Jak korzystnie wynająć mieszkanie: co w umowie najmu okazjonalnego

Zbliża się początek kolejnego roku akademickiego, a wraz z nim okres gorączkowego poszukiwania stancji przez studentów. Dziesiątki tysięcy właścicieli decyduje się wtedy na wynajęcie mieszkań. Wielu z nich robi to jednak bez dopełniania wymaganych prawem formalności.

Powodem jest przede wszystkim obawa przed trwającą długo eksmisją w przypadku konfliktu z nieuczciwym lokatorem i chęć uniknięcia płacenia podatku dochodowego. Sposobem na rozwiązanie tego problemu może być najem okazjonalny, który pozwala na bezpieczne wynajęcie nieruchomości. Daje bowiem gwarancję szybkiego usunięcia opornych lokatorów po rozwiązaniu stosunku najmu.

Zawarcie umowy o najem okazjonalny wiąże się z dodatkowymi formalnościami. Dlatego na takie warunki decyduje się określony krąg najemców. Są to przede wszystkim osoby młode (uczniowie, studenci, świeżo upieczeni absolwenci), którym przychodzi mieszkać poza rodzinnym domem i są w stanie bez trudu otrzymać pisemne poręczenie eksmisyjne od rodziców. Z uwagi na kryzys na rynku nieruchomości i zaostrzoną politykę kredytową banków najem okazjonalny jest również doskonałym rozwiązaniem dla młodych par, które nie mogą liczyć na kredyt mieszkaniowy.

Mieszkanie, pracownia

Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć jedynie dla lokalu mieszkalnego. Za taki art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy ochronie praw lokatorów traktuje nie tylko lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

W rozumieniu ustawy lokalem nie jest pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób. Chodzi w szczególności o lokale znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nie są przeznaczone ze swojej natury również lokale użytkowe. Nie można więc na podstawie umowy o najem okazjonalny wynająć komuś lokalu pod sklep czy warsztat. Tak samo jest w przypadku samodzielnych garaży czy piwnic.

Z formuły najmu okazjonalnego mogą korzystać jedynie właściciele lokali, którzy są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że na tej podstawie nie mogą wynajmować swoich nieruchomości spółki prawa handlowego czy właściciele kamienic czynszowych.

Ustawa wskazuje wprost, że wynajmującymi mogą być wyłącznie osoby dysponujące prawem własności nieruchomości. Jednak celem wprowadzenia nowych regulacji było skłonienie wynajmujących mieszkania do uzyskiwania legalnych dochodów. Trudno więc uznać, że z kręgu osób uprawnionych do okazjonalnego wynajmowania mieszkań są wyłączeni posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (chociaż formalnym właścicielem mieszkania jest w tym przypadku spółdzielnia) czy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (w razie uzyskania pisemnej zgody spółdzielni).

Dopuszczalne przedłużenie

Kolejną cechą umów o najem okazjonalny jest to, że mogą one być zawierane wyłącznie na czas oznaczony, i to nie dłuższy niż dziesięć lat. Rozwiązae takie przyjęto ze względu na konsekwencje art. 661 kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Zawieranie umów na określony czas nie powoduje jednak, że po jego upływie lokator musi opuścić lokal. Umowę można zawsze przedłużyć na kolejne okresy, nawet dziesięcioletnie.

Forma pisemna

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dotyczy to również wszelkich zmian, jakie są w niej dokonywane. Zastrzeżenie formy pisemnej pod rygorem nieważności nie oznacza wcale, że musi ona zostać spisana u notariusza (u rejenta oświadczenie składa najemca ). Właściciel lokalu może ją przygotować samodzielnie. Powinien jednak pamiętać o zawarciu w niej istotnych postanowień i dokumentach, które trzeba do niej dołączyć.

Poza tym skuteczność umowy najmu okazjonalnego zależy od zgłoszenia jej naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego. Trudno byłoby więc poprzestać w takich przypadkach jedynie na ustnym oświadczeniu.

Czynsz i opłaty

W umowie najmu trzeba obowiązkowo podać wysokość czynszu, w jakim terminie i w jaki sposób będzie płatny (np. do rąk wynajmującego lub na rachunek bankowy). Czynsz może być wyrażony w PLN lub w walucie obcej.

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od niego. Są to: opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Strony mogą postanowić, np. że opłaty za wodę, gaz, c.o., energię elektryczną, wywóz nieczystości będzie pokrywał bezpośrednio lokator na podstawie dostarczonych rachunków.

Właściciel, który zawarł umowę o najem okazjonalny może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Ale to i tak duże ułatwienie dla właścicieli. W przypadku „zwykłych” umów najmu lokalu mieszkalnego (np. gdy nie dopełniono formalności wymaganych dla umowy najmu okazjonalnego) podwyżki są dopuszczalne tylko na warunkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

W umowie najmu należy więc określić zasady waloryzacji czynszu. Można np. zaznaczyć, że nie może być podwyższany częściej niż raz na pół roku, albo że kwota podwyżki nie może przekroczyć 10 proc. miesięcznego czynszu, albo odwołać się do wskaźników GUS.

Cechy umowy o najem okazjonalny

- jest zawierana na czas określony – do dziesięciu lat

- mogą zawierać ją tylko osoby fizyczne niewynajmujące lokalu w ramach działalności gospodarczej

- musi zostać zgłoszona w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu

- najemca wskazuje w niej lokal, do którego wyprowadzi się w przypadku eksmisji

- eksmisja odbywa się bez przeprowadzenia postępowania sądowego

- zryczałtowany podatek od dochodów z najmu okazjonalnego wynosi 8,5 proc.

Umowa najmu okazjonalnego

Zawarta w dniu 21 września 2012 r. w Siedlcach pomiędzy Józefem Kowalskim zamieszkałym w Siedlcach przy ul. Marszałka Józefa Piłsudskiego 23, legitymującym się dowodem osobistym seria ATG numer 789068, wydanym przez Prezydenta Miasta Siedlce, zwanym dalej Wynajmującym,

Arkadiuszem Grudzielem zamieszkałym w Wiśniewie przy ul. Kościuszki 12, legitymującym się dowodem osobistym seria ATA numer 152622 wydanym przez Wójta Gminy Wiśniew, zwanym dalej Najemcą,

§ 1

Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr 1 położonego w budynku nr 7 przy ul. Łukowskiej 34 w Siedlcach o łącznej powierzchni 63 mkw., dla którego prowadzona jest KW nr WA4M/00123123/9 w Sądzie Rejonowym w Siedlcach (zwanego dalej lokalem).

§ 2

Wynajmujący oddaje Najemcy lokal do używania w celach mieszkaniowych na okres 3 lat.

§ 3

1. Najemca zobowiązuje się opłacać czynsz w wysokości 1500 zł miesięcznie do 10 każdego miesiąca do rąk wynajmującego.

2. Opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów (...) uiszcza Wynajmujący.

3. Wystokość czynszu może być waloryzowana nie częściej niż raz na pół roku i nie powinna jednorazowo przekraczać 5 proc. wysokości czynszu.

§ 4

Najemca zobowiązuje się wpłacić Wynajmującemu kwotę 3000 zł tytułem kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

W razie rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu Wynajmujący zobowiązuje się zwrócić kaucję zabezpieczającą w terminie nie późniejszym niż miesiąca od opróżnienia lokalu, po ewentualnym potrąceniu należności, o których mowa w pkt 1.

§ 5

1. Najemca oświadcza, że w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu będzie mógł zamieszkać w lokalu położonym w Wiśniewie przy ul. Kościuszki 12, którego właścicielem jest jego ojciec Stanisław Grudziel.

2. Najemca zobowiązuje się do tego, że w razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym przez niego lokalu w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskaże inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawi pisemną zgodę osoby, która posiada tytuł prawny do takiego lokalu.

§ 6

1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, Wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca:

1) wbrew pisemnemu upomnieniu używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,

2) zalega z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne miesiące pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody wynajmującego

2. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.

§ 7

W sprawach nieuregulowanych w niniejszej umowie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. DzU 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm).

Wynajmujący

Józef Kowalski

Najemca

Arkadiusz Grudziel

Załączniki:

1) notarialne oświadczenie najemcy z dnia 21 września 2012 r.

o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu

2) oświadczenie Stanisława Grudziela o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu położonym w Wiśniewie przy ul. Kościuszki 12.