Potrzebne są precyzyjne plany zagospodarowania, uniemożliwiające uznaniowość

Rz: Co należy udoskonalić już od ręki, aby proces inwestycyjny przebiegał szybciej?

Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy:

Z doświadczeń znanych mi inwestorów wynika, że wielką przeszkodą jest scalanie działek. Procedury scaleniowe powinny zostać uproszczone. Dziś są długotrwałe, a do tego można je w wielu momentach zastopować. Mam tu na myśli możliwość składania różnych odwołań, łącznie ze skargami do sądów administracyjnych. Jeżeli procesy scalania miałyby przebiegać sprawniej, trzeba by było wprowadzić jakieś ograniczenia protestów – tak jak zrobiono to np. w prawie budowlanym. Nawet brak miejscowego planu zagospodarowania nie powinien wstrzymywać możliwości scalania działek, gdyż w ten sposób proces ten może przeciągać się w nieskończoność.

Trudno jednak planować inwestycje na dużych działkach bez planów zagospodarowania...

To prawda, że takie plany to podstawa rozwoju dla gmin. Wiadomo jednak także, że samorządom idzie dość opornie ich przygotowanie, bo to mozolna i kosztowna praca. Kiedy jednak planów nie ma latami, to co ma robić inwestor? Jeśli jest w gminie studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, to na tym dokumencie powinien oprzeć się proces scalania gruntów.

Natomiast plany zagospodarowania to podstawa rozwoju gmin. Tu jednak wracamy do prawdy oczywistej: cały kraj powinien być pokryty tymi planami. Jestem zdecydowanym zwolennikiem tego, żeby plany powstały jak najszybciej i były naprawdę szczegółowe, co pozwoliłoby zrezygnować z tych nieszczęsnych warunków zabudowy.

Dlaczego warunki zabudowy są nieszczęsne?

Kiedy na terenach nie ma planu i operuje się tylko i wyłącznie decyzjami o warunkach zabudowy, w których określa się możliwe przeznaczenie i zagospodarowanie terenu, to jest to pole do nadużyć – tak samo ze strony urzędników, jak i deweloperów. Tzw. wuzetka wydawana jest na podstawie analizy urbanistycznej, do której urbanista może wziąć mniejszy lub większy zakres terenu, by jednak dało się wybudować to, na czym zależy inwestorowi – na to pozwalają dziś przepisy. W efekcie w okolicy, gdzie są prawie same domki jednorodzinne, a tylko kilka działek dalej stoi jeden samotny 4-piętrowy dom z lat 70., nagle deweloper wybuduje osiedle bloków. Taka dowolność w interpretacji doprowadza do tego, że za urzędnikami chodzą inwestorzy i próbują wpływać na ich postrzeganie sytuacji w terenie.

A co zmienić w przepisach, aby bez zbędnej biurokracji zakończyć budowę?

Gdyby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego był szczegółowy do bólu – czyli określał, tak jak jest to w Niemczech, nie tylko gabaryty i kształt budynku, ale nawet kolor dachówki i elewacji obowiązujący na danym osiedlu – to uważam, że inwestor nie tylko mógłby wybudować taki standardowy obiekt na podstawie samego zgłoszenia, bez pozwolenia, ale także jedynie poinformować gminę, że zaczął go użytkować. Bez dodatkowej biurokracji. Urząd miałby zawsze prawo przyjść i skontrolować, czy wszystko odbyło się zgodnie z założeniami. Ale nie wymagałby dodatkowych dokumentów od inwestora.

Jak usprawnić obrót nieruchomościami, jakie przepisy trzeba zmienić?

Dziś to temat na czasie, bo dużo się mówi, że obrót na rynku nieruchomości musi być zintensyfikowany, więc nie może być obłożony tak wysokimi dodatkowymi opłatami itd. Najpierw więc przyciśnięto notariuszy, czyli obniżono taksę notarialną, choć moim zdaniem wiele zysku stronom transakcji to nie dało.

Rachunek sumienia powinien tu jednak zrobić sam Skarb Państwa, bo pobieranie od sprzedaży jakiejkolwiek działki czy innej nieruchomości podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. to przesada. Przykładowo: jeżeli mówimy o działce inwestycyjnej za 10 mln zł, to w imię czego – tylko dlatego, że się ją sprzedało – fiskusowi ma przypadać z tego tytułu 200 tys. zł? To już duża pozycja dla firmy, nie mówiąc o osobie prywatnej.

Duży problem jest też z rozróżnieniem, czy płacić od transakcji sprzedaży nieruchomości VAT, czy podatek od czynności cywilnoprawnych. Chodzi tu oczywiście o sprzedaż dokonywaną między firmami.

Jakie konsekwencje mogą mieć nieprecyzyjne przepisy w tym przypadku?

Znowu prawo pozwala na sporą uznaniowość, bo trzeba rozpatrywać status kupowanych budynków i budowli posadowionych na gruncie. Jeżeli mają status towarów używanych, to wtedy nie płacimy VAT, tylko podatek od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli jednak prześledzić dokładnie, jaka jest definicja towaru używanego, to może się w praktyce okazać, że jednak nie powinniśmy płacić podatku od czynności cywilnoprawnych, tylko VAT, który firma sobie może odliczyć.

Tak zrobił pewien przedsiębiorca, zasięgając wcześniej opinii doradcy podatkowego. Kupił działkę za grube miliony złotych i odprowadził od tej transakcji VAT. Po półtora roku od tego zdarzenia na kontrolę przyszedł urząd skarbowy i stwierdził: tutaj powinien być jednak podatek od czynności cywilnoprawnych. Do kwoty kilkuset tysięcy zł tego podatku dodał jeszcze karne odsetki ustawowe za opóźnienie w zapłacie i obciążył inwestora. Firma się odwoływała, tłumacząc, że zapłaciła podatek, tylko inny, bo tak zinterpretowała status nieruchomości, a urzędnik inaczej. Nic nie pomogło.

Osoby obracające nieruchomościami i mające działki, które są zabudowane, występują przed takimi transakcjami do urzędu skarbowego po interpretację, podając konkretny stan faktyczny. A potem czekają na interpretację, aby nie mieć podatkowej wpadki. To wstrzymuje cały proces, zawiera się więc umowy przedwstępne i liczy miesiące do zawarcia konkretnej transakcji. Dlaczego zatem nie można by uprościć sprawy i ustalić jednolitego obciążenia podatkowego?

Co jeszcze utrudnia obrót nieruchomościami?

Np. konieczność przeprowadzenia procedury związanej ze zmianą sposobu użytkowania zakupionej nieruchomości, kiedy chce się prowadzić na tym samym placu i w tych samych budynkach tak jak dotychczas np. działalność przemysłową, tylko w nieco innej branży niż ostatni właściciel działki. Przed zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania nieruchomości niezbędne jest uzyskanie tzw. wuzetki. Jedna ze znanych mi firm przez kilka miesięcy czekała na załatwienie w warszawskiej dzielnicy takiej formalności. Wreszcie stanęła przed wyborem: albo wprowadzić ludzi i sprzęt do kupionych budynków, albo zawiesić interesy, bo formalności w gminie przedłużały się. Ponieważ nic nie budowała, nie burzyła, nie robiła zmian w budynkach, zajęła je. Po dwóch latach odezwali się w sprawie wniosku urzędnicy. Poszli na teren firmy i stwierdzili, że działa w kupionych budynkach bez zgody na zmianę sposobu użytkowania nieruchomości. Nie chodziło jednak o zmianę z przeznaczenia przemysłowego na mieszkaniowe czy biurowe. Ono zostało, zmienił się tylko profil działalności. Urzędnik uznał jednak, że to, iż firma nie czekała na decyzję, to złamanie prawa, zgłosił więc samowolne zajęcie budynków do nadzoru budowlanego i przedsiębiorstwo przestało działać. Ostatecznie pożegnało się z Warszawą. Urzędników nikt nie ukarał za przewlekanie ustawowo określonych terminów na załatwienie sprawy.

Jak pani ocenia propozycję ustawowego odrolnienia gruntów w granicach miast?

Popieram ją, ponieważ jest absolutną fikcją założenie, że jeżeli ktoś ma grunt formalnie oznaczony R, a teren ten leży w granicach miasta, to właściciel tej działki prowadzi tam gospodarstwo rolne. Takie przypadki są niezmiernie rzadkie. Tutaj rzeczywiście nie ma co utrzymywać fikcji.