Kokosy z piekarni albo kiosku

Po latach tłustych na rynku mieszkań nastały lata chudsze. Inwestycje w lokale na wynajem nie są już tak zyskowne jak jeszcze rok temu. Ceny nieruchomości rosną bowiem szybciej niż stawki najmu.

Jeśli nie mieszkania, to co? Na większości nowych osiedli deweloperzy oferują lokale usługowe i handlowe. Osiedlowy sklepik, jeśli dobrze rozpozna się potrzeby mieszkańców, może być źródłem pokaźnych dochodów. Najlepsze lokale komercyjne znikają z oferty w kilka dni. Trzeba ich szukać, kiedy tylko deweloper ogłosi rozpoczęcie budowy.

Metraż i wyobraźnia

Lokale użytkowe na większości osiedli planuje Ronson Development. – Staramy się zapewnić mieszkańcom łatwy dostęp do sklepów i punktów usługowych – wyjaśnia Andrzej Gutowski, wiceprezes firmy.

Bogatą ofertę handlowo-usługową Ronson przygotował na osiedlu Miasto Moje na warszawskiej Białołęce. Będzie tam 1,5 tys. mieszkań i 14 lokali użytkowych. Powierzchnie komercyjne firma zaplanowała także na wolskich osiedlach Espresso i Verdis. Znajdziemy je także w poznańskich inwestycjach Młody Grunwald i Kamienica Jeżyce. – Większość nabywców lokali użytkowych to inwestorzy prywatni – mówi Andrzej Gutowski. – Wynajmują je później sieciom handlowym i usługowym.

Klienci pytają najczęściej o lokale o powierzchni 70–120 mkw., w których chętnie lokują się sklepy spożywcze, piekarnie, drogerie, pralnie. – Nie narzucamy klientom funkcji lokalu – zastrzega wiceprezes Gutowski. – W niektórych inwestycjach, jak stołeczny Ursus Centralny, gdzie powstanie 1,6 tys. mieszkań, część lokali przygotowujemy z myślą o prowadzeniu działalności gastronomicznej. To ułatwienie dla najemców, którzy nie muszą już na własną rękę dostosowywać np. wentylacji do wymogów prawnych.

Ceny lokali usługowych na osiedlach Ronsona wahają się od 7 do 12 tys. zł za mkw. Im bliżej centrum miasta lub innych atrakcyjnych punktów, tym cena wyższa.

Adam Urbański, menedżer ds. sprzedaży w spółce TDJ Estate, dodaje, że przy planowaniu lokali usługowych na osiedlu, decydującym kryterium jest dostępność punktów usługowych i handlowych w najbliższym sąsiedztwie.

Jeśli oferta nie jest wystarczająca, deweloper buduje takie lokale. – Tak jest na osiedlu Osiedlu Franciszkańskim i w Pierwszej Dzielnicy w Katowicach oraz w Zielonej Dolinie w Zabrzu – wskazuje Adam Urbański.

TDJ Estate oferuje lokale o powierzchni od 40 do 300 mkw. Ceny zależą od lokalizacji. Na Osiedlu Franciszkańskim zaczynają się od ok. 5,3 tys. zł za mkw. – Jeśli chodzi o przeznaczenie lokali, to ograniczają nas jedynie metraż i wyobraźnia. W lokalach można urządzić m.in. salon fryzjerski czy kosmetyczny, gabinet dentystyczny, klub fitness, przedszkole, żłobek, kawiarnię, restaurację, minimarket, sklep z grami planszowymi – opowiada Adam Urbański.

Liczenie procentów

Na wczesnym etapie budowy lokale usługowe na osiedlach sprzedaje Dom Development. Firma wycenia takie powierzchnie na 7,5–23 tys. zł za mkw. Radosław Bieliński, rzecznik Dom Development, zauważa, że zainteresowanie powierzchniami komercyjnymi rośnie.

– Często pytają o nie inwestorzy indywidualni – mówi. – Taki zakup traktują zwykle jako alternatywę dla inwestycji w mieszkania, mając nadzieję na większe zyski. Szczególnie atrakcyjne są dla nich małe lokale w miejscach o dużym przepływie ludzi, które łatwo wynająć na rozmaite usługi. Wiele pytań dostajemy także od inwestorów, którzy współpracują ze spożywczymi sieciami handlowymi. Poszukiwane są także nieruchomości, w których można urządzić przedszkole czy żłobek.

Zdaniem Wojciecha Smolaka, dyrektora sprzedaży w BPI Real Estate Poland, bliskość punktów handlowych jest dziś ważnym kryterium wyboru mieszkania. – Wielofunkcyjne budynki wpisują się w aktualne trendy – podkreśla. – Dlatego też lokale usługowe są we wszystkich naszych inwestycjach. Dla przykładu – w drugim etapie wrocławskich Bulwarów Książęcych powstanie pasaż handlowy o łącznej powierzchni najmu 4,3 tys. mkw.

Lokale usługowo-handlowe w tej inwestycji zostały sprzedane firmie inwestycyjno-deweloperskiej, która zajmie się ich komercjalizacją. Powierzchnie komercyjne w innych inwestycjach BPI Real Estate są dostępne zarówno dla prywatnych, jak instytucjonalnych inwestorów.

Według Andrzeja Gutowskiego lokale użytkowe z dobrymi adresami to najatrakcyjniejsza inwestycja na rynku nieruchomości. – Rentowność to nawet 8–10 proc. w skali roku. Na rynku mieszkań jest to 4–6 proc. – mówi wiceprezes spółki Ronson Development. – Nasze lokale użytkowe znajdują się w wysoko zurbanizowanych miejscach, blisko centrów miast lub w innych atrakcyjnych biznesowo lokalizacjach. Dlatego w najlepszych punktach powierzchnie handlowe wyprzedajemy błyskawicznie, nawet w kilka dni – podkreśla.

Udziały w spółce

Kupujący lokale usługowe na osiedlach TDJ Estate rzadko planują ich wynajem innym podmiotom. – Szczególnie cenimy inwestorów prywatnych, którzy kupują lokale, by prowadzić w nich własny biznes – mówi Adam Urbański.

Jako przykład podaje właścicieli kawiarni na Osiedlu Franciszkańskim. – Dzięki dostępowi do dużej grupy mieszkańców osiedla i okolic, a także odpowiedniej promocji, prowadzą lokal, łącząc pracę z pasją – opowiada ekspert TDJ Estate.

Marcin Pabijanek, prezes Social.Estate, komentuje, że zwykły Kowalski ma dziś ograniczony dostęp do inwestowania w nieruchomości komercyjne. Barierą są m.in. koszty. – Ceny lokali wynajętych sieciowym operatorom, jak Żabka, apteka, Rossmann, Hebe, zaczynają się od 1 mln zł – zauważa.