Sąd Okręgowy Warszawa-Praga wydał bardzo ważny wyrok, który może mieć istotne znaczenie dla rozliczeń między deweloperami i ich klientami.
Sporne metry w mieszkaniu od dewelopera
Sprawa dotyczyła zakupu mieszkania w stolicy. Zaczęło się od umowy deweloperskiej podpisanej w czerwcu 2019 r. Na jej podstawie klienci dewelopera mieli w przyszłości stać się właścicielami mieszkania o projektowanej powierzchni użytkowej 56,14 mkw.
Cena metra kwadratowego lokum składającego się z salonu z aneksem kuchennym, dwóch pokoi, łazienki i przedpokoju została ustalona na 8249,75 zł. Pakiet obejmował jeszcze komórkę lokatorską oraz miejsce postojowe.
Czytaj więcej
Przeniesienie kuchni do korytarza, gdzie nie ma dostępu dziennego światła, nie spełnia wymogów technicznych i może skończyć się nakazem przywróceni...
Zgodnie z umową powierzchnia użytkowa miała być liczona na podstawie normy PN-ISO:9836 oraz w nawiązaniu do rozporządzenia ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W konsekwencji do obliczania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego miała być uwzględniana powierzchnia mieszkalna wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu, w tym ścianki działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych.
W stanowiącym integralną część umowy załączniku do prospektu informacyjnego zawarto rzut mieszkania, przedstawiający powierzchnię i układ pomieszczeń. Zaznaczono na nim m.in. „powierzchnię pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu, np. pod ściankami działowymi”, wliczaną do powierzchni użytkowej przyszłego lokalu.
I właśnie sposób wyliczenia metraży wymarzonego lokum stał się kością niezgody w sprawie. Po zakończeniu budowy deweloper dokonał obmiaru powykonawczego i okazało się, że jego powierzchnia użytkowa jest mniejsza od projektowanej. Według wyliczeń deweloperskich wynosiła 55,810 mkw. Zmieniła się też względem planowanej ostateczna powierzchnia balkonu. W konsekwencji deweroper zwrócił kupującym 2519,38 zł.
Po odebraniu mieszkania w kwietniu 2021 r. okazało się, że powierzchnia użytkowa lokalu jest niezgodna z normą ISO PN 9836. Według wykonanych na zlecenie kupujących wstępnych pomiarów uprawnionych specjalistów metraż mieszkania miał wynosić 52,88 mkw. W umowie z grudnia finalizującej zakup powierzchnia użytkowa lokum została określona na 55,81 mkw. W jej skład wchodziła bowiem także „powierzchnia pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu, np. ścianami działowymi” stanowiąca łącznie prawie 3 mkw.
Nabywcy postanowili pozwać o to dewelopera, ale w pierwszej instancji przegrali. Sąd rejonowy nie dopatrzył się, aby zakwestionowany paragraf umowy deweloperskiej miał charakter niedozwolonego postanowienia w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c. Nie zgodził się też, że deweloper chciał wprowadzić klientów w błąd celem uzyskania nienależnego świadczenia, czy też wykorzystać ich niewiedzę. Konsument wiedział co kupuje i za co musi zapłacić.
Czytaj więcej
Na modyfikację ścian działowych w mieszkaniu, która zmienia powierzchnię pomieszczeń, musi być pozwolenie.
Zupełnie inaczej na problem spojrzał sąd drugiej instancji. I choć nie przekonały go wszystkie argumenty powodów, ich apelację uwzględnił.
Po gruntownej analizie przepisów, zwłaszcza spornej normy, zauważył, że jest w niej mowa o ścianach działowych, wliczanych do powierzchni konstrukcji, oraz ściankach działowych, które stanowią element powierzchni kondygnacji netto. I jego zdaniem fakt ich rozróżnienia i odmiennego nazwania wskazuje, że nie są to pojęcia tożsame i nie powinny być używane zamiennie, mimo braku ich definicji.
Sąd doszedł do przekonania, że pozwany mylnie kwalifikuje ściany wewnętrzne w mieszkaniu powodów niestanowiące ścian nośnych jako nadające się do demontażu.
Zgodził się z powodami, że użyte w Polskiej Normie sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet.
Źle wyliczony metraż nowego mieszkania
Sąd drugiej instancji uznał, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do jego powierzchni użytkowej. Dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym jest to wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań, przedmiotów oraz żywności), które to czynności – co oczywiste – nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe.
Czytaj więcej
Mieszkania, które są trwałymi pustostanami, podlegają podwyższonej stawce podatku od nieruchomości jak firmowe.
Sąd okręgowy nie miał wątpliwości, że postanowienie umowy określające sposób liczenia powierzchni użytkowej kształtuje obowiązek powodów zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Na skutek spornej klauzuli pozwany przyznał sobie bowiem prawo do jednostronnego zawyżenia należnego mu świadczenia na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny. Wprowadził też powodów w błąd co do obowiązującego sposobu określenia powierzchni użytkowej lokalu, wykorzystując ich brak rozeznania w tej materii.
Ostatecznie sąd uznał, że sporny zapis umowy deweloperskiej rażąco narusza interesy powodów. I prowadzi do bezpodstawnego zawyżenia ceny mieszkania o ponad 4 proc. jego ceny określonej w umowie. Wyrok jest prawomocny.
Sygnatura akt: IV Ca 1735/23
