Taniej dla pierwszych klientów

Banki nie udzielą kredytu deweloperowi, jeśli ten nie wykaże się dobrymi wynikami przedsprzedaży lokali. Zyskają na tym kupujący, bo w ten sposób mogą liczyć na rabaty

Publikacja: 26.07.2009 04:54

Ceny nowych mieszkań w warszawie (w zł za mkw.)

Foto: Rzeczpospolita

Dorota Kaczyńska

W Warszawie deweloperzy wycofali ze sprzedaży ok. 1,4 tys. mieszkań w ciągu pierwszego półrocza 2009 r. Jak twierdzi Kazimierz Kirejczyk z firmy doradczej REAS, w wielu przypadkach ich decyzja została podyktowana potrzebą przeprojektowania inwestycji. Łatwiej znaleźć klienta na mniejsze, dwupokojowe lokale niż duże czteropokojowe.

– Deweloperzy, którzy otrzymają kredyt na finansowanie inwestycji, aby przyciągnąć klienta, będą się starali wyprzedać np. 30 proc. mieszkań nawet za niższą cenę. Potem zamrożą sprzedaż do czasu, aż popyt znacznie się ożywi, albo nie czekając na to, będą sprzedawali mieszkania po wyższych stawkach – twierdzi Kazimierz Kirejczyk. Dodaje, że większość inwestycji będzie powstawać na tanich gruntach, dzięki czemu ceny będą oscylować wokół 5,5 – 6,5 tys. zł za mkw.

Łukasz Madej, szef firmy doradczej Pro-Development, również prognozuje powrót do modelu sprzed hossy, gdy deweloper sprzedawał mieszkania na początkowym etapie budowy z wyraźną bonifikatą w stosunku do cen lokali gotowych. W zależności od sytuacji dewelopera różnica ta wyniesie 10 – 20 proc. – Najmniejszą elastyczność cenową wykażą prawdopodobnie duże firmy z solidnymi podstawami finansowymi. Będą wolały czekać i sprzedawać mieszkania później, z większą marżą. Już teraz obserwujemy, że deweloperzy, z którymi pracujemy nad nowymi projektami, przygotowują cennik z uwzględnieniem znaczących rabatów przy pierwszych umowach sprzedaży koniecznych do zrealizowania przedsprzedaży inwestycji oczekiwanej przez bank finansujący projekt. Taka praktyka może występować w ciągu najbliższych 12 – 18 miesięcy – szacuje Madej.

Małgorzata Pajor z agencji pośredniczącej Ober-Haus prognozuje zaś, że spółki, które dziś rozpoczynają inwestycje, będą mogły liczyć na zyski za półtora roku – dwa lata, oferując gotowy produkt, kiedy podaż na rynku pierwotnym będzie nieco mniejsza. – Należy jednak pamiętać o sporej puli mieszkań zakupionych spekulacyjnie w latach 2005 – 2007, które zasilają i będą zasilać podaż przez najbliższe lata na rynku wtórnym – zaznacza Małgorzata Pajor.

– Klienci, którzy decydują się na zakup nowego M, w 90 proc. kupują lokale już gotowe. Dlatego w lepszej sytuacji są deweloperzy, którzy posiadają własne środki na inwestycje i mogą sobie pozwolić na przyjęcie strategii sprzedaży gotowych mieszkań. Przy obecnej długości cyklu budowlanego sprawi to, że za 15 – 18 miesięcy rynek zostanie zasilony kolejnymi inwestycjami gotowymi do sprzedaży, jednak nie tak licznymi jak dotychczas – dodaje.

Łukasz Madej prognozuje zaś, że w dalszej perspektywie na skutek obecnego zamrożenia ok. 80 proc. projektów drastycznie spadnie liczba oddawanych mieszkań, co zmusi klientów do kupowania lokali w budowie zamiast gotowych.

– Jeśli ten okres zbiegnie się w czasie z ożywieniem gospodarczym i poprawą sytuacji na rynku kredytów hipotecznych, to możemy powrócić nawet do ery zakupów mieszkań na etapie dziury w ziemi – prognozuje Madej. Jednak nie spodziewa się, że ceny będą rosnąć szybciej niż 5 – 10 proc. rocznie. – Na etapie projektowania jest wiele inwestycji, które – jak tylko pojawi się zielone światło ze strony banków – zostaną wprowadzone do sprzedaży. To będzie różnić lata 2010 – 2011 od lat 2005 – 2006, gdy mimo naporu klientów na biura sprzedaży deweloperzy nie mieli przygotowanych inwestycji, dlatego nie mogli szybko zwiększać skali produkcji. Jedyne, czym mogli reagować, to była cena. W najbliższych latach będą reagować odmrażaniem projektów – ocenia Madej.