Wnuczka zmarłej właścicielki nie chce płacić wspólnocie

[i][b]Mieszkam w budynku kilkurodzinnym, którym zarządza wspólnota mieszkaniowa. W zeszłym roku zmarła właścicielka jednego z mieszkań i od tamtej pory mieszka tam jej wnuczka z mężem i synem. Od pół roku nie wpłacają żadnych pieniędzy na rzecz wspólnoty (woda, ścieki, śmieci, fundusz remontowy itd.) Nie wiadomo też, czy są tam zameldowani i czy w ogóle mieszkanie jest przepisane na nich, gdyż nie można w żaden sposób uzyskać od nich jakichkolwiek informacji. Uważają bowiem, że nie należą do wspólnoty, a opłaty za wodę i śmieci płacą sobie sami (choć wszystkie rachunki płaci wspólnota). Robiąc remont podłączyli odpływ z łazienki do studzienki, gdzie dotąd była podłączona tylko woda. Rury są bardzo cienkie więc z nich wybija i wszystkie fekalia płyną po wierzchu, czemu towarzyszy wielki smród. Są to uciążliwi lokatorzy, z którymi nie można nawiązać żadnego porozumienia. Czy jest jakaś prawna możliwość rozwiązania takiego problemu i wymuszenia na tych mieszkańcach, by dostosowali się do zasad panujących w naszej wspólnocie?[/b][/i]

[b]- I. [/b]

Osoba lub osoby, które nabyły w drodze spadku lokal mieszkalny po jego zmarłym właścicielu (mogą, ale nie muszą to być osoby zajmujące aktualnie lokal) stają się również nowymi członkami wspólnoty mieszkaniowej. Ich wola czy też przekonanie, iż nimi nie są, nie ma żadnego znaczenia. [b]Nowy właściciel lokalu po prostu automatycznie, z mocy prawa staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, czy tego chce czy nie.[/b] Oznacza to również, że przysługują mu wszystkie prawa i obowiązki członka wspólnoty.

Zgodnie z art. 13 i 14 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link](dalej uwl) do obowiązków właściciela lokalu należy:

- ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu,

- utrzymywanie własnego lokalu w należytym stanie,

- przestrzeganie porządku domowego,

- uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a więc uiszczanie zaliczek, z których pokrywane są wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz za antenę zbiorczą i windę, na ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali), wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz na wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

- korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałanie z nimi w ochronie wspólnego dobra.

[b]Wspólnota może dochodzić należności z tytułu kosztów zarządu w postępowaniu upominawczym[/b], bez względu na ich wysokość. W tym celu zarząd wspólnoty powinien wystąpić z pozwem do sądu rejonowego. Jeżeli właściciel lokalu długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 16 uwl). Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

W przypadku opisanym w liście czytelniczki nie jest jednak jasne, czy osoby zamieszkujące lokal po zmarłej członkini wspólnoty są jego właścicielami. Nie wiadomo bowiem, czy nabyły mieszkanie w drodze spadku, czy w ogóle ktokolwiek nabył po zmarłej spadek. W tej sytuacji [b]zarząd lub zarządca wspólnoty może żądać (najlepiej na piśmie) od osoby lub osób zajmujących lokal przedstawienia dokumentu potwierdzającego ich prawo własności do lokalu[/b] (art. 29 ust. 1e) lub wezwać je, by wskazały, kto nabył po zmarłej takie prawo. Jeśli wezwanie pozostanie bez odpowiedzi, to wspólnota może sama sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości, czy nie pojawił się wpis dotyczący nowego właściciela. Gdy takie sposoby ustalenia właściciela lokalu nie dadzą efektu, [b]wspólnota (zarząd lub zarządca) powinna wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycie spadku po zmarłej na podstawie art. 1025 § 1[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928] kodeksu cywilnego[/link] oraz o zabezpieczenie spadku na podstawie art. 635 § 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link].[/b] Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku może złożyć każdy, kto ma w tym interes, nie tylko spadkobierca. Natomiast wniosek o zabezpieczenie spadku może zgłosić m.in. wierzyciel zmarłego, ale musi mieć pisemny dowód należności przeciwko spadkodawcy. Spadek zabezpiecza się, gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie rzeczy lub praw pozostałych po spadkodawcy, zwłaszcza przez usunięcie, uszkodzenie, zniszczenie albo nie usprawiedliwione rozporządzenie. Do zabezpieczenia spadku właściwy jest sąd, w którego okręgu znajdują się rzeczy, będące w chwili otwarcia spadku we władaniu spadkodawcy.