Umowa deweloperska: co nabywca powinien wiedzieć

Jest to rodzaj oświadczenia o uregulowanej wzorcowo treści i formie. PID zawiera pakiet kluczowych informacji o deweloperze, jego sytuacji prawnofinansowej, przedsięwzięciu oraz konkretnym nabywanym lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym. Służyć ma przede wszystkim ujawnieniu w uporządkowanej i łatwej do zrozumienia formie wszystkich tych informacji, które nabywca powinien przeanalizować i ocenić pod kątem ryzyka, jakie wiąże się z kupnem jeszcze niewybudowanego mieszkania.

Sankcje finansowe i karne za zatajenie lub podanie nieprawdziwych danych pozwalają polegać na treści wypełnionego formularza. Dla nabywców, którzy jednocześnie starają się o kredyt na finansowanie nabycia mieszkania, pobranie PID-u od dewelopera będzie też niezbędne, celem przedłożenia bankowi do wniosku kredytowego (wraz z załącznikami, tj. wzorem umowy deweloperskiej i rzutem kondygnacji z zaznaczonym lokalem).

Jeżeli zainteresowany otrzymał prospekt tylko w formie elektronicznej, ma prawo zażądać go wraz z załącznikami w formie papierowej, w tym celu musi jednak udać się do lokalu przedsiębiorstwa dewelopera (adres podany w drugiej rubryce PID-u).

Wychodząc z założenia, że prospekt informacyjny będzie podstawowym dokumentem, w oparciu o który nabywca podejmuje decyzję o zakupie lokalu od dewelopera, o wszelkich zmianach informacji objętych prospektem, deweloper musi uświadomić nabywcę. W tym zakresie ustawa dodatkowo zobowiązuje również notariusza. Zgodnie z art. 22 pkt 15, ustawy notariusz powinien wyegzekwować od nabywcy oświadczenie o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią. Notariusz upewni się również, że nabywca wiedział o możliwości zapoznania się z innymi dokumentami w siedzibie dewelopera. Notariusz na etapie podpisywania umowy deweloperskiej został też zobligowany do zadbania, że ewentualne zmiany w prospekcie uwidocznione są jednoznacznie w treści umowy. Co więcej – nabywca musi wyrazić zgodę na ich ujęcie, inaczej nie będą go wiązały.

Najważniejsze dla nabywcy

Podaje się w niej dane dotyczące dewelopera, w tym informacje o dacie sporządzenia prospektu, jego danych identyfikacyjnych, formy prawnej. Ponadto w kolejnej części zawarte mają być dane o doświadczeniu dewelopera, który podaje przykład ukończonego przedsięwziecia (należy wskazać – o ile istnieją) trzy ukończone przedsięwzięcia deweloperskie, w tym ostatnie.

Te informacje są przydatne zwłaszcza dla banku, który ocenia inwestycję dewelopera przy przyznawaniu kredytu na zakup nieruchomości dla indywidualnego nabywcy. Oczywiście z takich danych może również skorzystać nabywca, który na pewno np. osobiście obejrzeć wcześniejsze inwestycje.

„Data rozpoczęcia i zakończenia"

. Rubryki należy czytać razem. Ma to pozwolić na ocenę faktycznej długości budowy i jej skonfrontowanie z pierwotnie deklarowanym czasem budowy przez dewelopera. Co ważne, jasno sprecyzowano, co rozumiemy poprzez zakończenie budowy – uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku. Jako równoważne kryterium zakończenia należy rozumieć zgłoszenie do użytkowania i upływ terminu do wniesienia sprzeciwu.

O nieruchomości

Adres i numer działki.

Deweloper jest tu zobowiązany podać numer działki ewidencyjnej oraz – o ile został już nadany, adres, jeśli nie jej lokalizację.

Numer księgi wieczystej.

To jeden z najbardziej kluczowych dokumentów dotyczący nieruchomości. Na  stronie www.ekw.ms.gov.pl każdy może sprawdzić sobie aktualny stan faktyczny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, nawet gdyby nieruchomość ta była położona na drugim końcu Polski.

W każdym dziale księgi wieczystej istnieje podrubryka „wzmianki". Od chwili złożenia wniosku o wpis do samego wpisu, w zależności od sytuacji i sprawności funkcjonowania sądu, upływa od kilku do kilkunastu tygodni. W tym czasie nie widzimy w treści księgi wieczystej wpisu zmieniającego sytuację prawną nieruchomości, ale widzimy wzmiankę sygnalizującą, że jakaś zmiana nastąpi. Warto zatem zapoznać się z ewentualnymi wzmiankami, zwłaszcza w dziale II, III i IV. Warto zapytać dewelopera o wyjaśnienie wszelkich wzmianek i poprosić go o kopię dokumentów potwierdzających te wyjaśnienia.

Plan zagospodarowania przestrzennego.

W tej rubryce deweloper powinien opisać, co przewiduje plan zagospodarowania dla działek bezpośrednio graniczących z nieruchomością, na której będzie powstawał budynek. Informacja, czy możemy stać się bezpośrednimi sąsiadami szkoły, marketu, szpitala, domów jednorodzinnych, czy olbrzymiego bloku, może pomóc w podjęciu decyzji.

Inwestycje w promieniu 1 km.

Chodzi w szczególności o informacje o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych, np. oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach.

Pozwolenie na budowę

oznacza, że faktycznie deweloper przewidział budynek, który spełnia szczegółowo określone normy prawne (zgodność z planem zagospodarowania, prawo do dysponowania działką, zapewnienie komunikacji, miejsc parkingowych, przygotowanie projektu budowlanego spełniającego normy etc.). Kiedy dochodzi do podpisania umowy deweloperskiej, takie pozwolenie jest już wymagane, notariusz zobowiązany jest ustalić ten fakt i wpisać numer pozwolenia do umowy deweloperskiej.

Rozpoczęcie i zakończenie prac budowlanych.

Jest to wyznacznikiem dla nabywcy, czy wszystko przebiega zgodnie z planem. Na etapie przed zawarciem umowy pozwala zaś na ocenę realności harmonogramu budowy.

Przedsięwzięcia dewelopera

Przeniesienie prawa własności.

Określenie tego terminu jest jednym z najważniejszych elementów umowy. Jest to zdarzenie kluczowe dla nabywcy, ponieważ do chwili zawarcia umowy ostatecznej to nadal deweloper jest właścicielem nieruchomości. Nawet jeżeli lokal został już wydany i jest faktycznie zamieszkiwany przez nabywcę, nie oznacza to, że stał on się faktycznym właścicielem. Dopiero po zawarciu umowy ostatecznej i wpisaniu nabywcy jako właściciela w księdze wieczystej może być on spokojny co do swojej własności.

Zawierając umowę przedwstępną, notariusz i tak będzie musiał klarownie oznaczyć termin zawarcia umowy sprzedaży jako „nie później niż do dnia ... r.".

Sposób pomiaru powierzchni lokalu.

Istotny jest sposób pomiaru lokalu, bo może to rzutować na cenę lokalu oddanego do użytku. W praktyce odnotowywane są wahania od 2 – 5 proc., gdyż dopuszczalne są dwie normy: PN-70/B-02365 – obmiar w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, oraz PN-ISO 9836: 1997 – obmiar w stanie całkowicie wykończonym. Teoretycznie norma z 1970 r. została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny, ale w dalszym ciągu bywa stosowana.

W związku z technicznymi różnicami pomiaru może powstać problem zapłaty lub niedopłaty. Raczej należy liczyć się z tym, że nabywca nie będzie zobowiązany dopłacać za nadwyżkę, ale inną kwestią jest możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli metraż się nie zgodzi. Odstępowanie od umowy tuż przed przeniesieniem lokalu nie będzie jednak w interesie nabywcy. Choć z brzmienia przepisów wynika dość precyzyjne podejście do podawanego metrażu, założyć należy, że strony umowy deweloperskiej będą rozsądnie podchodziły do egzekwowania prawnych skutków odstępstw w ostatecznym obmiarze.

Finansowanie przedsięwzięcia.

Rubryka ma ważne zadanie wskazania jak duża część inwestycji będzie finansowana ze środków, które deweloper już zabezpieczył. W razie posiadania kredytu deweloper musi wskazać nazwę instytucji kredytowej. Instytucja ta uwidoczniona będzie w dziale IV.

Rodzaje zabezpieczeń

Wskazuje się do wyboru następujące rodzaje zabezpieczenia środków nabywcy:

Zabezpieczenia środków nabywcy. Deweloper powinien opisać tutaj zasady funkcjonowania wybranych przez niego środków zabezpieczenia wpłat nabywcy. Kluczowe dla nabywcy będą zasady i warunki wypłaty środków deweloperowi oraz prawo nabywcy do informacji o zgromadzonych środkach. Zaleca się załączenie do prospektu informacyjnego wyciągu z umowy z bankiem o prowadzenie rachunku powierniczego, właśnie w tej części.

Instytucje zapewniające bezpieczeństwo.