Łatwiej zmienić bank, niż dostać nowy kredyt

Rozmawiamy z Krzysztofem Oppenheim, doradcą finansowym Oppenheim Enterprise.

Rz: Czym się różni dzisiejsza sytuacja na rynku kredytów hipotecznych od tej sprzed roku czy dwóch lat? Na pierwszy rzut oka widać, że teraz to banki intensywniej poszukują klientów, kusząc promocjami.

Krzysztof Oppenheim:

Na pewno zmieniła się znacznie struktura udzielanych kredytów hipotecznych, gdyż rynek nieruchomości mocno się wystudził w ostatnich kilkunastu miesiącach. Stąd banki coraz chętniej poszukują klientów na kredyty hipoteczne u konkurencji. Skoro kupujących własne M jest zdecydowanie mniej niż dwa lata temu, a na rynku pojawiło się w tym czasie kilku nowych, ambitnych graczy (m.in. Polbank czy Euro Bank), szansę na utrzymanie sprzedaży kredytów hipotecznych na odpowiednim poziomie daje przejmowanie klientów innych banków.

W jaki sposób kuszą banki do zmiany kredytodawcy?

Aby zachęcić do zmiany banku, mamy na rynku coraz więcej ofert, gdzie przejście z kredytem hipotecznym jest nie tylko opłacalne cenowo – ze względu na niższe oprocentowanie i minimalne koszty związane z uzyskaniem kredytu refinansowanego – ale także można przy okazji skorzystać z uproszczonych procedur (np. nie ma udokumentowania dochodów). Dziś takie oferty możemy spotkać m.in. w Banku Śląskim, w Polbanku, w Millennium, w Multibanku oraz w mBanku.

Czyli dziś łatwiej zmienić bank, niż dostać nowy kredyt?

Jeśli chodzi o dostępność kredytów hipotecznych dla przysłowiowego Kowalskiego, na pewno znacznie się ona zmniejszyła w stosunku do ostatnich dwóch lat. Po pierwsze, przez gwałtowny wzrost cen mieszkań, i to nie tylko w dużych miastach, czasem przekraczający nawet 100 procent. Po drugie, przez wejście w życie rekomendacji S. Przed dwoma laty, dokładnie 1 lipca 2006 r., banki działające w Polsce zostały zmuszone do podniesienia wymogów dotyczących dochodów dla osób, które będą się ubiegać o kredyt we frankach szwajcarskich. Powstał więc paradoks: najmniej zamożni kredytobiorcy, których nie stać na spłatę kredytu w złotych ze względu na wysokie raty w stosunku do dochodów, często nie mogą uzyskać kredytu w znacznie tańszych frankach szwajcarskich, gdzie raty są niższe. A gdyby wybrali złotówkę, mieliby zdolność kredytową.

Od ubiegłego roku stopy procentowe dla kredytów w złotych wzrosły o 1,75 proc. Co to oznacza dla osób spłacających kredyty hipoteczne w rodzimej walucie?

Jeśli ktoś ma napięty budżet i nie planuje w bliskim czasie znaczącej nadpłaty kredytu, powinien starać się zmienić walutę. Biorąc pod uwagę np. kredyt w wysokości 300 tys. zł, przy wzroście oprocentowania o 1,75 proc., rata kredytu w złotych podniosła się o ok. 350 zł. Co miesiąc trzeba będzie wpłacić do banku około 2050 zł. Przy przejściu na kredyt we frankach szwajcarskich, jeśli postaramy się o dobrą ofertę – rata spadnie do poziomu 1420 zł (biorąc pod uwagę 30-letni okres kredytowania).

Jak pan szacuje, ile kredytów było udzielanych na granicy możliwości finansowych w czasie ostatniego boomu sprzed dwóch – trzech lat?

Osoby mające zdolność kredytową „na styk” w okresie boomu stanowiły pewnie znaczącą grupę – nawet do 20 czy 25 proc. Pamiętajmy jednak, że w tym okresie dla osób słabiej zarabiających banki miały w ofercie kredyty w CHF (ostatnie wnioski, pewnie w tysiącach sztuk, rozpatrywane na starych zasadach wpłynęły do banków 30 czerwca 2006 roku). Można powiedzieć, że prawie w każdym przypadku osoby te zrobiły świetny interes: nie dość, że wciąż płacą niskie raty, to jeszcze bardzo zyskały na wzroście cen kupionych wtedy nieruchomości.

Czy dziś więcej osób decyduje się na zadłużenie w PLN czy CHF? Ile oszczędzą na racie przy szwajcarskiej walucie?

Biorąc pod uwagę obecne różnice w oprocentowaniu, znów frank zdominował rynek kredytów hipotecznych. Kredyt w szwajcarskiej walucie wybiera na pewno ponad 75 proc. kredytobiorców. Ile można zarobić na racie? To zależy oczywiście od tego, jaką sobie wynegocjujemy ofertę z wybranym bankiem. Z dużym prawdopodobieństwem możemy założyć, że wyjściowo (tj. nie biorąc pod uwagę ryzyka kursowego w okresie spłaty) na każdych 100 tys. zł kredytu zaoszczędzimy od 170 do 220 zł – jeśli zdecydujemy się na kredyt we frankach, a nie w złotych. Brałem tu pod uwagę 25-letni okres kredytowania.

Czy warto ubezpieczyć się od bezrobocia, gdy bank proponuje to przy udzielaniu kredytu? Na czym polega takie ubezpieczenie i jak liczyć jego koszty?

Najczęściej nie warto. Po pierwsze, należy dokładnie zapoznać się z warunkami takiego ubezpieczenia. Zwykle, jak przy niemal każdej polisie, stosowane są tzw. wyłączenia. Może się okazać, że prawie w każdej sytuacji ubezpieczyciel może się wykręcić od spłaty za nas zobowiązania lub też faktyczne świadczenia będą nieadekwatne w stosunku do kosztów polisy.

Przy tego typu ubezpieczeniach musimy jeszcze wyróżnić dwie sytuacje: kiedy ubezpieczenie to jest faktycznie propozycją banku oraz kiedy jest ono obligatoryjne i nie możemy zrezygnować z polisy – jest ona narzucona przez bank bez względu na nasze potrzeby w tym względzie. Jedno jest pewne w obydwu przypadkach: banki na ubezpieczeniach zarabiają. Bardzo często jest to więc sztuczka bankowców: oferujemy stosunkowo niskie oprocentowanie (i ta pozycja widnieje we wszystkich statystykach, gdzie porównywane są oferty różnych banków!), ale do kredytu bank dorzuca kilka różnych obowiązkowych ubezpieczeń. Ile osób daje się na to nabrać? Mnóstwo. I choćby dlatego warto się udać do niezależnego, profesjonalnego pośrednika, gdzie doradca ma obowiązek porównać wszystkie parametry kredytu.

Ewentualna zmiana waluty z PLN na CHF opłaci się dziś przy założeniu, że kredytu nie chcemy się szybko pozbyć.

Przykład: posiadamy mieszkanie przeznaczone do sprzedaży i kredyt na nim ciążący w wysokości 600 tys. zł, w rodzimej walucie, zaciągnięty na 30 lat. Szacujemy, że mieszkanie to sprzeda się w ciągu sześciu miesięcy.

Jeśli przejdziemy teraz na CHF, bo „uwiera” nas coraz bardziej rata w PLN, to przez te pół roku zaoszczędzimy ok. 1250 co miesiąc, czyli łącznie 7500 zł (zakładamy tutaj bardzo optymistyczną wersję, że zamiany waluty kredytu dokonaliśmy bezkosztowo).

Dużo więcej stracimy na różnicach kursowych: przy zamianie waluty bank nam przeliczy kredyt po kursie 1 CHF = 2,06 PLN, czyli będzie do spłaty 291 262 CHF.

Przy spłacie kredytu w wyniku sprzedaży mieszkania kapitał do oddania pozostanie prawie bez zmiany, ale bank zastosuje kurs sprzedaży w wysokości 1 CHF = 2,20 PLN, co daje w konsekwencji zadłużenie w kwocie ok. 640 000 zł.