Odpowiada Sylwester Skoczek, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
– Jeżeli wykonane przeróbki pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi były zgodne z funkcją mieszkalną całego budynku oraz w ich trakcie nie dokonano zmian substancji budynku (które wymagałyby pozwoleń czy też zgłoszenia robót budowlanych), nabycie wspomnianego budynku nie będzie się wiązało z ryzykiem odpowiedzialności z tytułu użytkowania obiektu budowlanego niezgodnie z wymogami prawa budowlanego.
Oto co mówią przepisy: art. 71 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Jak można zauważyć, powyższy przepis nie jest precyzyjny, ponieważ nie zawiera wyczerpującego katalogu przesłanek świadczących o zmianie sposobu użytkowania, a jego brzmienie oddaje jedynie główne intencje ustawodawcy w zakresie określenia granic reglamentacji ze strony organów administracji publicznej (wyrok NSA z 27 września 2002 r., IV SA 2147/00, ONSA z 2003 r., nr 4, poz. 137).
Należy przypomnieć, że do 26 września 2005 r. obowiązywał przepis art. 71 ust. 1 pkt 1 ust. pr.bud., który stanowił, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy również rozumieć przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne. Uchylenie powyższego przepisu oznacza, że ustawodawca zrezygnował, co do zasady, z reglamentowania przeróbki pomieszczenia, jakim jest np. strych na cele mieszkalne. Należy jednak pamiętać, że przeróbka pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi nie powinna zmieniać zakresu wymagań podstawowych, jakie powinien spełniać dany obiekt budowlany, w tym np. wielkości i układu obciążeń. Jeżeli bowiem w wyniku przeróbki pomieszczenia nastąpi zmiana tych warunków, należy potraktować to jako zmianę sposobu użytkowania części obiektu budowlanego i zgłosić ten fakt organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli właściwemu staroście.
