Dlaczego kalkulacja na podstawie wartości odtworzeniowej, pana zdaniem, nie jest właściwym rozwiązaniem?
Jasno i dobitnie wyrażono to w art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mówi on, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Jednak wszędzie tam, gdzie występuje obrót, istotą wszelkich sporów odszkodowawczych jest przede wszystkim wartość rynkowa. Cały więc ambaras tkwi w tym, że budowanie wartości odszkodowania na wielkościach innych niż wartość rynkowa jest założeniem błędnym i wadliwym. Tak się jednak składa, że wartości rynkowej nie da się prawidłowo oszacować w inny sposób niż tylko przez kompleksowy i stały monitoring rynku nieruchomości. W Polsce wciąż oszczędza się pieniądze na to potrzebne i pożyteczne, nie tylko w procesie odszkodowawczym, narzędzie. A uciekanie od wartości rynkowej daje gwarancje powstania błędów i konfliktów.
Na przykład?
Mamy działkę o pow. 1 tys. mkw., na której stoi dom o pow. 100 mkw., dość stary, ale w dobrym stanie. Załóżmy, że wartość rynkowa podobnych nieruchomości na rynku lokalnym nie spada poniżej 700 tys. złotych. Intuicyjnie wydaje się, że właściciel nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną powinien otrzymać 700 tys. zł odszkodowania oraz rekompensatę za koszty dodatkowe związane z koniecznością wyniesienia się i osiedlenia w nowym miejscu. W projektowanej ustawie tego typu kalkulacja nie wchodzi w grę. Proponowany mechanizm szacowania wartości odtworzeniowej dla przytoczonego przypadku przyniesie inne kalkulacje – załóżmy, że rynkowa wartość działki to 200 zł za mkw. Zatem wartość działki zostanie określona na 200 tys. zł. Następnie szacowany jest koszt odtworzenia budynku z uwzględnieniem stopnia jego zużycia. Załóżmy, że koszt budowy tego domu wynosi 4 tys. zł za mkw., czyli w tym przypadku 400 tys. zł. Ponieważ nie jest to nowy budynek, stopień jego zużycia zostanie oszacowany na 50 proc. Ostateczna wartość odtworzeniowa całej nieruchomości wyniesie... 400 tys. zł! Inny przykład. Mamy dziesięcioarową działkę oraz budynek o powierzchni 250 mkw. Stary wiejski obiekt przerobiono na nieźle funkcjonujący zakład gastronomiczny. Dobra lokalizacja i takaż kuchnia sprawiają, że gości nie brakuje. Właściciel wynajmuje nieruchomość restauratorowi, uzyskując średni roczny dochód z najmu w wysokości 100 tys. zł. Załóżmy dla uproszczenia, że rynkowa wartość nieruchomości to dziesięć rocznych czynszów, czyli okrągły milion złotych. Wartość odtworzeniowa tej nieruchomości wyniesie natomiast ok. 675 tys. zł. Czy właściciel nieruchomości pozwoli się usatysfakcjonować tak obliczoną wartością? Z pewnością będzie niezadowolony.
Przecież można zakwestionować obliczoną w ten sposób wartość.
Oceny nieruchomości będzie dokonywać organ administracyjny działający w ramach tego samego ministerstwa co oferująca odszkodowanie Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad. Tam właśnie, pod szyldem ministerstwa, działa także komisja odpowiedzialności zawodowej dyscyplinująca działalność specjalistów szacujących wysokość odszkodowania. Jeśli właścicielowi zdarzy się być niezadowolonym z proponowanej mu wysokości odszkodowania, to swoje żale może skierować do niemal tego samego podmiotu, który to odszkodowanie wyznaczył. Podobnie groteskowe byłoby przekazywanie kompetencji w zakresie oceny jakości wysokości odszkodowania samemu właścicielowi nieruchomości. Aż się prosi, ze zwykłej przyzwoitości, by ocena dokonywana była przez instytucje niezależne od stron sporu.
