Rozmowa z Genowefą Baziuk-Płaska ze Stowarzyszenia Wspólny Dom
Jak powinna być skonstruowana umowa, którą zarząd wspólnoty mieszkaniowej podpisuje z zarządcą budynku? Czy powinien on być upoważniony do odbioru w imieniu wspólnoty mieszkaniowej robót budowlanych przeprowadzanych w budynku, czy powinna się tym zająć wspólnota mieszkaniowa? W naszym budynku mamy właśnie remont i zamierzamy zdecydować się na nowego administratora.
– Umowa zawierana przez wspólnotę mieszkaniową z administratorem budynku, który może być w niej nazywany zarządcą, powinna być szczegółowa i bardzo dokładnie określać, jakie są obowiązki administratora. Nierzadko zdarza się, że wspólnota popełnia błąd, bardzo ogólnikowo określając te obowiązki np., że powinien on wykonywać „czynności niezbędne do utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym i użytkowym zgodnie z jej przeznaczeniem”. To autentyczny zapis z jednej z umów, a taki zapis jest dalece niewystarczający.
Należy też zwrócić uwagę na właściwy dobór słownictwa, bo niechcący można zamienić obowiązki administratora w jego uprawnienia. Wtedy okaże się, że tak naprawdę administrator niczego nie musi. Listę czynności, jakie powinien wykonywać administrator, należy w umowie określać jako listę zadań do wykonania.
Tymczasem zdarza się, że wymienione w umowie z administratorem czynności są ujęte w ogólnych przepisach prawa (ustawach, rozporządzeniach), nie ma więc mowy o tym, że ich wykonanie zależy od dobrej woli administratora. Nie można dopuścić do tego, aby administrator, na podstawie udzielonych w umowie upoważnień, był uprawniony do samodzielnego wykonywania czynności w innych przypadkach realizowanych przez zarząd wspólnoty, np. do podpisywania umów z wykonawcami prac remontowo-budowlanych. W tej sytuacji odbiór robót z udziałem członków zarządu wspólnoty i sporządzenie protokołu odbioru są w ogóle uzależnione od tego, jak zawarta została umowa z wykonawcą, a w szczególności od klauzuli określającej warunki zakończenia robót i dokonywania płatności. Jeżeli taka klauzula nie została zawarta w umowie o wykonanie prac remontowo-budowlanych czy konserwacyjnych, nie ma możliwości warunkowania płatności za wykonane prace komisyjnym odbiorem tych prac. To, czy członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej uczestniczą w odbiorze, czy nie, staje się w tej sytuacji sprawą drugorzędną. Jednak przy prawidłowym ułożeniu stosunków między wspólnotą (zarządem wspólnoty) i administratorem budynku odbioru robót powinien dokonywać zarząd wspólnoty, zaś administrator jest zobowiązany do uczestniczenia w komisji odbioru.
