Dwa pokoje bardziej opłacalne

Rynek nieruchomości zalewają pieniądze inwestorów. – Analizując ceny ofertowe mieszkań, nie sposób nie zauważyć, że statystycznie korzystniejszy jest zakup mieszkania dwupokojowego – mówi Jarosław Krawczyk, ekspert serwisu Otodom, który przygotował dla „Nieruchomości" zestawienie kosztów zakupu lokali w poszczególnych miastach i czasu, w jakim inwestycja może się zwrócić.

– Każde miasto ma oczywiście swoją specyfikę. Aby kupić dwupokojowy lokal w Lublinie, Bydgoszczy czy Łodzi, trzeba zapłacić o ok. 50 proc. więcej niż za kawalerkę. Na drugim biegunie jest Gdańsk, gdzie ta różnica w grudniu wyniosła zaledwie 2 proc. Wyższe ceny dwóch pokojów bardzo często rekompensują jednak wyższe czynsze. Wynajęcie dwupokojowego mieszkania jest droższe od 30 proc. we Wrocławiu do nawet 70 proc. w Katowicach.

Nie może być duże

Z analiz Otodomu wynika, że na zwrot zainwestowanych w kawalerkę pieniędzy najdłużej, bo aż 267 miesięcy (ponad 22 lata), czeka się w Gdańsku. To w tym mieście średnie ceny jedynek są najwyższe. Wynoszą 410,6 tys. zł. Średni czynsz to 1,53 tys. zł miesięcznie.

Jak podaje Krawczyk, dwupokojowe mieszkania są w Gdańsku droższe średnio jedynie o 10 tys. zł (420,4 tys. zł), podczas gdy stawki najmu (2,3 tys. zł) są wyższe aż o 762 zł. Inwestycja w dwa pokoje zwróci się po 183 miesiącach (ponad 15 lat).

Łukasz Browarczyk, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Property, twierdzi, że na gdańskim rynku najmu długoterminowego inwestycje w kawalerki i mieszkania dwupokojowe dają zbliżone stopy zwrotu.

– Średnia cena transakcyjna kawalerki na rynku wtórnym to ok. 7,6 tys. zł za mkw., a lokalu dwupokojowego 7,3 tys. zł – podaje. – Średnia stawka najmu to ok. 50 zł za mkw. Przeciętna stopa zwrotu z wynajmu kawalerki i dwóch pokoi wynosi od 6 do 8 proc. Inaczej jest w przypadku letnich wynajmów mieszkań na doby. Wyższe stawki osiągają mieszkania dwupokojowe, bo może w nich mieszkać więcej osób. Kawalerkę w dobrej lokalizacji wynajmiemy za 100–450 zł za dobę, a dwa pokoje kosztują od 200 do nawet 800 zł – wskazuje.

Stosunkowo długo na zwrot inwestycji trzeba czekać w Poznaniu i Krakowie. Jak szacuje Jarosław Krawczyk, zakup kawalerki w tych miastach zwróci się po 190 miesiącach (prawie 16 lat). Ceny jednopokojowych lokali w Poznaniu wynoszą średnio 250,5 tys. zł, a stawka najmu to 1,3 tys. zł. Dwa pokoje można kupić przeciętnie za 342,1 tys. zł. A czynsz to 1,9 tys. zł. Zakup zwróci się po 179 miesiącach (niemal 15 lat).

W Krakowie średnia cena ofertowa kawalerek to 306 tys. zł, a stawka najmu 1,6 tys. zł. Dwójki są wyceniane średnio na 407 tys. zł. Czynsz to 2,1 tys. zł. Zakup zwróci się po 191 miesiącach. To tylko miesiąc dłużej niż inwestycja w kawalerkę.

Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie ocenia, że bardziej opłacalna jest inwestycja w mieszkania dwupokojowe, pod warunkiem że nie są zbyt duże. – Ceny kawalerek w przeliczeniu na metr są zwykle wyższe – wyjaśnia. – W skrajnym wypadku cena za dwa pokoje może być prawie taka sama, a stopa zwrotu z wynajmu mieszkania dwupokojowego jest zwykle wyższa, bo wyższy jest czynsz.

W krakowskiej Krowodrzy kawalerkę można wynająć za 1–1,5 tys. zł, w zależności od wieku budynku. Czynsz za lokal dwupokojowy to 1,2–2 tys. zł. – Kupujący mieszkania na wynajem najczęściej jednak szukają kawalerek, które generalnie są tańsze i mniejsze – wyjaśnia Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Poza tym trudno znaleźć niewielkie mieszkanie dwupokojowe. Standardowe metraże to 40–55 mkw. A na wynajem najbardziej poszukiwane są lokale od 35 do 40 mkw.

Na długo, na krótko

– Oprócz grodu Kraka miastem, gdzie kawalerki wciąż wyprzedzają mieszkania dwupokojowe, jest Lublin – wskazuje Jarosław Krawczyk. – Statystycznie zakup jednego pokoju najbardziej opłaca się właśnie tu. Przy utrzymaniu obecnych cen zwróciłby się po 125 miesiącach. Średnia cena ofertowa kawalerek w Lublinie to 182,1 tys. zł, a średnia stawka najmu to ponad 1,4 tys. zł. Inwestycja w dwa pokoje zwróci się po 136 miesiącach. Średnia cena to niemal 275 tys. zł, a średni czynsz – 2 tys. zł.

W Warszawie przeciętne ceny kawalerek to 346,5 tys. zł. Takie lokale można wynająć za niemal 2,1 tys. zł, co oznacza, że na zwrot z inwestycji trzeba poczekać 166 miesięcy. Dwupokojowy lokal w stolicy kupimy średnio za niemal 476 tys. zł, a wynajmiemy za 3,2 tys. zł. Zwrot nastąpi po 148 miesiącach.

Justyna Powierża, dyrektor warszawskiego oddziału biura Nowodworski Estates, ocenia, że przy najmie krótkoterminowym bardziej rentowne są mieszkania dwupokojowe do 40 mkw. – Jeśli ktoś chce zatrzymać najemcę na dłużej, lepsze będą kawalerki i mieszkania z aneksem sypialnianym do 36 mkw. – mówi. – W centralnych dzielnicach stolicy kawalerkę można wynająć za 2–2,5 tys. zł, podczas gdy za dwupokojowe lokum trzeba zapłacić 2,5–3 tys. zł miesięcznie. Różnica w cenie to średnio 100 tys. zł, co daje 0,5 proc. rentowności do nadrobienia na rok. Do tego dochodzą wyższe koszty utrzymania i wyższe podatki.

We Wrocławiu zakup kawalerki zwróci się po 168 miesiącach (cena: 276,6 tys. zł, stawka najmu: 1,6 tys. zł), a dwóch pokoi po 163 miesiącach (cena: 348,5 tys. zł, czynsz: 2,1 tys. zł).

133 miesiące wystarczą na zwrot inwestycji w dwupokojowy lokal w Katowicach. Średnie ceny dwójek to niemal 267,3 tys. zł, a stawki najmu – 2 tys. zł. Jednopokojowe lokale są wyceniane na niemal 183,9 tys. zł. Można je wynająć za 1,2 tys. zł. Inwestycja zwróci się po 157 miesiącach.

– Biorąc pod uwagę średnie ceny dla całej Polski, dziś bardziej opłaca się zakup mieszkania dwupokojowego – komentuje Jarosław Krawczyk. – Zwrot nastąpiłby po 11,5 roku, a na zwrot z kawalerki trzeba czekać dwa lata dłużej. Jeszcze w grudniu 2015 r. kawalerka mogła się zwrócić po 10,5 roku, a na zwrot z mieszkania dwupokojowego trzeba było czekać niecałe dziesięć lat. Do wyliczeń trzeba oczywiście podchodzić ostrożnie, pamiętając o wydatkach na remonty, opłatach administracyjnych, pustostanach, wahaniach cen.

Pytany o inwestowanie w nieruchomości Robert Sulma, ekspert agencji Nowodworski Estates, mówi, że wszystko zależy od ich lokalizacji i ceny. – W większości wypadków dużo bardziej opłaca się zainwestować w mieszkanie dwupokojowe, którego metraż jest zbliżony do kawalerki. Na przykład w Krakowie jednopokojowe lokale mają ok. 30 mkw., a dwupokojowe zaczynają się od 32–34 mkw., i właśnie w takie trzeba celować – radzi.