Spółdzielnie rozwiązują finansowe łamigłówki

Od nowego roku spółdzielnie mieszkaniowe będą odrębnie rozliczać każdy swój blok. Dzięki temu spółdzielca ma wiedzieć, ile kosztuje remont oraz utrzymanie jego budynku. Taka była intencja ustawodawcy. Efekt może być jednak odwrotny.

Chodzi o nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która obowiązuje od 31 lipca. Przewiduje ona, że zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości dwa rodzaje ewidencji: przychodów i kosztów oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego. Nie tłumaczy jednak, co rozumie pod pojęciem „nieruchomość” – czy jest to budynek czy też nieruchomość gruntowa ujawniona w księdze wieczystej. Powoduje to nie lada problemy.

Spółdzielnia Mieszkaniowa Ruda z Warszawy ma dwie działki geodezyjne, które w księdze wieczystej widnieją jako dwie nieruchomości. Na jednej stoi osiem, a na drugiej dziesięć bloków.

– Jak mam je teraz rozliczać? Czy każdy blok osobno, czy też wszystkie z danej nieruchomości – zastanawia się Dariusz Śmierzyński, prezes spółdzielni. – Jest to zasadnicza różnica. Zdecydowanie wolałbym rozliczać te osiedla jako dwie nieruchomości – dzięki temu uchroniłbym niektóre bloki od poważnych tarapatów finansowych.

Ruda, tak jak wiele innych, ma problemy z lokatorami, którzy nie płacą za mieszkanie. Zadłużenie w całej spółdzielni wynosi ponad 1 mln zł. Są bloki, w których dług urósł nawet do 200 tys. zł.

Teraz spółdzielnia sobie jakoś radzi, ponieważ długi rozkładają się na wszystkich – czyli na ok. 3200 lokali.

– Jeśli każdy blok będzie rozliczany osobno – mówi Dariusz Śmierzyński – sytuacja tych najbardziej zadłużonych zdecydowanie się pogorszy, gdyż za niesolidnego spółdzielcę będą płacić tak jak dotychczas inni lokatorzy, tyle że wyłącznie z jego bloku.

Podobny problem ma spółdzielnia Zacisze w Małkini, w której na każdej działce stoi jeden budynek. Po nowym roku, kiedy każdy blok będzie rozliczany osobno, opłaty za mieszkanie zaczną się w nich zapewne różnić. Stare bloki wymagają większych nakładów, poza tym w niektórych są zadłużenia w opłatach – mówi Ewa Janik, prezes tej spółdzielni.Przykładowo, w jednym z bloków odbyła się eksmisja z lokalu zadłużonego na 43 tys. zł. Eksmitowani tego nie zapłacą.

– Jeśli sprzedamy mieszkanie za dobrą cenę, to pół biedy, a jeśli nie? Zapłacą inni lokatorzy z tego budynku – odpowiada Janik.

Przez wiele lat spółdzielnie mieszkaniowe remontowały bloki za pieniądze wszystkich spółdzielców, ponieważ gromadziły środki na jednym wspólnym funduszu. Przykładowo, pieniądze na remont jednego starszego bloku pochodziły z opłat uiszczanych przez mieszkańców kilku nowszych. Krótko mówiąc, jeden blok pożyczał od innych. Nie będzie to już możliwe, gdyż każdy budynek musi mieć swój fundusz remontowy i wszelkie remonty można przeprowadzać tylko z jego własnych pieniędzy.

Przepisy nie rozstrzygają jednak, co ma się stać z pieniędzmi pożyczonymi od innych bloków: czy trzeba je zwrócić czy nie. Zdaniem Ryszarda Jajszczyka, dyrektora Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, skoro przepisy tego nie regulują, powinny to rozstrzygnąć same spółdzielnie.

Z kolei według interpretacji Ministerstwa Budownictwa spółdzielnie mogą na razie prowadzić remonty na zasadach sprzed 31 lipca, ale wcześniej czy później będą musiały usamodzielnić finansowo swoje nieruchomości.

Spółdzielnie różnie radzą sobie z tym problemem. Zacisze będzie prowadzić odrębny fundusz remontowy dla samej spółdzielni oraz osobno dla każdej nieruchomości. Z tego pierwszego będzie remontować tylko nieruchomości wspólne, takie jak osiedlowe drogi czy kotłownie. Bloki zamierza rozliczać odrębnie od przyszłego roku.

Postanowiła też, że pieniądze z wewnętrznych pożyczek wrócą na konto tych budynków, które pożyczały. Ale stopniowo. Lokatorzy będą spłacać je przez wiele lat. Nie może być jednak tak, że jedni płacą za drugich.

Krzysztof Pietrzykowski, znawca prawa spółdzielczego, profesor UW

Ustawa nietrafnie posługuje się pojęciem nieruchomości, a do tego go nie definiuje. Trzeba więc sięgnąć po kodeks cywilny, co oznacza, że sposób rozliczania budynków zależy od tytułu prawnego do gruntu. W prawie własności jako odrębne nieruchomości traktuje się grunt, a nie budynki. Tak więc spółdzielnie, które posługują się tym tytułem, powinny wspólnie rozliczać budynki stojące na gruncie wpisanym do jednej księgi wieczystej. Z kolei te posiadające prawo użytkowania wieczystego do gruntu, a takich w dużych miastach jest najwięcej, muszą każdy budynek rozliczać osobno, gdyż każdy z nich to odrębna nieruchomość.Tych, które pobudowały się na cudzym gruncie, a jego stan prawny jest nieuregulowany, przepis w ogóle nie dotyczy.

Remonty Spółdzielnie Mieszkaniowe

Pozostało 86% artykułu