Odpowiada Genowefa Baziuk-Płaska, Stowarzyszenie Wspólny Dom
– Każda wspólnota mieszkaniowa jest obligatoryjnie zobowiązana do tego, aby zajmować się nieruchomością wspólną w budynkach wielolokalowych, czyli tą częścią budynku, która nie wchodzi w skład żadnego z lokali będących odrębną własnością. Ustawa o własności lokali (w art. 3. ust. 2.) mówi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wyjaśnić to można tak: nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku odrębnych właścicieli lokali.
Sformułowanie jest, jak widać, mało precyzyjne. Nie pozwala bowiem na udzielenie bezpośredniej odpowiedzi na postawione przez czytelnika pytanie. Zdali sobie z tego sprawę twórcy ustawy i w 2000 roku została ona uzupełniona przepisem zawartym w art. 22. ust. 3. p. 8. stwierdzającym, że jedną z czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (które mogą być realizowane przez ogół właścicieli lokali) jest ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
A zatem to ogół właścicieli lokali, a nie ustawa, ma prawo szczegółowo określić, jakie elementy danego budynku zaliczone zostaną do nieruchomości wspólnej, jakie zaś wchodzą w skład poszczególnych lokali. Ustawa dopuszcza nawet taką sytuację, w której ze wspólnych funduszy finansowane są części budynku stanowiące indywidualną własność właścicieli lokali. Na tej podstawie doradzałabym wspólnotom mieszkaniowym, aby oprócz precyzyjnego określenia granic nieruchomości wspólnej w uchwale ująć także klauzulę stwierdzającą, że badanie szczelności instalacji gazowej w części stanowiącej indywidualną własność, a także jej uszczelnienie, finansowane będzie z funduszu wspólnego. Takie rozwiązanie upraszcza rozliczenie z osobą badającą szczelność instalacji (jedna faktura, niższy koszt), a także poprawia bezpieczeństwo w całym budynku.
A zatem odpowiedź na postawione przez czytelnika pytanie mogą dać sami właściciele lokali w podjętej przez nich uchwale. Z prawnych interpretacji wynika, że okna w lokalach stanowią integralny element tych lokali, balkony zaś element nieruchomości wspólnej.
