Na jakie konto wpływają pieniądze klienta na zakup mieszkania

Osoba, która kupuje mieszkanie będące jeszcze w budowie, nie musi obawiać się już, że w razie gdyby deweloper okazał się nieuczciwy, zostanie z kredytem i bez dachu nad głową.

Środki przeznaczone na  budowę lokalu muszą bowiem trafiać na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty.

Jakie gwarancje

W wypadku rachunku zamkniętego deweloper dostaje pieniądze dopiero po  zakończeniu inwestycji. Z kolei przy otwartym rachunku bank będzie wypłacał mu gromadzone na nim pieniądze klientów w ratach, tj. po zakończeniu kolejnego etapu budowy.

Dodatkowo rachunek może być zabezpieczony gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, dzięki której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

Będzie tak w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w wypadku nieprzeniesienia w terminie określonym w  umowie prawa własności. Gwarancja bankowa lub  ubezpieczeniowa będą wygasały w dniu zawarcia w formie notarialnej umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (z wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraził zgodę). Obie gwarancje nie obejmują odsetek od wpłaconych przez nabywcę środków oraz utraconych korzyści.

Uwaga! To deweloper, a nie jego klient decyduje, jaki będzie prowadził rachunek. Najczęściej więc będą wybierać ostatni typ rachunku, tzn. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nielicznych bowiem przedsiębiorców stać na sfinansowanie z kredytu lub z własnych środków całej inwestycji.

Większość deweloperów jeszcze długo nie będzie prowadziła rachunków powierniczych dla swoich inwestycji. Skorzystali bowiem z możliwości, jaką zawiera ustawa deweloperska.

Ewidencja wpłat

Deweloper będzie prowadził rachunek dla danego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Banki będą jednak ewidencjonowały wpłaty i wypłaty osobno dla każdego klienta dewelopera. Ponadto na  żądanie klienta dewelopera będą informowały ich o dokonanych operacjach. I mimo że nie będą oni stroną umowy rachunku powierniczego, dla jej zmiany konieczna jest ich zgoda. Wymóg uzyskania zgody nie dotyczy tylko oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku (sposób  ustalania wysokości oprocentowania określa się jednak w tej umowie).

Rachunek daje nabywcom mieszkań dużo lepsze gwarancje, że deweloper za ich pieniądze wybuduje mieszkanie. W razie bowiem np. upadłości, środki zgromadzone na rachunku powierniczym, choć należące formalnie do dewelopera, nie rozejdą się na zaspokojenie jego różnych wierzycieli, w tym tych niezwiązanych z budową. Przeciwnie – razem z wartością przedsięwzięcia, nawet jeśli niedokończonego, stanowiłyby osobną masę upadłości i w  pierwszej kolejności służyłyby zaspokojeniu nabywców lokali mieszkalnych.

Pod lupą banku

Banki muszą pilnować pieniędzy osób kupujących mieszkanie. Art. 34 ustawy deweloperskiej przewiduje bowiem karę grzywny i pozbawienia wolności do dwóch lat za wypłacenie deweloperowi środków wbrew przepisom ustawy. Inne przepisy mówią z kolei, że „wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego”.

Harmonogram będzie przewidywać przynajmniej cztery etapy realizacji budowy, a bank nie będzie mógł wypłacić pieniędzy, dopóki nie sprawdzi budowy. Ma przy tym mieć wgląd do rachunków bankowych dewelopera i dokumentacji przedsięwzięcia.