O czym warto pamiętać, decydując się na wynajęcie biura

Ceny najmu powierzchni handlowych mogą, według specjalistów, spaść maksymalnie o 10 proc. (dotyczy to lokalizacji ulicznych). Będzie to spowodowane między innymi zakończeniem ekspansji przez banki, dzięki czemu więcej lokali jest dostępnych.

[srodtytul]W centrum stolicy taniej[/srodtytul]

Na największym rynku biurowym, jakim jest Warszawa, zdecydowanie spadło zainteresowanie lokalami w centrum. Aż 85 proc. poszukujących teraz biur preferuje dzielnice poza śródmieściem. Niektóre firmy zdecydowały się wyprowadzić z centrum w poszukiwaniu oszczędności i możliwości ekspansji. Mniejszy popyt może mieć wpływ na spadek czynszów.

W 2008 r. w stolicy oddano do użytku ponad 250 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych, znacznie więcej niż w latach poprzednich. Na 2009 r. przewidziano ukończenie około 315 tys. mkw., z czego na jedną trzecią zawarto już wstępne umowy najmu. Współczynnik powierzchni wolnej wciąż jest bardzo niski. W ostatnim kwartale 2008 r. wynosił tylko 2,87 proc. Po rekordowym wzroście czynszów w 2007 r. przez większość 2008 r. stawki pozostawały stabilne.

Rynki regionalne także rozwijają się bardzo dynamicznie. W ubiegłym roku łącznie oddano do użytku około 296 tys. mkw. powierzchni biurowej.

[srodtytul]W handlu kryzys mniej widoczny[/srodtytul]

Zdaniem Andrzeja Jarosza, dyrektora ds. badań rynku w Mayland Real Estate, w handlu kryzys jest najmniej widoczny. Do tej pory nie obserwuje się dużego spadku obrotów. Najemcy zmieniają miejsce prowadzenia działalności raczej w ostateczności, ponieważ istnieje ryzyko, że po zmianie lokalizacji stracą klientów. Mimo kryzysu centra handlowe odwiedza stabilna liczba klientów, ponieważ mają bardzo zdywersyfikowaną ofertę handlową.

Z danych Colliers International wynika, że popyt na powierzchnię w centrach handlowych utrzymuje się na niezmiennie wysokim poziomie. W praktyce zjawisko pustostanów nie istnieje, choć są oczywiście obiekty gorzej zaprojektowane lub zlokalizowane, które mają trudności ze znalezieniem chętnych na wszystkie lokale.

W ciągu minionego roku powierzchnia najmu w nowoczesnych obiektach handlowych powiększyła się o nieco ponad 500 tys. mkw. W tym roku może być inaczej. Z powodu kryzysu gospodarczego wielu deweloperów może zawiesić projekty lub przełożyć je na inny termin.

[srodtytul]Od czego zależy wysokość czynszu[/srodtytul]

Stawki czynszów za wynajem powierzchni handlowych w Polsce zależą od takich czynników jak: potencjał miasta, zasięg oddziaływania centrum handlowego, pozycja konkurencyjna obiektu, pozycja dewelopera na rynku, wielkość lokalu i jego położenie w centrum handlowym. Z tych powodów czynsze za podobny lokal mogą znacznie się różnić.

W ciągu ostatnich kilku lat czynsze rosły o ok. 10 – 15 proc. rocznie. Dotyczyło to jednak najbardziej atrakcyjnych centrów handlowych, czyli tych w dobrych lokalizacjach, mających renomowanych najemców. W ciągu ostatnich miesięcy stawki się ustabilizowały. W najbliższej przyszłości nie powinny rosnąć. Sektor handlowy wydaje się bardziej odporny na spowolnienie w gospodarce. Wielu najemców nadal poszukuje nowych powierzchni.

[srodtytul]Czas na podpisywanie umów[/srodtytul]

Wydaje się, że mimo wszystko sytuacja sprzyja teraz najemcom. Raczej nie ma co zwlekać z podpisywaniem umów, bo w najbliższym czasie dużo taniej nie będzie. O czym warto pamiętać przy negocjowaniu umowy?

– Najbardziej newralgiczne zapisy w umowach najmu dotyczą wielkości wynajmowanej powierzchni. Przed zawarciem umowy warto dokonać pomiarów – mówi Tomasz Puch, dyrektor w Dziale Inwestycji Biurowych i Magazynowych w Jones Lang LaSalle. – Druga ważna rzecz to składniki czynszu. Jeśli znajdą się w nich jakieś dziwne pozycje, warto to sprawdzić. I wreszcie stan, w jakim lokal ma być oddany po okresie najmu. Comiesięczne opłaty powinny pokrywać zużycie. Trudno oczekiwać, żeby najemca na koniec przeprowadzał generalny remont wynajmowanej powierzchni.

[ramka][b]Paweł Skałba, Colliers International

Karolina Jamróz, Colliers International[/b]

W umowach najmu biur trzeba zwrócić uwagę na kwestie związane z wykończeniem wnętrza budynku.

Obie strony powinny tak samo rozumieć to, w jakim standardzie ma być oddana powierzchnia. Często najemcy nie przywiązują też wagi do zapisów odnoszących się do kosztów eksploatacyjnych, co potem może spowodować konflikt.

Kolejnym istotnym elementem są wszelkiego rodzaju terminy, na jakie strony się umawiają. Chodzi na przykład o termin przekazania gwarancji bankowej, polisy ubezpieczeniowej itp. Trzeba mieć pewność, że obie strony są w stanie ich dotrzymać. Ważną rzeczą jest również, aby w umowie znalazł się zapis, w jaki sposób będzie mierzona wynajmowana powierzchnia.

W przypadku umów najmu powierzchni handlowej trzeba zwrócić uwagę na zapisy dotyczące obowiązków najemcy, wszelkich kar umownych oraz okoliczności wypowiedzenia umowy zarówno przez właściciela obiektu, jak i przez najemcę. W przypadku lokalu w centrum handlowym bardzo ważne są również załączniki do umowy, gdyż zawierają wiele warunków, których niespełnienie grozi wysokimi karami.

Rozpoczynając negocjacje, najemca powinien dokładnie wiedzieć, co chce osiągnąć. Nie należy jednak zapominać, że końcowe zapisy w umowie są z reguły kompromisem. W większości przypadków umowy najmu są obszerne i trzeba je czytać wraz z załącznikami. Dlatego za każdym razem, kiedy jesteśmy zaangażowani w negocjacje, doradzamy klientom, aby korzystali z wyspecjalizowanych kancelarii prawnych.