[b]Rz: Część osób zawarła kilka czy kilkanaście miesięcy temu z deweloperami umowy w systemie płatności: 10 proc. ceny przy zawarciu umowy, a 90 proc. płatne później – aby sprzedać budowane mieszkanie z zyskiem. Sytuacja na rynku zmieniła się jednak, wysokie zyski nie wchodzą w grę, więc nie mając finansowania, wielu inwestorów chce sprzedać cesję mieszkania. Kuszą, oferując nieco lepsze warunki cenowe niż deweloper. Z jakimi niebezpieczeństwami natury formalnoprawnej wiąże się taka transakcja – nie kupna mieszkania, ale prawa do jego nabycia po wybudowaniu?[/b]

[b]Marcin Jasiński:[/b] Analizując zagadnienie związane z bezpiecznym przenoszeniem praw i wstępowaniem w obowiązki wynikające z umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego (potocznie określanej mianem cesji), należy przede wszystkim ustalić, w jakiej formie została zawarta umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego.

Dopuszczalne jest zawarcie jej jako tzw. umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, a następnie, po zakończeniu inwestycji, ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu i do przeniesienia tego prawa na drugą stronę tej umowy w zamian za zapłatę przez nią określonej ceny. Może to być także przedwstępna umowa sprzedaży zobowiązująca dewelopera do sprzedaży lokalu w przyszłości, w tym do przeniesienia prawa własności lokalu, który powstanie w przyszłości, a drugą stronę do nabycia lokalu i zapłaty ceny z tego tytułu.

[b]Na czym polega cesja i jakie niesie konsekwencje?[/b]

Czynność polegająca na przeniesieniu na osobę trzecią uprawnienia do zawarcia ze sprzedającym (deweloperem) umowy ostatecznej, przenoszącej na tę osobę trzecią prawo własności lokalu mieszkalnego, polega w rzeczywistości zarówno na przeniesieniu wierzytelności, a więc prawa do nabycia lokalu, jak i długu. Chodzi o obowiązek zapłaty przy zawarciu umowy ostatecznej pozostałej części ceny – np. 90 proc. w przypadku systemu 10 na 90.

Umowa zawarta z deweloperem stanowi bowiem umowę dwustronnie zobowiązującą, co sprawia, że deweloper jest zarazem dłużnikiem (co do przeniesienia prawa własności lokalu), jak i wierzycielem (co do zapłaty ceny). W praktyce przelew wspomnianej wierzytelności możliwy jest wyłącznie wraz z przelewem długu (obowiązkiem zapłaty reszty ceny), co wynika z celu, jaki strony chcą osiągnąć, dokonując cesji. Osoba przelewająca na drugą stronę uprawnienie do żądania przeniesienia prawa własności lokalu nie zamierza bowiem ponosić kosztów pozostałej do zapłaty części ceny.

Wobec powyższego, w przypadku cesji konieczne jest przeniesienie na osobę trzecią całości praw i wstąpienie przez tę osobę w obowiązki wynikające z zawartej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej umowy sprzedaży.

[b]Czy deweloper musi wyrazić zgodę na cesję?[/b]

Zgodnie z art. 509 kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, postanowieniu zawartej umowy albo właściwości zobowiązania.

W związku z powyższym do przejścia na osobę trzecią samego uprawnienia do żądania przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego zgoda dewelopera – który na podstawie zawartej umowy jest dłużnikiem w tym zakresie – nie byłaby wymagana.

Należy jednak pamiętać, że możliwe jest wprowadzenie do umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego zakazu lub ograniczenia prawa przenoszenia wierzytelności na osoby trzecie. W związku z tym należy sprawdzić zapisy umowy.

Z kolei wstąpienie przez osobę trzecią w miejsce dłużnika, zgodnie z art. 519 kodeksu cywilnego, nie może się odbyć bez zgody wierzyciela, którego prawa mogłyby zostać w ten sposób naruszone.

[b]Jak to wygląda w praktyce?[/b]

Zdarza się, że już w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu deweloper wyraża zgodę na dokonanie przez drugą stronę tej umowy przelewu jej praw i wstąpienie przez osobę trzecią w ogół obowiązków wynikających z takiej umowy.

Z drugiej strony deweloperzy, obawiając się proponowania cen konkurencyjnych w stosunku do stawek oferowanych przez nich, często wprost wyłączali możliwość przenoszenia praw i obowiązków z umowy. W takim przypadku z całą pewnością zgoda dewelopera byłaby obecnie konieczna.

W tym miejscu należy także wskazać na istniejącą polemikę w doktrynie dotyczącą dopuszczalności stosowania takich klauzul w wypadku, gdy nie wskazują one konkretnego podmiotu, który miałby wstąpić w obowiązki wynikające z zawartej umowy. Przedmiotowa polemika ma swoje źródło w przepisach kodeksu cywilnego, przewidujących bezskuteczność zgody wierzyciela, który nie wiedział o niewypłacalności podmiotu wstępującego w miejsce dłużnika. Z kolei za dopuszczalnością wyrażenia takiej tzw. zgody blankietowej przemawia zasada swobody umów wyrażona w art. 353 (1) kodeksu cywilnego.

[ramka][srodtytul]Zanim zdecydujesz się na kupno cesji praw do mieszkania[/srodtytul]

>> Pamiętaj, że przejmujesz na siebie wszystkie obowiązki, jakie ciążą na osobie sprzedającej ci cesję.

>> Upewnij się, że niepotrzebna jest zgoda dewelopera na zrobienie cesji.

>> Jeżeli przedwstępna umowa sprzedaży lub umowa deweloperska została zawarta w formie aktu notarialnego, umowa cesji (dotycząca przeniesienia ogółu praw i wstąpienia przez osobę trzecią w ogół obowiązków wynikających z takiej umowy) powinna mieć także formę aktu notarialnego.

>> Zanim zdecydujesz się na kupno cesji, dokładnie sprawdź stan prawny nieruchomości, na której wybudowany został budynek, w którym mieści się nabywany lokal mieszkalny.

>> Zajrzyj do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i sprawdź informacje dotyczące tytułu prawnego posiadanego przez dewelopera, prawa i roszczenia innych podmiotów względem tej nieruchomości oraz jej obciążenia.

>> Przeanalizuj same postanowienia umowy deweloperskiej (lub przedwstępnej umowy sprzedaży), jej ważności.

>> Warto sprawdzić status samego dewelopera, w tym jego kondycję finansową, upewnić się, czy nie ma przesłanek ogłoszenia upadłości.[/ramka]