Sprawdź koszty naliczane za wspólne pomieszczenia oraz umowy z dostawcami mediów

Rz: Wielu czytelników, którzy są członkami wspólnot mieszkaniowych, zgłasza wątpliwości co do wysokości czy też składników opłat nazywanych kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Jak zorientować się, czy naliczenia administratora są słuszne?

Aleksandra Dalecka, adwokat, Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy:

Nabycie własności lokalu wiąże się z obowiązkiem ponoszenia wielu opłat. Przede wszystkim zgodnie z art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciel zobowiązany jest do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii eklektycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki. W rachubę mogą wchodzić także inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Skoro ustawa tak określa obowiązkowe opłaty, skąd biorą się kontrowersje?

Użycie przez ustawodawcę sformułowania „w szczególności” wskazuje na otwarty charakter katalogu zawartego w tym przepisie. Kontrowersje co do obowiązku uiszczania pewnych opłat wynikają po części z samego pojęcia „kosztów zarządu nieruchomością wspólną”. Przez nieruchomość wspólną rozumie się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Dlatego właściciel, który ma wątpliwości co do słuszności opłat, w pierwszej kolejności powinien sprawdzić, czy opłata dotyczy rzeczywiście nieruchomości wspólnej.

Np. opłata za garaż może być nałożona błędnie na wszystkich właścicieli lokali, gdy tymczasem garaż w danym budynku stanowi odrębną nieruchomość lokalową i koszty jego utrzymania powinny obciążać współwłaścicieli garażu jako odrębnego lokalu. To samo może dotyczyć innych obiektów występujących często na tzw. osiedlach zamkniętych, np. basenu, klubu dla mieszkańców, ogrodu czy recepcji. Stan prawny tych obiektów będzie przesądzał zatem, kto jest zobowiązany do partycypowania w kosztach ich utrzymania.

Zdarza się, że deweloper narzuca operatora kablówki i pobiera w jego imieniu opłaty, zarządzając nieruchomością. Czy trzeba się na to godzić?

To prawda, pewne opłaty wynikają z zawartych przez dewelopera umów – przykładowo z operatorem telewizji kablowej, telefonii lub Internetu, a także z dostawcami mediów. Część tych opłat dotyczy nieruchomości wspólnych, część zaś obciąża indywidualnie właścicieli.

Obowiązek uiszczania takich opłat wynika najczęściej z zobowiązań zawartych w poszczególnych umowach nabycia lokalu od dewelopera. Zapisy te, niestety, są często sformułowane w sposób niejednoznaczny. Zauważmy, iż kupujący mieszkanie, przystępując do aktu, na podstawie którego nabywa odrębną własność lokalu, nie ma z reguły możliwości negocjowania takich zapisów, choć przecież umowy zawarte z dostawcami mogą nie być najkorzystniejszą opcją w danej sytuacji. Co więcej, nabywca lokalu w akcie notarialnym niejednokrotnie tylko oświadcza, że wie o umowach z dostawcami mediów i je akceptuje oraz zobowiązuje się płacić zgodnie z tymi umowami, nie mając nawet możliwości zapoznania się z postanowieniami tych umów.

Problem ten został dostrzeżony przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, którego zdaniem zastosowanie wówczas znajdzie art. 385 3 pkt 4 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym niedozwolona jest taka klauzula umowna, z którą konsument nie miał możliwości zapoznania się przed zawarciem umowy.

Czyli na jaki zapis w umowie z deweloperem nie musimy się godzić?

Przykładowo niedozwoloną klauzulę stanowić będzie też zapis umowny, zgodnie z którym sprzedawca zawrze z dostawcami mediów odpowiednie umowy przyłączeniowe lub podobne, na podstawie których zaciągnie zobowiązania o dostawę mediów lub przyrzeknie spełnienie świadczeń dostawy mediów według własnego uznania. Jako niedozwoloną klauzulę umowną urząd uznał też zapisy umów, które uzależniają przeniesienie własności nieruchomości, stanowiącej przedmiot umowy z deweloperem, od zapłaty należności z tytułu administrowania budynkiem i opłat eksploatacyjnych.

A co, jeśli mamy w umowie taki zapis?

Skutkiem uznania zapisu umowy jako niedozwolonej klauzuli umownej jest to, iż nie wiąże ona konsumenta.

Jeżeli jednak żadna z powyższych okoliczności nie wchodzi w grę, przyjrzyjmy się umowom zawieranym na naszą rzecz przez dewelopera z dostawcami. Standardowo powinny one zawierać postanowienia dotyczące wcześniejszego ich rozwiązania, które po prostu należy wówczas wprowadzić w życie. Jeśli dostawca usługi nie wywiązuje się w ogóle z umowy bądź nie wykonuje jej w sposób należyty, istnieją też kodeksowe podstawy wcześniejszego rozwiązania umowy, nawet jeśli taka możliwość nie jest zapisana w samej umowie. Pamiętajmy też, że każda umowa może zostać rozwiązana za zgodną wolą stron w formie pisemnej.

Czy jeśli wspólnota wynajmuje lokale użytkowe w budynku, opłaty współwłaścicieli na utrzymanie domu zmniejszają się o zysk z czynszu?

Tak, koszty zarządu nieruchomością wspólną pomniejszane są o pożytki i inne przychody z niej czerpane. Jeśli więc wspólnota wynajmuje przykładowo elewację domu na planszę reklamową, dochód z tego tytułu zaliczany jest do kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, pomniejszając obowiązki współwłaścicieli z tego tytułu. To samo będzie możliwe np. w przypadku odpłatnego udostępniania basenu osobom trzecim.