Banki stracą miliardy

[b]"Rz:"[/b]Już we wszystkich amerykańskich stanach prokuratorzy generalni wszczęli śledztwo w sprawie podejrzanych praktyk stosowanych przez instytucje finansowe przy przejmowaniu domów dłużników. Czy może się okazać, że przez tzw. robo-signing, czyli mechaniczne zatwierdzanie dokumentów przez bankowców, tysiące Amerykanów bezprawnie wyrzucono na bruk?

[b]Dean Baker[/b]: To trudna kwestia. Chociaż w większości eksmitowano osoby, które rzeczywiście nie spłacały kredytu, to w wielu przypadkach banki nie dopilnowały procedur. By zrobić porządek w papierach stracą więc teraz wiele pieniędzy oraz czasu – może nawet kilka miesięcy. W niektórych przypadkach może się zaś okazać, że w ogóle nie mają wystarczających dokumentów, by udowodnić, że mogły doprowadzić do przejęcia konkretnych domów. W szczytowym momencie rozwoju bańki na rynku nieruchomości udzielano kredytów hipotecznych w takim tempie, że nie można odnaleźć wszystkich kwitów. Bank udowodni co prawda, że ktoś zaciągnął kredyt hipoteczny, ale już nie będzie w stanie wykazać, że ma lub miał prawo przejąć dom.

[b]Co wtedy?[/b]

Jeśli byłem winny 200 tys. dolarów w ramach kredytu hipotecznego, który przestałem spłacać, to wiem, że bank może przejąć mój dom. Ale jeżeli bank nie ma odpowiednich dokumentów, to choć wciąż jestem winny 200 tys. dolarów, to nie może mi zabrać domu. Nadal ma jednak szanse na odzyskanie pieniędzy, choć to o wiele trudniejsze. Może mnie pozwać do sądu i spróbować na przykład zająć oszczędności na kontach bankowych.

[b]A jeśli mimo braku dokumentów, bankowcy zdążyli już wyrzucić pana z domu?[/b]

Jeśli eksmitowali mnie, bo nie spłacałem kredytu, a teraz podam ich do sądu, to będzie to bardzo trudna sprawa. Bo chociaż bank nie miał wszystkich dokumentów, to jednak byłem mu winien pieniądze. Wszystko zależy więc od indywidualnego przypadku. Być może zdarzy się, że ktoś odzyska dom, ale myślę, że w większości tego typu spraw bank zaproponuje po prostu jakąś kwotę w ramach ugody. Ci, wobec których toczy się jeszcze procedura przejęcia nieruchomości, zyskają więcej czasu na znalezienie rozwiązania i będą mieli większe szanse na zawarcie porozumienia z bankiem. Zamiast wydawać pieniądze na odnajdywanie odpowiednich dokumentów, agentów nieruchomości etc., bankowcy mogą woleć po prostu podpisać zmodyfikowaną umowę kredytową.

[b]Jaka może być skala problemu związanego z wadliwą dokumentacją?[/b]

Ofiarami tego typu praktyk mogły paść setki tysięcy Amerykanów, ponieważ pracownicy instytucji finansowych rutynowo w takich sprawach chodzili na skróty. Z kupnem domu w Ameryce wiąże się bowiem ogromnie dużo biurokracji. Samo podpisanie dokumentów zabiera dwie godziny. Nikt więc tego dokładnie nie czyta. Przeważnie zatrudnia się prawnika, który powinien wiedzieć, co jest w takiej umowie. Jeśli okaże się, że banki naruszyły przepisy w 15 – 20 proc. przypadków, to mówimy o 150 – 200 tysiącach ludzi rocznie. Realne powody do obaw mają też osoby, które kupiły dom przejęty wcześniej przez bank. Jeśli jednak wykupiły odpowiednie ubezpieczenie, to powinno ono ochronić je przed skutkami tego typu wad prawnych.

[b]Niedawno wyszło na jaw, że Xee Moua, jedna z menedżerek Wells Fargo – wielkiego amerykańskiego kredytodawcy – podpisywała dziennie nawet 500 dokumentów dotyczących przejęć zadłużonych domów. Wielu bankowców działało podobnie. Jak mogło do tego dojść?[/b]

Ci ludzie chcieli po prostu zaoszczędzić czas i pieniądze, przechodząc przez tę procedurę tak szybko, jak to tylko możliwe. Wygląda na to, że wyobrażali sobie, iż wszystko ujdzie im płazem. I gdyby sprawa nie stała się tak głośna, zapewne dziś nadal w ten sposób by postępowali.

[b]Teraz odpowiedzą za swoje błędy?[/b]

Mam nadzieję. To niezwykłe: mamy do czynienia z oszustwami na wielką skalę, a nikt jeszcze nie trafił za kratki. Oczywiście, zdarzały się też zwykłe ludzkie pomyłki, ale dziwię się, że prokuratorzy nie stawiają jeszcze w tej sprawie żadnych zarzutów. Dla porównania w latach 80., w czasie tzw. kryzysu oszczędności i pożyczek, wsadzono do więzienia ponad 1000 osób. Oczywiście, nie chodzi o to, by wysyłać ludzi za kratki. Ludzie powinni jednak traktować prawo poważnie, a w tym wypadku tak nie było. Mam więc nadzieję, że osoby zamieszane w tę sprawę w końcu staną przed sądem.

[b]O tym, że banki mają problemy z dokumentami dotyczącymi przejmowanych domów, wiadomo nie od dziś. Dlaczego tak wielki skandal wybuchł akurat teraz?[/b]

Nie mam wątpliwości, że ma to związek z wyborami do Kongresu. Pierwszy raz słyszałem o tym problemie co najmniej dwa lata temu, gdy sędzia w Ohio nie zgodził się na przejęcie domów przez bank, który nie miał odpowiednich dokumentów. Sprawą zainteresował media kongresmen Alan Grayson z Florydy. Bardzo dobry tekst napisał o tym „New York Times” , po czym problemem zajęli się też inni politycy.

Dla wyborców to oburzająca kwestia, bo ludzie chcą się czuć bezpieczni w swoich domach. A banki poczuły się tak bardzo bezkarne, że znam nawet przypadek człowieka z Florydy, który w ogóle nie miał kredytu hipotecznego, a i tak próbowano przejąć jego dom. Ktoś po prostu pomylił adres w dokumentach.

[b]Wielu liderów Partii Demokratycznej apelowało o przyjęcie ogólnonarodowego moratorium na przejęcia domów, ale prezydent Barack Obama się na to nie zgodził. Takie moratorium byłoby dobrym pomysłem?[/b]

Zdecydowanie tak. Podobnie jak moratorium na wiercenia wprowadzono po katastrofie na platformie naftowej należącej do BP, powinno się je ogłosić i w tym wypadku. Bank of America, JP Morgan i Ally Bank już same je wprowadziły. Jak przypuszczam, nie robią tego z przyczyn charytatywnych. W tej sytuacji do akcji powinien więc wkroczyć rząd i nadzorować proces porządkowania dokumentacji. Jestem przekonany, że w końcu banki poradzą sobie z tym problemem.

[b]Inwestorzy wyprzedają jednak akcje banków, obawiając się strat wynikających z obecnego skandalu. To przesada czy sygnał, że instytucje finansowe mogą zapłacić bardzo wysoką cenę za obecny chaos?[/b]

Może to być przesadna reakcja. Oczywiście, są ludzie, którzy spodziewają się, że konieczny będzie kolejny program ratowania instytucji finansowych przed niewypłacalnością, taki TARP II (wart 700 mld dol. program TARP służył ratowaniu banków po upadku Lehman Brothers – red.). Ale trudno mi uwierzyć, by straty były aż tak duże.

Załóżmy bowiem, że z powodu bałaganu w dokumentach średni koszt przeprowadzenia procedury przejęcia domu, tzw. foreclosure, wzrośnie o 1500 dolarów. Przyjmijmy przykładowo, że będzie to taka liczba. Rocznie mamy około miliona takich przejęć. Banki straciłyby więc 1,5 mld dolarów. To nieduża kwota… dla banków.

A teraz przyjmijmy, że w niektórych przypadkach przeprowadzenie tej procedury będzie niezwykle trudne lub niemożliwe, ponieważ niektóre dokumenty w ogóle zaginęły i nie można udowodnić, że bank ma prawo przejąć konkretny dom. Zakładając, że takich spraw będzie około 10 proc., naprawdę trudno mi sobie wyobrazić, by mogło być ich więcej – mówimy o 100 tys. przypadków rocznie. Ale przecież nawet w takich sytuacjach bank też odzyskuje jakąś kwotę. Nie jest tak, że kredytobiorca po prostu może odejść, mówiąc: nic wam nie oddam. Załóżmy więc, że kredytodawcy łącznie stracą rocznie na takich sprawach 15 mld dolarów – znów przyjmując bardzo wygórowane szacunki.

Łącznie mówimy więc o stratach rzędu 16 – 17 mld dolarów rocznie. I wprawdzie nie jest to błaha kwota, to z drugiej strony sektor finansowy zarabia ok. 200 mld dolarów rocznie. Bardzo więc wątpię w to, by te problemy mogły doprowadzić do upadku którykolwiek z tak dużych banków, jak Bank of America czy JP Morgan. Chociaż może się tak stać w przypadku mniejszych instytucji, które będą miały w swoim portfelu naprawdę kiepski zestaw kredytów hipotecznych.

[b]A może w obecnej sytuacji bankowcy wykorzystają pana pomysł i zamiast eksmitować dłużników i sprzedawać nieruchomość, to po przejęciu domu na własność wynajmą go po prostu na dłuższy czas tej samej rodzinie?[/b]

Właściciele domów mają teraz w ręku niezłą kartę przetargową. Bankom naprawdę zależy teraz na tym, by ten proces był jak najmniej konfliktowy. Jestem więc przekonany, że w obecnej sytuacji można próbować dojść z bankami do tego typu porozumienia.

[b]Na razie padł jednak rekord liczby przejmowanych nieruchomości. Według danych firmy RealtyTrac tylko we wrześniu banki zajęły ponad 100 tys. domów. Obecny skandal zatrzyma ten trend?[/b]

Z pewnością w październiku ta liczba spadnie, bo instytucje takie jak Bank of America, JP Morgan czy Ally Bank wprowadziły swoje moratoria. Jednakże w listopadzie czy w grudniu możemy wrócić do poziomów z września.

[b]Przez tę aferę ceny nieruchomości jeszcze spadną?[/b]

Nie spodziewam się, by wywarła ona jednoznaczny efekt. Natychmiastowym jej rezultatem będzie bowiem ograniczenie liczby domów, które banki wystawiają na sprzedaż. Zmniejszy się więc podaż. Z drugiej strony osoby, które chcą kupić dom, mogą obawiać się nieruchomości przejętych przez bank i zastanawiać się, czy na pewno nikt nie będzie mógł podważyć ich tytułu własności. To z kolei wpłynie na popyt.

Moim zdaniem ceny domów będą jeszcze spadać, ale główną tego przyczyną będzie wygaśnięcie ulg podatkowych.

[b]Ile jeszcze czasu amerykański rynek nieruchomości będzie dochodził do siebie po tych wszystkich bańkach, kryzysach i skandalach?[/b]

Sądzę, że jeszcze ze dwa, trzy lata. Na razie wciąż odczuwamy spadki wywołane pęknięciem bańki na rynku nieruchomości. Być może w 2012 roku sytuacja się ustabilizuje. Nie sądzę jednak, by doszło do jakiegoś skokowego wzrostu, który pozwoliłby wrócić do dawnych cen.

[i][b]—rozmawiał w Waszyngtonie