Odrębna własność mieszkania nigdy nie powstanie, jeżeli do lokalu nie będzie przyporządkowany udział w nieruchomości wspólnej (tj. w gruncie, budynku etc).

O co chodzi

Tymczasem budynki i lokale przeznaczone do wykupu były mierzone  w różnym czasie i różnymi sposobami.

– Raz brano pod uwagę ogólną powierzchnię lokalu, kiedy indziej tylko tę użytkową, czasami obliczano ją w przybliżeniu, tak po prostu na oko – mówi Jacek Łapiński, dyrektor Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych.  Podkreśla, że w rezultacie ustalana na podstawie tych pomiarów suma udziałów w wielu nieruchomościach nie zawsze jest  równa jeden, a tak powinno być.

Panuje więc bałagan.

– Te osoby, które pierwsze wykupywały  mieszkania, nie miały tego problemu.  Do ich lokali zostały przyporządkowane udziały w nieruchomości wspólnej. Dla tych, którzy chcą zrobić to teraz, już ich zabrakło – wyjaśnia Magdalena Gościmska z Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu.

Problem źle ustalonych udziałów odbija się także na osobach, które już wykupiły lokale. Wysokość ich udziałów jest bowiem wadliwa. Tymczasem  koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (tzw. zaliczki)  płaci się proporcjonalnie do wysokości posiadanych udziałów. Jedni więc płacą za dużo, a drudzy za mało.

Tylko w Poznaniu problem dotknął  547 wspólnot, tymczasem wszystkich z udziałem gminy jest 760. Nie lepiej jest w Krakowie (3 tys. mieszkań) czy Gdańsku.

– Rada Miasta Krakowa  wystosowała do parlamentu rezolucję z prośbą o zmianę przepisów. Miałoby to ułatwić prostowanie sytuacji nieruchomości  – tłumaczy  Ireneusz Raś, poseł PO.

Jest sposób

Bałagan można zlikwidować. Trzeba przygotować inwentaryzację budynku oraz zmienić udziały w nieruchomości wspólnej. Nierzadko wymaga to zmian we wszystkich aktach notarialnych i zgody wszystkich właścicieli (art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali), co najczęściej nie jest możliwe. Trudno bowiem w budynku np. ze stu mieszkaniami uzyskać zgodę wszystkich.

W maju w Poznaniu nastąpił przełom. Po raz pierwszy sąd orzekł, że można zmienić  wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze uchwały wspólnoty podjętej większością głosów, w obecności notariusza.  Na tej podstawie dokonano zmian w księgach wieczystych. Za wszystko płaci miasto. Nie wszystkie jednak sądy orzekają tak jak ten w Poznaniu.  Rezolucja przesłana do parlamentu odniosła jednak skutek.

– W tej chwili Klub Parlamentarny PO pracuje nad projektem, będzie  gotowy na początku roku – mówi poseł Ireneusz Raś. Chodzi o to, by same gminy miały możliwość uporządkowania udziałów, a następnie  mogły wystąpić o dokonanie stosownych zmian w księgach wieczystych nieruchomości – tłumaczy poseł Raś.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, r.krupa@rp.pl

Zasady ustalania udziałów

Ustawa o własności lokali w art. 3 przewiduje, że:

- Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (np. piwnicy, schowka etc.) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi (o ile takie są).

- By ustalić udział, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

- Jeżeli nieruchomość, z której będzie wyodrębniona własność lokalu, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, to pod uwagę bierze się powierzchnię użytkową lokali ze wszystkich tych budynków (wraz z pomieszczeniami przynależnymi).