Jaką formę rozliczenia wybrać przy opodatkowaniu najmu?

[i][b]W październiku zamierzamy z mężem wynająć mieszkanie, które kupiliśmy na kredyt właśnie w tym celu. Nie wiemy jednak jak najkorzystniej rozliczyć się z urzędem skarbowym.

Wiemy, że rozpoczęcie wynajmu w trakcie roku powoduje, że rozliczanie ryczałtem nie jest możliwe, ale może będzie korzystniejsze niż zasady ogólne od następnego roku podatkowego? Przy zasadach ogólnych często mowa jest o możliwych do odliczenia tzw. kosztach amortyzacji mieszkania, ale nie znalazłam szczegółowych informacji na temat tego, co można do takich kosztów zaliczyć. Czy są to też np. raty bądź odsetki od kredytu? I jeszcze jedno: czy opodatkowaniu podlega tylko tzw. odstępne, które otrzymywać będziemy w cyklu miesięcznym na nasz rachunek bankowy od najemców, czy może także wcześniej wpłacona przez nich kaucja (której de facto na oczy nie widzieliśmy, bo kaucja została wpłacona już w sierpniu przez przyszłych najemców na rachunek biura pośredniczącego w wynajmie, a biuro nie przekazało nam jej tylko "skubnęło" automatycznie na poczet prowizji)? Nie mam też jasności, czy opodatkowane muszą być także kwoty wpłacane nam na rachunek przez najemców na poczet opłat za wodę, prąd, Internet itp., co wynikać będzie z faktur, przesyłanych nam drogą elektroniczną przez dewelopera, bo taki system rozliczania się z najemcami musieliśmy przyjąć. [/b][/i]

[i]-A.S.[/i]

[b]Odpowiadają Barbara Biryło i Paweł Gniadek, [link=http://www.ikg.pl]Kancelaria Podatkowa Ignaczak Kacprzak Gniadek[/link] w Szczecinie:[/b]

Przychody z tytułu najmu uzyskiwane poza działalnością gospodarczą w ramach tzw. „najmu prywatnego” mogą być opodatkowane zarówno na zasadach ogólnych jak i w formie ryczałtu. Wybór sposobu opodatkowania należy do podatnika. O wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu należy powiadomić naczelnika Urzędu Skarbowego do 20 stycznia roku podatkowego. W przypadku rozpoczęcia najmu w trakcie roku zawiadomienie należy złożyć przed dniem uzyskania pierwszego przychodu z tego tytułu. Raz wybrana forma opodatkowania obowiązuje w kolejnych latach, chyba że podatnik zgłosi do 20 stycznia roku podatkowego zmianę do Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Jeśli wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, to przychód z najmu opodatkowany jest w równych częściach u każdego małżonka. Jest możliwość opodatkowania całości przychodów z najmu tylko przez jednego małżonka pod warunkiem złożenia w urzędzie skarbowym oświadczenie o opodatkowaniu źródła przychodów tylko przez jednego z nich. Zawiadomienie takie należy złożyć najpóźniej do 20 stycznia każdego roku lub przed datą uzyskania pierwszego przychodu, jeśli najem rozpoczął się w trakcie roku.

Jeżeli podatnik zdecyduje się na opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych tj. według skali podatkowej, to podstawą opodatkowania jest ustalony dochód. Przy wyborze tej formy opodatkowania podatnik może od przychodu odliczyć wszelkie koszty związane z uzyskaniem tego przychodu. Do tych kosztów zalicza się np. amortyzację lokalu, wydatki na remont, wyposażenie lokalu (meble, telewizor lodówkę), a także opłaty związane z eksploatacją lokalu (koszty zarządu nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłaty za media). Raty kredytu nie są kosztem podatkowym, ale do kosztów można zaliczyć płacone odsetki od kredytu za zakup mieszkania. Podstawą wyliczenia dochodu jest zawarta umowa z najemcą, z której wynika, kto ponosi jakie koszty. Dlatego warto, aby była sporządzona na piśmie dla celów dowodowych. Jeśli z umowy wynika, że opłaty związane z wynajmowanym lokalem ponosi najemca, to nie będą one kosztami uzyskania przychodów u wynajmującego.

Przy wyborze zasad ogólnych podatnik płaci podatek w wysokości 18% od uzyskanego dochodu, czyli po potrąceniu od przychodu wszelkich kosztów. Należy zwrócić uwagę, iż przy najmie „prywatnym” przychodem są tylko wartości pieniężne faktycznie otrzymane. Jeśli najemca nie zapłaci czynszu, to nie powstaje u wynajmującego przychód mimo, że jest należny.

Podatnicy uzyskujący przychody z najmu opodatkowanego na zasadach ogólnych nie są obowiązani do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, ale zobowiązani są do wyliczania i odprowadzania zaliczki za każdy miesiąc po przekroczeniu kwoty dochodu obligującej do zapłaty podatku dochodowego. Należne zaliczki na podatek dochodowy należy wpłacać do 20 dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni. Wyjątkiem jest miesiąc grudzień, za który zaliczkę wpłacamy do 20 grudnia w wysokości zaliczki za listopad. Dochody z najmu rozliczne są w zeznaniu rocznym razem z innymi źródłami opodatkowanymi wg zasad ogólnych. Zeznanie roczne należy złożyć do 30 kwietnia następnego roku podatkowego.

Jeśli podatnik zdecyduje się na opodatkowanie najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, opodatkowuje przychód, a nie - jak w przypadku zasad ogólnych - dochód. Ponieważ przy wyborze tej formy opodatkowania nie ma możliwości odliczania żadnych kosztów, metodę tę powinni wybrać ci podatnicy, którzy ponoszą niewielkie koszty. Przychody do 4000 euro opodatkowane są według stawki ryczałtu 8,5 %. W 2009 roku w przeliczeniu na złotówki limit ten wynosi 13 510,00 zł. Nadwyżka ponad tę kwotę jest opodatkowana stawką 20%. Do przeliczenia limitu w euro na złotówki stosowany jest średni kurs NBP obowiązujący 1 października poprzedniego roku podatkowego. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 12 ust. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, limit 4000 euro dotyczy łącznie obojga małżonków. Do przychodu nie wlicza się kwot otrzymanych na pokrycie kosztów energii, gazu, wody itp., jeżeli z zapisów umowy wynika, iż najemca jest zobowiązany do ponoszenia tych kosztów. W czasie trwania najmu wynajmujący, który wybrał opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu, zobowiązany jest za każdy miesiąc obliczać ryczałt od uzyskanego przychodu i wpłacać go na rachunek Urzędu Skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca. Po zakończeniu roku podatkowego składa zeznanie podatkowe na formularzu PIT-28, w terminie do 31 stycznia następnego roku podatkowego. Przychodów opodatkowanych ryczałtem nie łączy się z innymi przychodami, np. z pracy zarobkowej.

Zarówno przy opodatkowaniu przychodów z najmu w formie ryczałtu, jak i na zasadach ogólnych, otrzymana od najemcy kaucja nie stanowi przychodu. Kaucja z założenia jest świadczeniem zwrotnym. Jednakże jeśli zostałaby zaliczona na poczet zobowiązań, to stanowiłaby przychód podatkowy w dacie zaliczenia.