Jak spółdzielca może zaskarżyć podwyżkę

Nikt nie lubi, kiedy jego opłaty rosną. Jest to niestety nieuniknione. Nie wszystkie jednak podwyżki są zasadne. Mogą też być wprowadzane z naruszeniem przepisów. Wtedy można walczyć o swoje racje. Trzeba tylko wiedzieć, jak to zrobić.

[srodtytul]Dwie ustawy[/srodtytul]

Do podwyżek opłat za lokale spółdzielcze (własnościowe i lokatorskie) stosuje się dwie ustawy: [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]o spółdzielniach mieszkaniowych[/link] (usm) oraz [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767]o ochronie praw lokatorów[/link] (uol). Ta ostatnia nie dotyczy właścicieli. Nie są oni lokatorami w rozumieniu uol. Do nich stosuje się usm.

Trzeba też pamiętać, że przepisy tych ustaw różnie rozstrzygają te same kwestie. Wtedy pierwszeństwo mają przepisy korzystniejsze dla spółdzielcy.

[srodtytul]Z odpowiednim wyprzedzeniem[/srodtytul]

[b]Podwyżka nie może być zaskoczeniem.[/b] Spółdzielnia ma obowiązek pisemnie zawiadomić o niej swoich członków. Musi to zrobić minimum dwa tygodnie przed upływem terminu wnoszenia opłat.

[b]Co ważne, spółdzielnia ma prawo różnicować stawki opłat.[/b] Wyższe opłaty będą wtedy uiszczać mieszkańcy, którzy nie są członkami spółdzielni. [b]Podobnie może być z wpłatami na fundusz remontowy.[/b] Obowiązujące od 31 lipca 2007 r. przepisy przewidują bowiem oddzielne ewidencjonowanie i rozliczanie wpływów i wydatków funduszu remontowego dla każdej nieruchomości.

[srodtytul]Próg 3 procent[/srodtytul]

[b]Opłaty można podnosić dwa razy w roku i nie częściej niż co sześć miesięcy.[/b] Te pół roku liczy się od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka.

[b]Ustawa o ochronie praw lokatorów rozróżnia dwa typy podwyżek: te, które przekraczają w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej, oraz te, które wynoszą mniej. [/b]

Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku. Wskaźniki ustalają wojewodowie dla województwa oraz dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa (można je znaleźć na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury: [link=http://www.mi.gov.pl]www.mi.gov.pl[/link]).

Wartość odtworzeniowa jest zazwyczaj wyższa w miastach wojewódzkich niż na terenie województw, dlatego ustala się dwa wskaźniki. Najwyższy jest zawsze w Warszawie. Spółdzielnie starają się nie przekraczać w skali roku tych 3 proc.

[b]Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala kwestionować w sądzie tylko podwyżki przekraczające 3 proc.[/b] Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie stawia takich wymagań i jest dużo bardziej korzystna. Oznacza to, że na jej podstawie [b]spółdzielcy mogą zaskarżyć także niższe podwyżki. [/b]

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że członkowie spółdzielni mają się prawo domagać kalkulacji podwyżki (nie ma przy tym znaczenia, jak jest wysoka). Członek może też żądać od spółdzielni udostępnienia protokołów z posiedzeń zarządu oraz rady nadzorczej (gdzie zapadają decyzje o podwyżkach). Jeżeli na podstawie kalkulacji i zebranych informacji uzna, że podwyżka jest wygórowana, może ją kwestionować na dwa sposoby.

[srodtytul]Różne drogi[/srodtytul]

[b]Spółdzielcy mogą skorzystać z postępowania wewnątrzspółdzielczego, a następnie udać się do sądu. Mogą też, pomijając drogę wewnątrzspółdzielczą, zwrócić się od razu do sądu[/b] (osoby, które nie są członkami spółdzielni, od razu muszą się udać do sądu).

W pierwszym wypadku spółdzielca odwołuje się do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia (w niektórych spółdzielniach działają zamiast niego zebrania przedstawicieli). To, do kogo się odwoła, zależy od tego, kto ustalił wysokość opłat. Jeżeli zarząd – właściwa jest rada nadzorcza, jeśli zaś ustalała je rada nadzorcza – trzeba się odwoływać do walnego zgromadzenia (zebrania przedstawicieli).

Każdy z tych sposobów ma swoje wady i zalety. Postępowanie wewnątrz spółdzielcze jest bezpłatne, za sądowe trzeba zapłacić (osoba o niskich dochodach może wystąpić o zwolnienie z koszów). Pierwsze może trwać nawet rok, ale nie zawsze. Jeżeli rada nadzorcza zbiera się raz w miesiącu, to odpowiedź uzyska się szybko. W niektórych spółdzielniach doszło do zawieszenia obrad zebrania przedstawicieli – tam nie ma co liczyć na szybkie rozstrzygnięcie i lepiej od razu iść do sądu.

[ramka][b]Kto i jak wnosi opłaty [/b]

- Przepisy wymagają od spółdzielców, by za mieszkanie płacili do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Spółdzielnia może jednak ustalić inny termin, do którego mają to robić. Nie może być jednak krótszy od ustawowego (zwykle spółdzielnie przesuwają go do 15. albo 20. dnia miesiąca).

- Za opłaty odpowiadają solidarnie również osoby pełnoletnie stale zamieszkujące w danym lokalu, oprócz pełnoletnich dzieci i wnuków pozostających na utrzymaniu zobowiązanych do wnoszenia opłat. Solidarnie za uiszczanie opłat odpowiadają również osoby faktycznie korzystające z lokalu. Odpowiedzialność solidarna tych wszystkich osób ogranicza się jednak do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z mieszkania.[/ramka]

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: