W lutym 2007 r. wykupiliśmy mieszkanie od gminy ze znaczną bonifikatą. Chcemy je sprzedać i kupić inne.  Jednakże mamy problem ze sprzedażą tego mieszkania z powodu ciążącej na nim hipoteki na rzecz gminy, związanej z bonifikatą. Kandydaci na nabywców z reguły nie są w stanie finansować zakupu wyłącznie z własnych środków. Banki z powodu tej hipoteki odmawiają im kredytu. Czy w tej sytuacji jest możliwość wykreślenia hipoteki? Czy w razie kupna innego mieszkania za cenę niższą  od uzyskanej ze sprzedaży mieszkania z bonifikatą  też nie będziemy jej zwracać? Czy czeka nas jakiś podatek od sprzedaży?

– pyta czytelnik.

95 proc. - nawet taką bonifikatę może przyznać gmina na wykup mieszkania z jej zasobów

Co do zasady nabywca mieszkania wykupionego od gminy czy Skarbu Państwa traci bonifikatę udzieloną mu przy wykupie, jeśli zbył je  przed upływem pięciu lat, licząc od dnia nabycia. Musi ją zwrócić, jeśli udzielający jej tego zażąda, i to w kwocie zwaloryzowanej.

Wyjątek od reguły

W ustawie z 1997 r. o gospodarce gruntami, normującej m.in. kwestię bonifikat i ich zwrotu, wskazano jako wyjątek od reguły sytuacje, w których bonifikaty zwracać nie trzeba. Tak więc m.in. gmina nie może żądać jej zwrotu, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na  kupno innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Z brzmienia art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy z 1997 r. wynika, że dla uwolnienia się od obowiązku zwrotu  trzeba na kupno innego mieszkania czy domu przeznaczyć całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży.  Jest jednak   pewna  furtka. Otóż ten, kto udzielił bonifikaty, tj. wójt, burmistrz, prezydent miasta,  gdy chodzi o mieszkania wykupione od gminy,  lub starosta, gdy mieszkanie sprzedał Skarb Państwa, może odstąpić od żądania zwrotu. Musi jednak  uzyskać zgodę w pierwszym przypadku rady gminy, a w drugim  wojewody.

Kiedy podatek

Jeśli akt notarialny kupna mieszkania od gminy spisany został w lutym 2007 r.,  nie  grozi zapewne podatek od sprzedaży.  Osoby bowiem sprzedające mieszkania nabyte w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. mogą skorzystać z obowiązującej wówczas tzw. ulgi meldunkowej. Warunek to wykazanie się co najmniej

12-miesięcznym okresem zameldowania w sprzedawanym lokum na pobyt stały. Trzeba tylko w ciągu 14 dni od spisania aktu notarialnego sprzedaży złożyć w  urzędzie skarbowym oświadczenie, że się ten warunek spełnia.

Co z hipoteką

Z hipoteką może być rzeczywiście problem. Jej wykreślenie będzie możliwe dopiero wówczas, gdy właściciel lokalu udowodni, iż całą uzyskaną ze sprzedaży cenę wydał na zakup nowego lokum. Nie ma więc możliwości sprzedaży mieszkania w stanie nieobciążonym. Jeśli sprzedający nie wyda pieniędzy  na cele mieszkaniowe  albo wyda na nie tylko część z nich, gmina zażąda zwrotu bonifikaty i sięgnie po zabezpieczenie hipoteczne.

Nabywca może  jednak  zaproponować bankowi inne zabezpieczenie, np. w postaci hipoteki obciążającej inną jego nieruchomość czy nieruchomość rodziców, krewnych. W rachubę wchodzi też zabezpieczenie kredytu bankowego przez ustanowienie na jego rzecz hipoteki  obciążającej kupowane mieszkanie obok hipoteki zabezpieczającej zwrot  kaucji.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki i.lewandowska@rp.pl