Do sądu nawet przed podpisaniem umowy

Liczba postępowań prowadzonych przez UOKiK przeciwko deweloperom i towarzystwom budownictwa społecznego (TBS) rośnie z roku na rok.

Do tej pory największą karę nałożono w grudniu ub.r. na J.W. Construction – 1,8 mln zł. Spółka odwołała się od wyroku do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Sprawa jest w toku.

– Większość decyzji UOKiK jest podtrzymywana przez sąd, przy czym w wyniku jego decyzji do rejestru klauzul niedozwolonych wpisanych zostało dodatkowych 170 postanowień stosowanych przez deweloperów i TBS – informuje Maciej Chmielowski z UOKiK.

[srodtytul]Zapisane w rejestrze[/srodtytul]

– Klauzule, które UOKiK najczęściej kwestionuje, dotyczą wyłączenia lub ograniczenia odpowiedzialności deweloperów za nienależyte wykonanie umowy. Chodzi głównie o opóźnienia w oddaniu mieszkań. Ponadto zapisy pozwalają rozwiązać umowę z powodu zwłoki w zapłacie raty bez wcześniejszego doręczenia wezwania. Inne klauzule dotyczą jednostronnych lub zawyżonych kar umownych czy zmiany umowy bez możliwości odstąpienia od niej – przede wszystkim są to zmiany ceny mieszkania lub jego powierzchni – wylicza Marcin Chmielowski.

Jednak klauzule abuzywne, jeśli pojawią się w umowie, nie są wiążące. A pomocą w identyfikacji takich zapisów jest wspomniany rejestr klauzul niedozwolonych prowadzony przez UOKiK, który liczy dziś 1551 pozycji.

– Wpis do rejestru odnosi się do wszystkich przedsiębiorców, nie tylko do tego, który daną klauzulę stosował. Obejmuje on również zapisy tożsame pod względem treści z klauzulą wpisaną, a nie jedynie brzmiące identycznie. Wątpliwości w tym zakresie ostatecznie rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z 13 lipca 2006r. (III SZP 3/06) – wyjaśnia Dariusz Srocki, partner w kancelarii Babiaczyk, Skrocki i Wspólnicy.

[srodtytul]Wiążący regulamin[/srodtytul]

Zdaniem Krzysztofa Bramorskiego, radcy prawnego w Kancelarii BSO Prawo & Podatki, klauzule niedozwolone mogą się znajdować w samej umowie bądź też być niejako przemycane do jej treści, np. poprzez uznanie za jej część jednostronnie ustalonego przez dewelopera regulaminu inwestycji. W ten sposób postanowienia z regulaminu stają się automatycznie częścią umowy, kształtując prawa i obowiązki stron, często na niekorzyść klienta.

Osoba kupująca lokum nie może niestety wycofać się z umowy tylko dlatego, że obejmuje ona niedozwolone postanowienia umowne, np. pozbawia nabywcę prawa do odstąpienia od umowy w przypadku istotnej zmiany ceny mieszkania lub zastrzega na rzecz dewelopera prawo do jednostronnej podwyżki wynagrodzenia na podstawie uznaniowych przesłanek.

– Klient nie jest jednak całkowicie bezbronny. Może się powołać na art. 3851 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym postanowienia nieuzgodnione z nim indywidualnie nie wiążą go, czyli są bezskuteczne, ponieważ kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając przy tym jego interesy – tłumaczy Bramorski.

Do tej pory klienci, mimo świadomości niekorzystnych dla nich zapisów, zwykle nie dochodzili swoich praw przed sądem, bo nawet wygrana nie gwarantowała skutecznego wyegzekwowania ich praw.

Deweloper, wcześniej wykorzystując ułomną z punktu widzenia klienta formę umowy, niebędącą aktem notarialnym, nie miał obowiązku zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność mieszkania, które w międzyczasie zyskiwało na wartości.

– Teraz zazwyczaj to nie klienci śledzą publikowaną przez UOKiK listę klauzul abuzywnych, ale deweloperzy, którzy chcą uniknąć w przyszłości sporów z klientami, które mogą niekorzystnie odbić się na ich wizerunku – zapewnia Dariusz Skrocki.

[srodtytul]Z twojego powództwa[/srodtytul]

Obok indywidualnej, sądowej kontroli postanowień sformułowanych w umowach deweloperskich istnieje tzw. abstrakcyjna kontrola umów.

Można bowiem wytoczyć powództwo o uznanie postanowień umownych za niedozwolone przed SOKiK. Może uczynić to każdy potencjalny nabywca mieszkania od dewelopera, niezwiązany z nim jeszcze umową, jak również organizacja konsumencka lub rzecznik praw konsumentów. – W razie uwzględnienia powództwa sąd zakazuje przedsiębiorcy korzystania z postanowień uznanych za niedozwolone, a prezes UOKiK zamieszcza takie postanowienie w rejestrze. Warto więc przed podpisaniem umowy z deweloperem dokładnie zapoznać się nie tylko z jej treścią, ale i z załączonymi do niej regulaminami i wzorcami. Nieodzowne jest również skorzystanie z pomocy radcy prawnego lub adwokata – sugeruje Krzysztof Bramorski.