Jak się wycofać z umowy przedwstępnej

[b]Rz: Kiedy mogę się wycofać bez problemów z umowy przedwstępnej kupa mieszkania?[/b]

[b]Aleksandra Dalecka:[/b] Czasem wycofanie się z takiej umowy będzie wręcz niemożliwe. Przede wszystkim należy sprawdzić, w jakiej formie podpisaliśmy umowę przedwstępną ze sprzedawcą, aby ustalić, jakie ryzyko wiąże się dla nas z nieprzystąpieniem do zawarcia umowy przyrzeczonej.

[b]Z jakimi konsekwencjami należy się liczyć?[/b]

Jeżeli nasza umowa była zawarta w formie pisemnej, a my uchylamy się od podpisania umowy nabycia nieruchomości, druga strona może żądać od nas naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Bywa, że strony w umowie przedwstępnej określają zakres odszkodowania.

Szkoda obejmuje tzw. ujemny interes umowny, a zatem straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami, na które składają się koszty zawarcia umowy, ale też np. zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem.

Wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści w postaci tych, które odpowiadały uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania (wyrok Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2006 roku, sygn. akt II CSK 274/06).

[b]Co to oznacza w praktyce, np. gdy chcemy się wycofać z umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem?[/b]

Rozpatrzmy to na przykładzie: zawieramy z deweloperem pisemną umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania i sprzedania nam określonego lokalu. W trakcie realizacji umowy wpłacamy kilka rat, jednak koszty budowy – a tym samym cena, którą mamy zapłacić – zwiększają się tak bardzo, że zakup lokalu przestaje być dla nas opłacalny. Odmawiamy podpisania umowy ostatecznej. O co może nas pozwać deweloper?

[wyimek]– Trudno uznać, że uchylamy się od zawarcia umowy ostatecznej, jeżeli mieszkanie nie jest takie, jak deweloper obiecał w umowie przedwstępnej[/wyimek]

Otóż Sąd Najwyższy co do zasady nie wykluczył, iż w takiej sytuacji deweloper będzie mógł od nas dochodzić nakładów poniesionych w związku z własnym świadczeniem polegającym na sfinansowaniu budowy lokalu.

Od tych nakładów deweloper będzie jednak zobowiązany odjąć to, co wcześniej zdążyliśmy wpłacić. Pamiętajmy, że w sporze sądowym deweloper będzie musiał udowodnić poniesienie określonych kosztów, nie może poprzestać na przedłożeniu kosztorysu. Szkodę, w mojej ocenie, pomniejszy także sprzedaż lokalu osobie trzeciej. Zapłata odszkodowania deweloperowi nie spowoduje jednak przeniesienia na nas własności lokalu.

[b]Czy deweloper, na podstawie umowy przedwstępnej, może prawnie zmusić klienta do zapłaty całej należności za mieszkanie?[/b]

Wracając jednak do umowy przedwstępnej, jeżeli określa ona przedmiot sprzedaży, cenę oraz jest sporządzona w formie aktu notarialnego, sprzedający będzie mógł wymusić na nas sądownie podpisanie umowy przyrzeczonej, gdyż orzeczenie sądu zastąpi nasze oświadczenie woli o nabyciu nieruchomości.

W tym przypadku dojdzie do przeniesienia własności. Zrodzi to dla nas konsekwencję w postaci konieczności zapłaty ceny. Jeśli należności nie uiścimy, sprzedający będzie mógł wyegzekwować ją z naszego majątku wraz z należnymi odsetkami.

[b]Jak można temu zapobiec?[/b]

Obrona przed roszczeniami z tytułu nieprzystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej sprowadza się do dwóch podstawowych zarzutów.

Po pierwsze można podnosić zarzut przedawnienia.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Oznacza to, że sprzedający ma rok od upływu terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, by nas pozwać do sądu o jej zawarcie lub o odszkodowanie. Jeśli zrobi to później, możemy podnieść wobec niego zarzut przedawnienia.

Termin dochodzenia roszczeń o odszkodowanie się przedłuży, jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Pamiętajmy jednak, że zarzut przedawnienia może się okazać nieskuteczny, gdy nastąpiło jego przerwanie, np. przez uznanie przez nas naszego obowiązku względem drugiej strony umowy. Przykład: deweloper jest w posiadaniu korespondencji z nami, z której wynika, że chcielibyśmy kupić lokal, ale chwilowo nie dysponujemy odpowiednimi środkami.

[b]A jaki jest drugi sposób obrony?[/b]

Druga linia obrony dotyczy braku winy strony w nieprzystąpieniu do umowy przyrzeczonej. Kwestionujemy zatem „uchylanie się” od zawarcia umowy przyrzeczonej.

I znów przykład: trudno mówić, iż uchylamy się od zawarcia takiej umowy, jeśli przedmiot sprzedaży różni się od tego, który był nam oferowany w umowie przedwstępnej – nie odpowiada standardowi przewidzianemu w umowie albo po prostu ma wady.

Sąd będzie jednak badał, czy nasza odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej w takim przypadku wynika z rzeczywistych i uzasadnionych przyczyn czy też może jest spowodowana tym, że przykładowo inwestycja w nieruchomość przestała nam się z jakichś powodów opłacać.

Kolejny przykład: strony ustalają w umowie przedwstępnej, że kupujący nabędzie lokal po uzyskaniu środków finansowych ze sprzedaży własnego mieszkania. Jeśli mimo podjęcia realnych starań w celu sprzedaży mieszkania to się nie uda kupującemu, nieprzystąpienie do zawarcia przez niego umowy przyrzeczonej nie zostanie potraktowane jako uchylanie się.

Również uchylaniem się nie jest odmowa nabycia nieruchomości, której stan przedstawiony przez sprzedającego różni się od rzeczywistości, a także gdy brakuje umówionych dokumentów czy gdy nieruchomość jest w złym stanie faktycznym, o czym nabywca nie wiedział, przystępując do umowy przedwstępnej. Jako uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej może być za to uznane niewpłacenie bez usprawiedliwionej przyczyny przez kupującego środków finansowych, jeżeli był to warunek transakcji.

[ramka]Warto wiedzieć

Strony umowy przedwstępnej mogą uregulować kwestię ewentualnej odpowiedzialności czy systemu rozliczeń – w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej – w samej umowie przedwstępnej. Należy wtedy wprowadzić system kar umownych (z pewnymi ograniczeniami ich stosowania dla podmiotów profesjonalnych wynikającymi z ochrony konsumentów) lub instytucję zadatku. Strona, która nie wykona swojego zobowiązania, traci zadatek (gdy sama go dała) lub obowiązana jest go zwrócić w dwukrotnej wysokości.