przez dwie dekady kształtowały pod tym względem nasz rynek.

Dodajmy, że z tej luki korzysta też bardzo mocno kapitał środkowoeuropejski, zwłaszcza Czechy, Węgry, Austria, kraje bałtyckie – wzrost jego zaangażowania w Polsce jest zauważalny.

Jaką wartość zaangażowania rodzimego kapitału prognozujecie w całym 2025 r.?

Myślę, że w II połowie roku wartość inwestycji dokonanych przez rodzimy kapitał można szacować na jeszcze ponad 100 mln euro.

W co inwestuje rodzimy kapitał, jaki był rozkład w I półroczu?

Prawie połowa to aktywa biurowe, 25 proc. to nieruchomości logistyczne, a 7 proc. centra magazynowe. Rośnie również zainteresowanie hotelami.

W głównym nurcie zainteresowania są transakcje w przedziale 25-40 mln euro, co sprawia, że bardziej na celowniku są mniejsze budynki biurowe w Warszawie albo budynki w miastach regionalnych, bądź też logistyka. Spodziewam się jednak, że pojedyncza wartość transakcji będzie rosła wraz z rozwojem rynku. To pewnie też będzie zależało od tego, jakie nadwyżki będą generować biznesy tych inwestorów.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Już ponad pół miliarda euro kredytu na kompleks Varso Place. Rekord w regionie

HB Reavis pozyskał dwa kolejne banki do konsorcjum finansującego biurowy kompleks w Warszawie. 51...

Mam wrażenie, że w powszechnym odbiorze uznaje się, że inwestorzy lokują w nieruchomościach komercyjnych własne środki – swoje oszczędności, nadwyżki czy kapitał zebrany od inwestorów – jeśli mówimy o funduszach czy REIT-ach. Ale powszechne jest przecież lewarowanie się. Czy rodzimy kapitał też korzysta z kredytów?

Tak, rodzimi inwestorzy są bardzo pragmatyczni. Wzrost aktywności rodzimego kapitału to także wynik zmiany postawy banków, które wyszły z ofertą ciekawego finansowania na zakup nieruchomości biurowych czy logistycznych. Inwestorzy są w stanie pozyskać finansowanie w euro kosztujące 4-4,5 proc. w skali roku, a yieldy (czyli stopy zwrotu z inwestycji nieruchomościowych w Polsce) to generalnie – niezależnie od klasy aktywów – ponad 6 proc. za najlepsze aktywa.

Pieniądze pożyczają chętnie banki polskie, ale i zagraniczne – niemieckie, hiszpańskie, austriackie, nawet czeskie. Oferta finansowania dłużnego na nabycie nieruchomości komercyjnych jest bardzo duża i to też daje komfort i wybór kupującym.

W 2023 r. rynek inwestycyjny na całym świecie zamarł z powodu kryzysu wysokich stóp i kosztów finansowania. W 2024 r. główne banki centralne rozpoczęły cięcia i rynek się ożywił. Wciąż jednak do gry nie wrócił stateczny kapitał core’owy – największe fundusze inwestycyjne emerytalne, ubezpieczeniowe. Nasz rodzimy kapitał i „zwinni” instytucjonalni gracze środkowoeuropejscy ewidentnie korzystają z okienka. A kiedy takie okienko się zamknie?

Zachodnie fundusze najpierw koncentrują się na macierzystych rynkach, bo tam też doszło do przecen nieruchomości i trzeba łapać okazje, szczególnie że tamtejsze rynki są o wiele płynniejsze. Potem inwestorzy będą myśleć o powrocie do aktywności w innych regionach, w tym w Polsce. Pamiętajmy, że dodatkowo nie pomaga nam geopolityka.

Moim zdaniem, w średnim okresie napływ kapitału zachodniego do Polski będzie mniejszy, będzie dużo więcej sprzedających niż kupujących – ale to jest raczej fenomen ogólnoeuropejski.