Posiadacz może stać się właścicielem

Spółdzielcami są nie tylko posiadacze mieszkań, ale i ci, którzy mają lokale użytkowe, a także pawilony handlowe. I jedni, i drudzy mają prawo przewłaszczyć się. Po Nowym Roku przestaną jednak obowiązywać przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące przekształceń własnościowych i lokatorskich praw do lokali we własność. To efekt[b] wyroku [/b][b]Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia ub.r. (P 16/08).[/b] Uznał on za niekonstytucyjne przepisy dotyczące wykupu. Zadecydował też, że przestaną one obowiązywać z końcem tego roku.[b] To ostatni dzwonek więc, by przekształcić własnościowe prawo we własność. [/b]

[srodtytul]Wniosek to podstawa[/srodtytul]

Prawo do wykupu ma najemca oraz posiadacz własnościowego prawa do lokalu użytkowego w spółdzielni. Osoba, która jest tym zainteresowana, przede wszystkim powinna złożyć wniosek do spółdzielni. Może być krótki. Wystarczy w nim poinformować, że chce się przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo (lub najem) w pełną własność. Oczywiście we wniosku nie może zabraknąć podstawy prawnej żądania.

W wypadku posiadaczy własnościowych praw będzie to art. 17[sup]14[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link], a najemców – art. 39 ustawy. Najemcy powinni do wniosku dołączyć dokumenty potwierdzające, że ponieśli pełny koszt budowy wynajmowanych lokali. Samo złożenie wniosku to nie wszystko. Pracownicy spółdzielni muszą go sprawdzić. Przede wszystkim pod kątem spełnienia wymagań, jakie stawiają przepisy i uchwała spółdzielcza.

Chodzi o uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali, jakie znajdują się w budynku (budynkach). Podejmuje ją zarząd spółdzielni. Jest ona bardzo ważna. [b]Z uchwały wynika, kto i jakie lokale może nabyć w danej nieruchomości na własność oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne będą do nich należeć.[/b] Mówi ona także, jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami oraz czy na lokalach ciążą długi, np. zaległe opłaty.

[b]Pamiętaj! Spółdzielnia nie przeniesie własności lokalu, jeżeli uchwała nie wejdzie w życie.[/b] Taką uchwałę powinny już podjąć spółdzielnie, do których w przeszłości wpłynął przynajmniej jeden wniosek o przeniesienie lokalu na własność. Bywa z tym jednak różnie. W wielu z nich, chociaż wnioski wpłynęły już dawno, uchwały jeszcze nie ma. Niektóre nie chciały się wyzbyć swojej własności. Są też i takie, które do tej pory nie uporządkowały jeszcze swojej sytuacji prawnej.

[srodtytul]Warunki wykupu lokali własnościowych...[/srodtytul]

Osoba (przedsiębiorca), który chce wykupić lokal na własność, musi spełnić dwa warunki (art. 17[sup]14[/sup] ustawy), a mianowicie:

- spłacić przypadające na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym odpowiednią część zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,

- uregulować zadłużenie z tytułu opłat za lokal.

[b]Uwaga![/b] Trzeba się liczyć z kosztami związanymi z dociepleniem bloku, w którym znajduje się lokal. Zdarza się, że spółdzielnie od ich spłaty uzależniają podpisanie aktu prawnego przekształcającego prawo własnościowe w pełną własność. Nie mają do tego prawa.

Chodzi o to, że od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie mogą obciążać nimi osoby wykupującej lokal, jeżeli prace termomodernizacyjne przeprowadzono ze środków zgromadzonych w funduszu remontowym. Są to spore pieniądze, bo członkowie często musieli spłacać od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Na tym tle dochodzi obecnie do wielu nieporozumień. Spółdzielnie nadal bowiem żądają przy wykupie lokalu pieniędzy z tego tytułu.

Nie tylko posiadacze lokali własnościowych mogą się starać o wykup lokalu.

[srodtytul]... i tych wynajmowanych[/srodtytul]

Dotyczy to także najemców lokali użytkowych. W ich wypadku obowiązuje inna podstawa prawna – art. 39 ustawy. Zgodnie z nim prawo do przekształcenia najmu we własność mają osoby, które poniosły pełny koszt budowy tych lokali albo zrobili to ich poprzednicy prawni (czyli osoby, które poprzednio wynajmowały lokal, po których najemca kontynuuje najem za zgodą spółdzielni).

Udowodnienie, że poniosło się koszty budowy, jest często barierą nie do pokonania. Wiele lokali pod wynajem spółdzielnie wybudowały 20, 30 lat temu i najemcy nie posiadają żadnych dowodów, że wpłacali pieniądze na budowę. Istnieje też spór, jakie koszty uznaje się za poniesione przez najemcę. Najemców można podzielić na dwie grupy. Pierwsza to ci, którzy byli kierowani do spółdzielni przez gminy (ówczesne rady narodowe) oraz m.in. przez spółdzielnię spożywców Społem, Miejski Handel Detaliczny. Często to te instytucje wpłacały pieniądze na budowę lokali. Takie osoby mogą przekształcić najem we własność, jeżeli potrafią udowodnić poniesienie wspomnianych kosztów.

Druga grupa to najemcy wynajmujący lokale, których budowę spółdzielnia sfinansowała kredytem. Teraz to, czy mogą skorzystać z przekształcenia, zależy od treści umowy,

jaką podpisali. Jeżeli jasno wynika z niej, że oprócz czynszu spłacali kredyt, to mają dowód, że ponosili koszty budowy lokalu. Mogą więc teraz wystąpić o przekształcenie, oczywiście pod warunkiem, że spłacą resztę kredytu ciążącego jeszcze na lokalu. Nie wszystkie jednak spółdzielnie chcą się na to zgodzić.

[ramka] [b]Jakie są różnice[/b]

Właścicielem lokalu własnościowego jest spółdzielnia, a spółdzielcy przysługuje ograniczone prawo rzeczowe.

Po wykupieniu lokalu na własność należy ono do spółdzielcy. I własnościowe prawo, i własność można sprzedać, komornik może prowadzić z niego egzekucję, są one też dziedziczne.

[srodtytul]Ile zostawimy u notariusza[/srodtytul]