Tak wynika zuchwały Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r. Jeżeli jednak prywatny właściciel - osoba fizyczna, spółka itd. -chce zawrzeć umowę o zarządzanie, to jego kontrahentem może być tylko licencjonowany zarządca nieruchomości. Sąd Najwyższy stwierdził bowiem w tej uchwale, że taka umowa zawarta z osobą niemającą licencji jest nieważna.
W praktyce jednak uchwała otwiera rynek zarządu nieruchomościami osobom bez licencji, pod warunkiem że umowy przez nie zawierane nie będą odwoływać się do ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie będą się nazywać umowami o zarządzanie nieruchomościami.
Wątpliwość prawna wyjaśniona w tej uchwale powstała na tle kilku spraw wniesionych przez Andrzeja B. przeciwko najemcom mieszkań, które sąd połączył do wspólnego rozpoznania. Chodzi omieszkania, które miały wcześniej status zakładowych. Dom, w którym się znajdują, kupiła jego żona i na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej we wrześniu 2002 r. powierzyła zarząd mężowi. Zajmuje się on tym w ramach działalności gospodarczej. Andrzej B. w chwili zawierania tej umowy nie posiadał licencji zarządcy nieruchomości i nie ma jej do dziś. Jako zarządca kilkakrotnie podwyższał czynsz. Obecnie jego wysokość to 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Dla lokatorów, którzy przed sprzedażą domu płacili czynsz regulowany, oznacza to kilkakrotne zwiększenie obciążenia związanego z utrzymaniem lokum. Lokatorzy, mimo wypowiedzenia, nadal płacili go w dotychczasowej wysokości. Zarządca wystąpił przeciwko nim i ich domownikom do sądu o zapłatę zaległej różnicy.
Sąd I instancji uznał, co do zasady, roszczenia Andrzeja B. za słuszne. Sąd II instancji ocenił, że w kwestii ważności umowy o zarządzanie zawartej przez osobę niemającą licencji musi się wypowiedzieć SN.
W uchwale podjętej dla wyjaśnienia tej kwestii SN stwierdził, że zawarta po 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie nieruchomością -w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 u. g. n. - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna. Sędzia Gerard Bieniek przypomniał, że do końca 2001 r. na rynku zarządzania nieruchomościami mogli działać zarządcy licencjonowani i niemający licencji. Teraz umowy o zarządzanie nieruchomością, których treść i formę normuje art.185 u.g.n., mogą zawierać tylko osoby mające licencję. Jednak ustawodawca inaczej traktuje nieruchomości Skarbu Państwa i samorządowe, a inaczej prywatne. Ustawa bowiem nie mogła nałożyć na prywatnych właścicieli obowiązku zawarcia umowy o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą, bo takie wymaganie ograniczałoby, bez koniecznej potrzeby, konstytucyjne prawo własności. Jednak umowę unormowaną w art.185 u.g.n. także prywatny właściciel może zawrzeć tylko z licencjonowanym zarządcą - tłumaczył sędzia. Inaczej będzie ona nieważna.
