Jakie zmiany w nowym prawie budowlanym mogą być najważniejsze dla indywidualnych inwestorów planujących budowę domu?

Dominik Sypniewski: Najistotniejsza będzie likwidacja decyzji o warunkach zabudowy oraz zastąpienie pozwolenia na budowę instytucją zgody budowlanej. Znaczącą zmianą będzie też wprowadzenie zasady, że organ nadzoru budowlanego w pierwszej kolejności wzywa do usunięcia stanu niezgodnego z prawem, a dopiero w braku reakcji inwestora nakłada kary lub korzysta z innych środków nadzorczych. Planowane jest też ograniczenie sytuacji, w których organ może wnieść sprzeciw od zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Czy rzeczywiście po zmianie prawa sąsiedzi będą mogli dowiedzieć się o inwestycji za płotem, gdy ta już będzie zaawansowana?

W przypadku inwestycji, których realizacja nie będzie wymagała pozwolenia na budowę, takie ryzyko istnieje. Zgłoszenie zamiaru wykonania robót budowlanych nie oznacza rozpoczęcia postępowania administracyjnego, w którym właściciele sąsiednich nieruchomości byliby stronami.

Starosta będzie prowadził jawny rejestr zgłoszeń budowy, jednak nie będzie miał obowiązku informowania sąsiadów o realizowanej inwestycji. Starosta będzie miał obowiązek wnieść sprzeciw od zgłoszenia wyłącznie w określonych przypadkach, jednak projekt nie przewiduje takiej możliwości w razie wprowadzenia, utrwalenia bądź zwiększenia ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

W takiej sytuacji właściciele sąsiednich nieruchomości będą zmuszeni do dochodzenia swoich praw w postępowaniu cywilnym przed sądami powszechnymi.

Kiedy i jakie obiekty będzie można budować bez pozwolenia na budowę?

Głównym założeniem nowej ustawy jest to, że inwestor będzie musiał uzyskać zgodę budowlaną, co oznacza obowiązek zgłoszenia zamiaru wybudowania określonego obiektu. Uzyskanie pozwolenia na budowę będzie obowiązkowe w przypadku obiektów budowlanych spełniających co najmniej jedną z następujących przesłanek: lokalizacja możliwa wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wymagana ocena oddziaływania na środowisko, wysokość powyżej 12 m, kubatura przekraczająca 5000 m sześc., rozpiętość podpór konstrukcyjnych powyżej 12 m, obszar oddziaływania wykraczający poza granice działki, obiekty liniowe o znaczeniu ponadlokalnym oraz tzw. inwestycje konieczne. W pozostałych przypadkach nie będzie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Czy mały dom jednorodzinny będzie można wybudować bez projektu budowlanego?

Jedną z propozycji jest umożliwienie budowania pewnych obiektów na podstawie zgłoszenia, bez projektu budowlanego. Taka procedura ma mieć zastosowanie wobec tzw. niewielkich obiektów budowlanych.

Do wybudowania małego domu jednorodzinnego będzie zatem wymagany projekt budowlany, ale inwestor nie będzie musiał uzyskać pozwolenia na budowę, a jedynie przedstawi zgłoszenie wraz z projektem budowlanym. Projekt założeń przewiduje wprawdzie możliwość zwolnienia z obowiązku składania projektu budowlanego, jednak nie precyzuje, jakich obiektów budowlanych miałoby to dotyczyć.

Czy będzie mniej formalności związanych z oddaniem budynku do użytku?

Procedura oddawania obiektu budowlanego do użytku będzie podobna do obecnej. Zasadą pozostaje obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy, a pozwolenie na użytkowanie będzie wymagane dla obiektów oddawanych do użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz w postępowaniach legalizacyjnych i naprawczych.

Tego wymogu nie będzie w przypadku robót prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę. Korzystnym rozwiązaniem dla inwestora jest precyzyjne określenie przesłanek, kiedy organ nadzoru budowlanego może wnieść sprzeciw. Modyfikacji ulegnie zakres obowiązkowej kontroli wymaganej przy pozwoleniu na użytkowanie.

Czy legalizacja samowoli budowlanych będzie łatwiejsza?

Będzie możliwa pod warunkiem zgodności obiektu budowlanego z przepisami powszechnie obowiązującymi (w tym zwłaszcza regulacjami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego).

Nowością będzie obowiązek sporządzenia projektu budowlanego wraz z wyceną wartości obiektu dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Istotne zmiany będą dotyczyły opłaty legalizacyjnej. Proponuje się, aby jej wysokość stanowiła 50 proc. wartości obiektu. Postępowanie legalizacyjne będzie kończyło się przyjęciem (ostemplowaniem) projektu budowlanego i wydaniem pozwolenia na dokończenie budowy albo pozwolenia na użytkowanie.

Pozytywnie należy ocenić propozycję, żeby do egzekucji opłat legalizacyjnych stosowane były przepisy ordynacji podatkowej, co powinno usprawnić egzekucję.

Uregulowane zostanie również samowolne przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganej zgody. Po stwierdzeniu nielegalnego użytkowania takiego obiektu organ nadzoru budowlanego wezwie do przeprowadzenia legalizacji, a dopiero w przypadku niezastosowania się będzie mógł wielokrotnie nakładać kary administracyjne.

Czy liberalizacja prawa budowlanego nie skończy się katastrofą, czyli samowolami i brakiem ładu architektonicznego, budowaniem dużych osiedli wśród kameralnej zabudowy?

Na podstawie opublikowanego projektu założeń trudno dokonać jednoznacznej oceny, ponieważ nie znamy jeszcze szczegółowych rozwiązań. Pożądanym rozwiązaniem jest zniesienie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i wprowadzenie w jej miejsce potwierdzenia zgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, ewentualnie uzasadnionego sprzeciwu.

Takie rozwiązanie zwiększy poziom bezpieczeństwa prawnego inwestora, zmniejszając dowolność ocen wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Korzystnie należy ocenić określenie obiektów budowlanych, które będą lokalizowane wyłącznie na terenach objętych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wątpliwości budzi natomiast instytucja miejscowego planu zabudowy. Projekt wspomina jedynie, że procedura ich przyjmowania będzie zbliżona do procedury sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a także że nie będzie wymagane uzyskanie zgody na odrolnienie gruntów. Bez dokładnych zapisów trudno powiedzieć, w jakim stopniu instytucja ta będzie wpływała na własność.

Z kolei przyjęcie jako zasady „zgody budowlanej" powoduje, że właściciele nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji zostaną pozbawieni ochrony, jaka im przysługiwała na gruncie postępowania administracyjnego i postępowania sądowoadministracyjnego. Swoich praw będą mogli dochodzić w postępowaniu cywilnym, które jest znacznie dłuższe i bardziej kosztowne.

Rozwiązanie to może również być kłopotliwe dla inwestorów – ostateczne pozwolenie na budowę tworzy dla nich stabilną i przewidywalną sytuację prawną. Przy zgodzie budowlanej istnieje ryzyko, że sąd powszechny wstrzyma prowadzenie rozpoczętych robót budowlanych, co z perspektywy inwestora mogłoby oznaczać bardzo duże koszty.

Na jakim etapie jest nowela, kiedy nowe przepisy mają szanse wejść w życie?

Wprawdzie zakończyły się już konsultacje, ale dotyczą one wyłącznie założeń do projektu nowej ustawy. 18 sierpnia założenia mają zostać przedłożone Radzie Ministrów, ale projekt ma się pojawić dopiero 31 marca 2013 r. Oznacza to, że gotowej ustawy można się spodziewać najwcześniej za rok, ale dużo zależy od szczegółowych rozwiązań, które zostaną zaproponowane w projekcie ustawy.