Podatkowe skutki sprzedaży mieszkania wykupionego z bonifikatą

[i][b]Proszę o informację, kiedy zapłacę podatek i w jakiej wysokości od sprzedaży mieszkania w sytuacji, gdy zawrę przedwstępną umowę sprzedaży na lokal mieszkalny wykupiony od gminy z bonifikatą, jeśli faktyczne przekazanie pieniędzy nastąpi w tym roku, natomiast zawarcie umowy właściwej nastąpi - ze względu na obowiązujące prawo - po upływie 5 lat. [/b][/i]

[i]-M.K.[/i]

Sprzedaż nieruchomości może rodzić po stronie sprzedającego obowiązek zapłaty podatku dochodowego, jeżeli została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Szczegółowe zasady opodatkowania tym podatkiem zależą od daty nabycia nieruchomości, przy czym sam fakt skorzystania z bonifikaty udzielonej przez gminę nie ma tu znaczenia (zachęcamy do przeczytania naszego poradnika [link=http://www.rp.pl/temat/8,275559.html]"Ile oddasz fiskusowi po sprzedaży nieruchomości"[/link] oraz tekstów na ten temat w serwisie [link=http://www.rp.pl/temat/356933.html]Prawo dla Ciebie » Podatek dochodowy » Nieruchomości[/link]). Dla czytelniczki istotne będzie ustalenie momentu powstania obowiązku podatkowego. Czy będzie to moment zapłaty ceny, czy też moment zawarcia umowy ostatecznie przenoszącej własność? Organy podatkowe stoją na stanowisku, że obowiązek podatkowy w podatku dochodowym powstaje w momencie przeniesienia własności nieruchomości w ostatecznej umowie sprzedaży. Nie żądają zapłaty daniny od zadatku (lub zaliczki) zapłaconych przy zawarciu umowy przedwstępnej, jeśli doszło do zawarcia umowy ostatecznej, a zadatek został w całości zaliczony na poczet ceny (przykładowe interpretacje organów skarbowych na ten temat: Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 stycznia 2008 r. nr IPPB2/415-401/07-2/SP, Naczelnika II Urzędu Skarbowego w Gdyni z 10 czerwca 2006 r. nr PD1/4111/415/0027/06).

Jeśli zatem ostateczna umowa sprzedaży zostałaby zawarta po pięciu latach od nabycia lokalu od gminy (licząc od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło), to czytelniczka wcale nie musiałaby płacić podatku od dochodu ze sprzedaży, gdyż nie podlegałby on już opodatkowaniu. Odczekanie ze sprzedażą mieszkania 5 lat spowoduje, iż nie trzeba będzie też zwracać bonifikaty. Pamiętajmy jednak, że ten termin liczy się od dnia nabycia nieruchomości (art. 68 ust. 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link]).

Trzeba jednak zwrócić uwagę na zagrożenia, jakie niesie za sobą pomysł na uniknięcie zwrotu bonifikaty i zapłaty podatku, który przedstawiła czytelniczka.

Zgodnie z art. 353[sup]1[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] strony umowy mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Strony umowy przedwstępnej mogą zatem postanowić, że przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży kupujący zapłaci część lub całość ceny. Z punktu widzenia kupującego zapłata całej ceny lub jej znacznej części w momencie zawierania umowy przedwstępnej jest jednak wysoce ryzykownym posunięciem - wykłada on pieniądze nie zyskując nic w zamian. Do czasu podpisania ostatecznej umowy przenoszącej własność kupujący nie będzie miał żadnych praw do mieszkania, nie będzie mógł go sprzedać, oficjalnie wynająć ani zabezpieczyć nim kredytu. Jeśli umowa przedwstępna nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to kupujący ryzykuje dodatkowo, że do zawarcia umowy przyrzeczonej w ogóle nie dojdzie.

Przyjęcie wysokiej zaliczki lub 100 proc. ceny sprzedaży nieruchomości w momencie zawierania umowy przedwstępnej jest również ryzykowne dla sprzedającego, choć z innych powodów. Może się okazać, że organ podatkowy potraktuje taką umowę jako zawartą dla pozoru w celu obejścia prawa i uniknięcia zapłaty podatku. Kwestionowanie czynności pozornych umożliwia organom podatkowym art. 199a [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176376]ordynacji podatkowej[/link]. Zgodnie z tym przepisem organ podatkowy, który będzie dokonywał ustalenia treści czynności prawnej, musi uwzględnić zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności w umowie przedwstępnej. Jeżeli organ ustali, że umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości zawarto dla pozoru, a faktycznym celem była sprzedaż, wówczas skutki podatkowe będzie wywodził z tej ukrytej umowy sprzedaży.

Przypomnijmy, że sprzedaż mieszkania wykupionego od gminy z bonifikatą nie musi wiązać się z koniecznością zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty, nawet jeśli sprzedaż jest dokonywana przed upływem 5 lat od dnia nabycia. Wystarczy, że środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Jednak przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872] ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link]), który to umożliwia, wszedł w życie 22 października 2007 r. Niestety, przepisy nie rozstrzygają jednoznacznie, czy można go zastosować również do nieruchomości wykupionych wcześniej (przed tą datą gminy same decydowały, kiedy wykupujący musi zwrócić bonifikatę). Gminy stosują różne interpretacje w takich sytuacjach. Dlatego najlepiej w gminie zasięgnąć informacji, czy sprzedaż nieruchomości spowoduje konieczność zwrotu bonifikaty, gdy przychód zostanie przeznaczony na nabycie innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

[i]Masz pytanie, my znajdziemy odpowiedź: [mail=serwisnieruchomosci@rp.pl]serwisnieruchomosci@rp.pl[/mail][/i]

Podatki Zadania Samorządu Nieruchomości

[i]-M.K.[/i]

Pozostało 92% artykułu