Niższe zyski z najmu zrekompensuje rabat przy kupnie

– Choć nie można już liczyć na wzrost cen na poziomie 30 – 50 proc., spadek stawek wywoławczych i nawet kilkunastoprocentowe rabaty od deweloperów dają możliwość zakupu mieszkania dużo taniej niż jeszcze kilka miesięcy temu – twierdzi Magdalena Wit-Kaniewska z redNet Investment.

Jednak dalsze duże spadki cen wydają się mało prawdopodobne. – Ożywienie w branży powinno nastąpić wtedy, kiedy na rynek wracać będą pierwsze pieniądze z wysoko oprocentowanych lokat, co prawdopodobnie zbiegnie się z dalszym spadkiem stóp procentowych. Według szacunków redNet nastąpi to w połowie 2009 r oku.

Od sierpnia do grudnia 2008 r. największe spadki cen mieszkań odnotowano na rynku warszawskim, trójmiejskim, śląskim i krakowskim – w każdym z tych miast lokale potaniały średnio ponad 10 proc., przy czym rekord padł na Śląsku – stawki poszły w dół o 23 proc.

Spadki nie ominęły także Wrocławia i Poznania, gdzie pod koniec ubiegłego roku ceny spadły średnio od 10 do 16 proc. W samym styczniu 2009 r. w większości głównych miast stawki spadły o dodatkowe 2 – 8 proc. – tak wynika z danych redNet Investment.

Zdaniem analityków atrakcyjne perspektywy rysują się przed inwestorami nie tylko w Warszawie, ale również na Śląsku, we Wrocławiu lub w Krakowie.

– Wiele jednak zależy od lokalizacji mieszkań, np. odległości od centrum, ośrodków biznesowych czy od dostępności komunikacji miejskiej. Dlatego np. w Warszawie nieustającą popularnością będzie się cieszyć Mokotów, Ochota, Wola, Żoliborz oraz oczywiście Śródmieście – wylicza Magdalena Wit-Kaniewska.

Zdaniem Krzysztofa Kluski z Home Broker trudno dziś jednoznacznie stwierdzić, gdzie i jakie mieszkanie najlepiej kupić jako lokatę kapitału, licząc na to, że za rok lub dwa sprzedamy je z zyskiem.

– Niewątpliwie rynek nieruchomości sprzyja kupującemu. Zarówno zbywcy indywidualni, jak i deweloperzy chętnie rozmawiają o cenach mieszkań. Wielkość upustów czy rabatów jest różna, więc trudno tu mówić o jakimś standardzie.

Kupując mieszkanie w celach inwestycyjnych – z myślą o zarobieniu na różnicy ceny – trzeba przede wszystkim szukać okazji cenowych, które się zdarzają.

– Dwa tygodnie temu w Warszawie osoba, która odziedziczyła w spadku lokum przy ulicy Hożej, a więc w centrum miasta, sprzedała je, żądając za metr kwadratowy 7,2 tys. zł. Tymczasem cena rynkowa mieszkania wynosi dziś ok. 9,5 –10 tys. zł – podaje przykład Krzysztof Kluska. – Zanim jednak ktoś zdecyduje się na taki zakup, powinien także zastanowić się, jak przeprowadzić transakcję odsprzedaży mieszkania, aby nie stracić na podatkach. Okazje trzeba umiejętnie wykorzystać. Pośpiech nie jest wskazany – sugeruje Krzysztof Kluska.

Magdalena Wit-Kaniewska zapewnia, że łatwiej będzie wynająć i odsprzedać mieszkania w najpopularniejszych dzielnicach miast, głównie te o małych i średnich powierzchniach – ok. 35 – 70 mkw. Nie wyklucza to jednak intratnych inwestycji w lokale w bardziej odległych dzielnicach. Decydująca jest cena zakupu.

– Niższe zyski z najmu może zrekompensować porządny rabat, wynegocjowany z deweloperem. Ostatecznie stopa zwrotu z wynajmu może być tam bardzo zbliżona do droższych inwestycji w centrach miast – mówi Wit-Kaniewska.

[ramka][srodtytul]Łukasz Madej, prezes ProDevelopment[/srodtytul]

– Nie polecam inwestowania na rynkach, na których dochodzi do niewielu transakcji, np. w Łodzi, jeśli ktoś myśli o odsprzedaży lokum w okresie krótszym niż dwa lata. Jeśli chodzi o Poznań, tam oferta wzrosła o 680 proc. od II kw. 2007 do IV kw. 2008 r., więc i tu z odsprzedażą będzie bardzo ciężko. Unikajmy też lokalizacji, w których były kupowane pakiety mieszkań. Inwestorzy dokonali transakcji przed hossą, dlatego mogą teraz wynajmować lokale taniej lub taniej sprzedawać. Takim przykładem mogą być Lofty Scheiblera. Lepiej też unikać dużych inwestycji – wieloetapowych, gdzie pojawi się wiele konkurencyjnych lokali. Aby zaś się upewnić, czy dobrze wybraliśmy lokum, proponuję w chwili negocjowania umowy zakupu wystawić to mieszkanie na wynajem. Poinformujmy sprzedającego, że dokonamy transakcji, mając już potencjalnego najemcę. W obecnej sytuacji rynkowej powinien się na to zgodzić. My zaoszczędzimy czas i pieniądze, bo nie będziemy mieli okresu pustostanu po zakupie. Jeśli kupujemy nowe mieszkanie od dewelopera, to koniecznie wymuśmy na nim wykończenie pod klucz. Standardy deweloperów są wystarczające na rynek najmu, a zaoszczędzimy dwa – trzy miesiące, podczas których nie wynajmowalibyśmy lokalu.

kad[/ramka]

[ramka][srodtytul]Spadek cen nieruchomości od lipca do grudnia 2008 r. (w proc.)[/srodtytul]

>> aglomeracja warszawska -11,9