Rośnie liczba ofert podnajmu z drugiej ręki

Największe umowy najmu biur zwykle są zwierane w stolicy, gdzie średnia wielkość wynajmowanej powierzchni biurowej wynosiła w ubiegłym roku 1,1 – 1,3 tys. mkw. To oznacza, jak wylicza Jakub Marszałek z Cushman & Wakefield, wzrost o 22 proc. w porównaniu z 2007 r.

– W ciągu ostatnich sześciu lat średnia wielkość transakcji wahała się od 750 do 1,3 tys. mkw. Ostatnie dwa lata przyniosły stały wzrost wielkości transakcji, co wiązało się bezpośrednio z wyjątkowo szybkim wzrostem popytu ze strony prężnie rozwijających się firm – tłumaczy Marszałek. Jednak w kolejnych latach powierzchnia wynajmowanych biur raczej będzie się zmniejszać.

W centrum Warszawy średnia wielkość umowy najmu wynosi 637,2 mkw. (ścisłe centrum) i 475,7 mkw. (centrum).

– Dostęp do dużych powierzchni w tych rejonach jest znacznie ograniczony – zauważa Anna Staniszewska z DTZ.

Na Mokotowie, jak podają analitycy z Colliers International, firmy wynajmują zwykle biura o średniej powierzchni 3 – 3,5 tys. mkw. Pojawiają się też większe transakcje, dotyczące pow. 6 – 8 tys. mkw., zaś najmniej umów obejmuje duże powierzchnie, od 16 do 20 tys. mkw.

– W centrum mamy głównie do czynienia z renegocjacjami i ewentualnie poszerzaniem istniejących siedzib. W głównych skupiskach biurowych poza centrum, takich jak zachodnia część miasta wzdłuż Al. Jerozolimskich, Wola czy Żoliborz, powierzchnie cieszące się zainteresowaniem wynoszą średnio od 2 tys. do około 4 tys. mkw. – wylicza Paweł Skałba z Colliers International.

Jakub Marszałek zauważa, że obecnie zawarcie dużej transakcji w istniejącym budynku jest wręcz niemożliwe ze względu na brak ofert. Podpisywane umowy dotyczą więc przeważnie obiektów w trakcie budowy. – Z drugiej strony małe firmy zaczynają poszukiwać nowych biur na ok. pół roku przed wygaśnięciem obecnych umów. Mogą jednak liczyć wyłącznie na powierzchnie, które pozostały po wydzieleniu biur dla większych najemców – tłumaczy Marszałek.

Małych modułów do wzięcia od zaraz brakuje praktycznie w każdej dobrej lokalizacji – np. w centrum Warszawy, na Mokotowie czy w Al. Jerozolimskich.

– Część właścicieli biurowców nie jest skłonna wynajmować małych powierzchni, licząc na większych najemców. Z operacyjnego punktu widzenia zarządzanie mniejszymi najemcami wymaga też większych nakładów pracy i czasu – twierdzi Anna Staniszewska.

Rośnie jednak podaż małych modułów w ramach podnajmu – takie biura są często oferowane w dobrych lokalizacjach. – Najemcy w ten sposób mają większą możliwość manewru i wyboru wielkości biura od 100 do kilkuset metrów kwadratowych. Taka tendencja może spowodować, że właściciele biurowców będą korygowali czynsze, ponieważ stawki podnajmowanych powierzchni są bardziej atrakcyjne niż oferowane przez samych właścicieli – twierdzi Paweł Skałba.

Zauważa, że w Warszawie biurowców brakuje przede wszystkim na Woli i Żoliborzu. – Zainteresowanie ze strony najemców jest w tych okolicach spore, ale deweloperzy nie są skorzy do budowania ze względu na wysokie jeszcze ceny działek i potencjalnie wysokie czynsze – mówi Skałba. Tymczasem w Krakowie i we Wrocławiu inwestorzy planują sporo nowej powierzchni, w tym również wiele małych modułów, ale prawdopodobnie nie wszystkie budynki powstaną albo ich budowa może odwlec się w czasie.

– Coraz większe zainteresowanie wśród najemców wzbudza też Poznań. Podobna sytuacja może się zdarzyć w Trójmieście, które zyskuje na atrakcyjności, a projektów biurowych cały czas jest stosunkowo niedużo – opowiada Paweł Skałba.

[ramka][srodtytul]Współczynnik powierzchni niewynajętej na koniec 2008 r.[/srodtytul]

>> Katowice 1,1 proc.

>> Łódź 9,5 proc.

>> Kraków 2,83 proc.

>> Poznań 3,4 proc.