[b]Jestem po odbiorze mieszkania w nowo wybudowanym budynku, ale przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na mnie własność lokalu w bloku. Administrator wyznaczony przez dewelopera narzucił mieszkańcom czynsz, którego struktura jest w mojej ocenie identyczna, jak w przypadku bloków już zamieszkałych (np. jest tam składka remontowa, podczas gdy w pewnym okresie wszystko przecież powinno podlegać gwarancji wykonawców). Dodam, że kwestie związane z ustaleniem czynszu nie zostały określone w umowie o realizację inwestycji, jaką mam podpisaną z deweloperem.Mam w związku z tym wątpliwości, czy przed podpisaniem aktu notarialnego powinienem w ogóle płacić i ewentualnie za co. Odnoszę wrażenie, że narzucony czynsz nie oddaje faktycznych kosztów administracji omawianej nieruchomości i ma na celu wygenerowanie dodatkowego zysku przez administratora (dewelopera). Czy istnieją przepisy lub tzw. zwyczaje rynkowe dotyczące naliczania czynszu przed przejęciem własności lokalu?
Grzegorz D.[/b]
[b]Elżbieta Dragun - radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy, oddział Wrocław[/b]
– Właściciele lokali mieszkalnych są zobowiązani do utrzymywania nieruchomości wspólnej i pokrywania kosztów zarządu. Do kosztów zarządu należą m.in. wydatki na remonty i konserwację, utrzymanie porządku i czystości, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki, wynagrodzenie zarządcy.Koszty te (nazywane potocznie czynszem) powstają w znacznej części właściwie od razu po wybudowaniu budynku i oddaniu pierwszych mieszkań przyszłym właścicielom. Z reguły już po odbiorze rozpoczynają się prace adaptacyjne w lokalach i konieczny staje się wywóz śmieci, sprzątanie, oświetlanie i ogrzewanie części wspólnych, utrzymanie zieleni itp. Powstają także koszty administrowania nieruchomością wspólną. Fakt, że właścicielem lokali jest nadal deweloper, a budynek jest nowy, nie ma istotnego wpływu na strukturę kosztów.
Odrębną sprawą natomiast jest, kto koszty te powinien pokrywać: deweloper, będący właścicielem lokali, czy też przyszły właściciel mieszkania. Z ustawy o własności lokali wynika, że koszty obciążają właściciela. Na etapie inwestycji, gdy deweloper już przekazał przyszłym nabywcom mieszkania, ale nie przeniósł na nich jeszcze własności, i sam pozostaje właścicielem lokali, zobowiązanym do pokrycia kosztów zarządu jest więc deweloper. Z reguły jednak w umowie zobowiązującej do wybudowania i sprzedaży lokalu deweloperzy zawierają zapisy, że koszty zarządu od dnia odbioru lokalu będzie pokrywał nabywca mieszkania. Opłaty bywają ustalone w formie ryczałtu albo już z uwzględnieniem poszczególnych kategorii kosztów.
