Sprzedanego nie można już odzyskać

Tę ważną zasadę przypomniał Sąd Najwyższy w wyroku z 18 kwietnia 2008 r. (sygn. II CSK 665/07). Kończy on sprawę wniesioną przez spadkobierców małżonków C. przeciwko miastu Poznań oraz Gastronomicznej Spółdzielni Spożywców Społem.

Małżonkowie C. byli właścicielami nieruchomości, w której prowadzili restaurację. W 1975 r. w trybie przewidzianym w obowiązującej wówczas ustawie wywłaszczeniowej z 1958 r. sprzedali tę nieruchomość państwu. Alternatywą takiej z nazwy dobrowolnej umowy było wówczas wywłaszczenie. W 1990 r. na podstawie ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości małżonkowie C. wystąpili o zwrot albo o odsprzedanie dawnej własności. Nieruchomość znajdowała się wówczas w posiadaniu spółdzielni Społem, która prowadziła w niej restaurację. Małżonkowie C. argumentowali, że nieruchomość nie została wykorzystana na cel uzasadniający wywłaszczenie. Restauracja bowiem miała być rozbudowana, a jest prowadzona w tych samych pomieszczeniach co w 1975 r.

Postępowanie administracyjne zapoczątkowane wnioskiem o zwrot prowadzone było bardzo opieszale i w sposób daleki od poprawności. W 1993 r. zmarł jeden z małżonków C., a wkrótce także drugi. Pozostawili troje dzieci, w tym jedno małoletnie. W 1996 r. dzieci jako spadkobiercy wystąpiły z własnym wnioskiem o zwrot nieruchomości. Oba postępowania – wszczęte przez nich i wszczęte przez ich rodziców – zostały w 2002 r. umorzone. Już bowiem w grudniu 1996 r. została podpisana między spółdzielnią a prezydentem umowa o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie oraz o odpłatne przekazanie na własność budynku z restauracją.

W 2004 r. spadkobiercy pierwotnych właścicieli zdecydowali się wystąpić do sądu o ustalenie nieważności tej umowy jako sprzecznej w przepisami ustawy o 1985 r. dotyczącymi zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Powoływali się na art. 58 § 1 i 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem czynność prawna sprzeczna z prawem albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna. Nieważna jest też czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Spadkobiercy przegrali w obu instancjach.

Sądy nie znalazły podstaw do zastosowania w tej sprawie art. 58 k.c. i podważenia kwestionowanej umowy, skoro zawierając ją, spółdzielnia korzystała z uprawnienia przysługującego jej z mocy prawa na podstawie art. 2c noweli uwłaszczeniowej.

W skardze kasacyjnej spadkobiercy zarzucili przede wszystkim naruszenie art. 58 k.c. w związku z art. 7 i 8 kodeksu postępowania administracyjnego, zobowiązującego organy administracyjne do przestrzegania praworządności, uwzględniania także słusznego interesu obywateli i prowadzenia postępowania w taki sposób, aby pogłębić zaufanie obywateli do organów państwa.

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną.

– Trzeba się zgodzić z generalnym stwierdzeniem sądów – mówił sędzia Antoni Górski – że jeśli ustawodawca przyznaje danemu podmiotowi roszczenie, to realizujący to roszczenie podmiot nie może się spotkać z zarzutem, że działa bezprawnie. SN nie może nawet rozważać czy korzystanie z tego uprawnienia przez spółdzielnię było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, bo zarzut naruszenia art. 5 k.c. nie został wprost w kasacji postawiony.

SN zwrócił uwagę na podstawową w tej sprawie kwestię, a mianowicie art. 229 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Mówi on, że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie może żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeśli przed wejściem w życie ustawy (tj. przed 1 stycznia 1998 r.) nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej użytkowanie wieczyste na rzecz osoby trzeciej i prawo to zastało ujawnione w księdze wieczystej. W tej sprawie istniała więc przeszkoda natury prawnej do uwzględnienia żądań spadkobierców.

– Postępowanie organów administracji w tej sprawie – mówił sędzia Górski – nie odpowiadało standardom państwa prawnego. Jego wadliwość może być podstawą roszczeń, ale nie takich jak zgłoszone w tej sprawie.