Deweloperzy nie zrezygnują z nowych inwestycji, ale mogą zwolnić tempo

Rozmawiamy z Arturem Jankowskim, dyrektorem regionalnym firmy Doradcy24

Rz: W Warszawie, podobnie jak w innych miastach, deweloperzy mają dziś problemy z szybką sprzedażą mieszkań. Lokale stoją puste od miesięcy. Czy oznacza to, że deweloperzy zrezygnują z nowych inwestycji do czasu aż sprzedadzą już gotowe albo te w realizacji?

Artur Jankowski: Zrezygnują to zbyt mocno powiedziane. Myślę, że zwolnią tempo. Oczywiście deweloperzy mają problem z szybką sprzedażą lokali, a czasy monumentalnych zwyżek cen i sporych wahań na rynku minęły prawdopodobnie bezpowrotnie, ale to nie powód do zaprzestania nowych inwestycji.

Deweloperzy, podobnie jak firmy z innych branż nieustannie analizują rynek i na bieżąco korygują swoje plany inwestycyjne, starając się je dopasować do wielkości popytu. Oznacza to przede wszystkim spadek tempa i ograniczenie podaży. Pamiętajmy, że proces inwestycyjny w budownictwie jest bardzo długi i złożony z wielu etapów. To wszystko wpływa na analizę sytuacji i utrudnia obiektywną ocenę.

W skrajnych przypadkach może się jednak okazać, że zastój w branży rzeczywiście spowoduje całkowitą rezygnację z rozpoczynania nowych inwestycji, a nawet problemy finansowe firm budujących. Ale ten scenariusz dotyczy tylko małych i średnich firm. Największe firmy deweloperskie, które mają zapas kapitału, będą wykorzystywać okazję i przejmować podmioty słabe wraz z portfelem inwestycji i klientów.

Na razie nie jest źle. Od kilku miesięcy ceny nieruchomości naprawdę zaczęły spadać. Po tym, jak akcja kuszenia klientów rozmaitymi promocjami: garaż gratis, wykończenie w cenie, atrakcyjne nagrody do wygrania itp., nie poskutkowała. W konsekwencji deweloperzy, którzy naprawdę obniżyli ceny swoich ofert, poprawili sprzedaż. I na pewno nie rezygnują z nowych inwestycji, co najwyżej dopasują ich skalę do bieżącej sytuacji na rynku.

Gdzie, w jakich dzielnicach, jest jeszcze dużo miejsca na nowe osiedla? A gdzie to miejsce jest już ograniczone?

Jeżeli chodzi o aglomerację warszawską, to Białołęka od lat zajmuje pierwsze miejsce na liście dzielnic, gdzie buduje się najwięcej. Dlatego że jest tam najwięcej wolnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Część dzielnicy ma ważne plany zagospodarowania przestrzennego. Sądzę, że potencjał Białołęki jest bardzo duży, gdyż jest to dzielnica peryferyjna i może się rozrastać w przeciwieństwie do dzielnic centralnych, które nie mają takich szans na ekspansję terytorialną. Nie bez znaczenia są też wciąż niewygórowane ceny.

Deweloperzy mogą więc iść w ilość i zarabiać na wolumenie, wykorzystując sytuację, że na tańszą ofertę jest duży popyt ze strony potrzebujących pierwszego mieszkania. Prawie taką samą popularnością cieszy się Bemowo. Podobnie jak Białołęka jest dzielnicą peryferyjną i ma duży potencjał. Jeśli więc chodzi o skalę inwestowania przez deweloperów, to powinna całkiem dobrze wyglądać w najbliższej przyszłości. Kolejne miejsca zajmują Wilanów i Wola. Natomiast dzielnice, w których podaż jest najmniejsza, to Śródmieście – tu prawie wszystko jest już zabudowane, a na dodatek trzeba się jeszcze liczyć ze zdaniem konserwatora.

Kolejne to Włochy i Saska Kępa – są to dzielnice, w których dominuje tradycyjna, niska, jednorodzinna zabudowa. Nawet jeśli powstają budynki wielorodzinne, to zazwyczaj są to kameralne inwestycje z niewielką liczbą mieszkań.

Kto kogo przetrzyma – klient dewelopera czy deweloper klienta, który mieszkania potrzebuje i w końcu je kupi, wykładając tyle, ile żąda firma budowlana?

Optymalnym rozwiązaniem jest równowaga, gdzie nie ma przegranych. Na dzień dzisiejszy czasy, kiedy deweloperzy dyktowali warunki i mieli zupełną kontrolę nad rynkiem, odeszły w przeszłość. Obecnie przewaga jest po stronie klientów, czy na długo – trudno powiedzieć.

Jeżeli spadek cen bardzo się pogłębi, deweloperzy wkroczą do akcji i mogą zacząć wstrzymywać podaż, żeby odzyskać kontrolę nad rynkiem, wykorzystując powszechnie znany fakt, że w naszym kraju mamy generalnie do czynienia z niedoborem mieszkań. Istotnym elementem w grze jest koszt kredytu hipotecznego.

Bardziej prawdopodobne jest, że koszty te będą rosły, zamiast spadać. Sytuacja ta uderzy w obie grupy. W klientów, bo przede wszystkim ograniczały im dostęp do kredytu i zmniejszy zakupy w celach inwestycyjnych.

W deweloperów, bo zwiększy koszty budowania, w szczególności tych, którzy korzystają z zewnętrznych źródeł finansowania.

Planując kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, lepiej wybrać to już gotowe do zamieszkania od zaraz, to w trakcie budowy czy to dopiero planowane – biorąc pod uwagę, że chcemy zapłacić możliwie najmniej.

Jeżeli naprawdę chcemy kupić mieszkanie najtaniej, to polecam rynek pierwotny. Ale tak naprawdę wszystko zależy od celu, w jakim kupujemy. Najczęściej spotykany przypadek to klient kupujący pierwsze mieszkanie, żeby w nim zamieszkać. Jeżeli może poczekać, to należy wziąć pod uwagę ofertę dewelopera, jeżeli nie – to rozwiązaniem jest rynek wtórny, bo w takim mieszkaniu można od razu zamieszkać.

I tak, kupując na rynku pierwotnym, można skorzystać z różnych ofert preferencyjnych typu garaż w cenie lub procentowy upust, co – reasumując z kalkulatorem w ręku – może się okazać atrakcyjniejsze cenowo niż rynek wtórny. Dodatkowo trzeba wziąć pod uwagę koszty kredytu, jeśli się z niego korzysta. Oferta kredytowa na rynku jest bardzo duża, więc wybór ciężki. Prowizje, marże, ubezpieczenia powodują, że koszty mogą być znaczne; aby je ograniczyć, warto skorzystać z nieodpłatnej konsultacji u doradcy kredytowego.

Czy nowe inwestycje deweloperskie będą coraz nowocześniejsze, lepsze jakościowo, bo już nie wszystko udaje się sprzedawać na pniu?

Zdecydowanie tak. Firmy deweloperskie uświadamiają sobie fakt, że teraz nie sprzedaje się wszystkiego jak leci. Często sprzedają gotowy produkt, więc każdy detal wykonania i wykończenia, jakość materiałów bardzo zyskuje na znaczeniu. Klienci stają się coraz bardziej wybredni, szukają nowoczesnych projektów, oryginalnych rozwiązań. Dodatkowo lokale o podwyższonym standardzie i apartamenty zaczynają stanowić coraz większy udział w rynku. W tym segmencie klient jest bardziej wymagający, co stanowi wyzwanie dla firm budujących.

Może więc lepiej wstrzymać się z decyzją o zakupie, żeby za parę lat dostać lepsze mieszkanie?

Nie czekajmy. Naturalną sprawą jest, że lepsze równa się droższe. Jeżeli dążymy do tego, aby nasze domy były oryginalnie zaprojektowane, nowocześnie urządzone przy użyciu materiałów o najlepszej jakości, to będzie nas to więcej kosztowało. Poza tym wszystko drożeje. Nieprzypadkowo mówi się, że nieruchomości to najlepsza inwestycja, mieliśmy tego przykład przez ostatnich parę lat. Prawdopodobnie nie powtórzą się tak spektakularne zwyżki po 20 – 30 procent rocznie, mimo to w długim okresie nieruchomości będą drożały.