Wspólnotom trudno się pozbyć dłużników

Pod młotek trafia coraz więcej zadłużonych mieszkań, głównie we wspólnotach mieszkaniowych. Wystarczy zajrzeć do Internetu – pełno w nim ogłoszeń komorników w tej sprawie. Potwierdza to Iwona Karpiuk-Suchecka z Krajowej Rady Komorniczej. Przyznaje jednak, że o ile jeszcze dwa lata temu takie lokale cieszyły się dużym wzięciem, o tyle dziś bardzo trudno je sprzedać.

[srodtytul]Brakuje chętnych[/srodtytul]

– Trzeba szybko przeprowadzić remont jednej z kamienic, bo budynek niszczeje. Koszt muszą pokryć właściciele – mówi Lucyna Januszewska, dyrektor Zakładu Gospodarki Lokalowej Północ w Jeleniej Górze zarządzającego wspólnotami. Jeden z nich nie zamierza płacić, wspólnota wystąpiła więc do sądu o wyrażenie zgody na licytację. Właściciel ma bowiem obowiązek utrzymywać nieruchomość wspólną, a jeśli tego nie robi, traktuje się go jak dłużnika. Już dwie licytacje zakończyły się fiaskiem, bo nie było chętnych na mieszkanie. Może je więc kupić wspólnota za cenę wywoławczą z drugiej licytacji (czyli 2/3 wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę do pierwszej licytacji). Według Januszewskiej [b]nie jest to jednak rozwiązanie problemu, bo obecny właściciel nie chce się wyprowadzić. Trzeba więc wystąpić do sądu o orzeczenie eksmisji[/b]. Takie postępowanie trwa latami, a remont trzeba przeprowadzić już teraz. W Jeleniej Górze przeprowadzono ostatnio pięć licytacji, aż w trzech nie udało się sprzedać lokalu.

Zanim dojdzie do licytacji, zarząd wspólnoty wzywa do zapłacenia długu. Gdy to nie pomaga, występuje do sądu o nakaz zapłaty, z którym idzie do komornika. Zazwyczaj nie ma on z czego wyegzekwować długu, bo jedyny majątek właściciela to lokal. Wspólnota musi wtedy podjąć decyzję, czy wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu na licytacji. Zaległość w opłatach za mieszkanie nie musi być wysoka.

– Niepisana zasada jest taka, że powinna ona wynieść 10 tys. zł – mówi Katarzyna Kozłowska z firmy zarządzającej wspólnotami ze Szczecina. Ustawa o własności lokali stanowi jedynie, że zaległość powinna być długotrwała.

[srodtytul]Sprzedaż z lokatorem[/srodtytul]

– Ludzie nie chcą kupować, bo boją się ryzyka – ciągnących się za takim lokalem długów. Nie chcą też toczyć walki z dawnym właścicielem, który często nie chce się wyprowadzić, bo nie ma dokąd – wyjaśnia Michał Tokłowicz, wiceprezes Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Nowy nabywca musi wówczas wystąpić do sądu o eksmisję.

Do właścicieli mieszkań nie stosuje się ustawy o ochronie praw lokatorów, bo nie są oni lokatorami. Sąd nie musi więc przyznawać im lokalu socjalnego. [b]Nie oznacza to jednak, że takiego dłużnika można eksmitować na bruk – trzeba dostarczyć mu pomieszczenie tymczasowe[/b]. Dopóki go nie ma, mieszka w dotychczasowym lokalu.

Zdarza się też, że choć dochodzi do licytacji, wspólnota nie ma z czego ściągnąć swojego długu. Tak było m.in. w Gdańsku – okazało się, że znacznie więcej dłużników zgłosiło swoje roszczenia, w tym instytucje (np. urząd skarbowy), które mają prawo zaspokoić się pierwsze.

[ramka][b]Komentuje Kamila Dołowska, Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich[/b]

Wpływa coraz więcej skarg od zlicytowanych właścicieli oraz od nabywców zadłużonych lokali. Pierwsi żalą się, że ich mieszkanie sprzedano za niską kwotę i po spłaceniu długu zostało im za mało pieniędzy, bo kupić inny lokal. Drudzy skarżą się natomiast, że chociaż dysponują postanowieniem o przysądzeniu lokalu, komornik żąda od nich jeszcze wyroku eksmisyjnego. Tymczasem przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie wspominają nic o konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. Regulują tylko, że do przejęcia wylicytowanego lokalu wystarczy wspomniane postanowienie. W tej chwili rzecznik bada ten problem. Niewykluczone, że gdyby doszło do uproszczenia zasad egzekucji, skorzystałyby obie strony.[/ramka]