Ograniczenia powierzchniowe najmu komunalnego

Dawny kwaterunek i przydziały lokali mieszkalnych wcale nie odeszły w przeszłość. W rzeczywistości obok wolnego rynku mieszkań wciąż funkcjonują normy metrażowe, finansowe, społeczne i wiele innych. Ten obszar to najem komunalnych lokali mieszkalnych, nad którym czuwają urzędy, komisje – i sądy.

Sześć metrów na osobę

Z obowiązującej w stolicy uchwały z 2009 r. Rady m.st. Warszawy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu wynika, że takie lokale mogą być wynajmowane osobom będącym w trudnych warunkach materialnych i mieszkaniowych. Nie można mieć więcej niż 6 mkw. powierzchni na osobę i przekraczać minimum dochodowego. Normy finansowe i metrażowe mają m.in. gwarantować, że lokale komunalne trafią do osób najuboższych, mieszkających najgorzej.

– Petenci często powołują się na względy sprawiedliwości społecznej. Przyznawanie  lokali musi być więc maksymalnie przejrzyste – mówi Barbara Pyś, radca prawny Zarządu Dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy.

Formalizm idzie jednak czasami zbyt daleko, pogarszając i tak już dramatyczne sytuacje.

Zarząd Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy zaskarżył do Naczelnego Sądu Administracyjnego korzystny dla małżonków Małgorzaty i Adama R. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zarząd uporczywie twierdził, że decyzja o odmowie skierowania do zawarcia umowy najmu jest prawidłowa, a wyrok WSA – błędny.

Małgorzata i Adam R. mają dwuletniego syna Patryka. Małgorzata R. mieszka razem z dzieckiem, siostrą i rodzicami na 30 mkw. – Pokój przedzieliliśmy na dwa: 18 mkw. dla rodziców, 6 mkw. dla mnie, mojej siostry i Patryka – opowiada. Adam R. mieszka gdzie indziej: na 13 mkw. razem z matką. W 2011 r. wystąpili do Zarządu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy o wynajęcie komunalnego lokalu mieszkalnego. Dostali odmowę.

Co prawda, ich średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego to tylko 346 zł, a średnia powierzchnia mieszkalna przypadająca na Małgorzatę R. to 5,15 mkw., ale wniosek dyskwalifikuje 6,54 mkw. na Adama, gdyż dopuszczalne maksimum powierzchni mieszkalnej na osobę to 6 mkw.

– Zabrakło zdrowego rozsądku i prokonstytucyjnej wykładni przepisów – mówi adwokat Maciej Kubiak.

WSA w Warszawie i NSA stwierdziły, że skoro małżonkowie R. z małoletnim synem stanowią rodzinę, która nie ma żadnego wspólnego lokalu, kryterium 6 mkw. nie zostało przekroczone.

– Przepisy, uchwalone przez organy samorządowe na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, nie mogą być interpretowane na niekorzyść lokatorów i nie uwzględniać potrzeb zakładanych przez nich rodzin – powiedziała sędzia Dorota Jadwiszczok, uzasadniając wyrok NSA.

Skreślony z listy

To niejedyna historia. W sprawie Pawła C. przyszła do sądu jego żona, Ukrainka. Razem z dziewięcioletnim synem mieszkają, bez stałego zameldowania, w wynajętym nieogrzewanym zimą pomieszczeniu tymczasowym.

W 2007 r. Paweł C. znalazł się na liście czekających na zawarcie umowy najmu. Po czterech latach został skreślony z uzasadnieniem, że kiedy składał wniosek, wynajmował pokój w dzielnicy Bielany. Skoro obecnie mieszka w sąsiedniej gminie Łomianki, dzielnica nie ma podstaw do zakwalifikowania go do wynajmu mieszkania komunalnego. Wniosek powinien złożyć w Łomiankach.

Zarząd bronił tego stanowiska do końca. Zarówno w WSA w Warszawie, do którego Paweł C. zaskarżył uchwałę o skreśleniu go z listy oczekujących, jak i w NSA, dokąd ZD wniósł skargę kasacyjną.

Kwalifikowanie do zawarcia umów najmu lokali komunalnych musi być maksymalnie przejrzyste

WSA stwierdził m.in., że  Paweł C. spełnia kryteria ubiegania się o najem lokalu komunalnego i nie było podstaw do skreślenia go z listy.  Nie uległy zmianie okoliczności, które doprowadziły do umieszczenia go na tej liście. Naruszenie zasady zaufania do organów administracji publicznej jest w tym wypadku tym bardziej znaczące, że Paweł C., mając nieuregulowaną sytuację mieszkaniową, nie ma meldunku. Związane są z tym kłopoty z umieszczeniem dziecka w przedszkolu i szkole i wyrobieniem mu paszportu, co jest szczególną dolegliwością ze względu na narodowość dziecka – stwierdził WSA.

A NSA, oddalając skargę kasacyjną bielańskiego ZD, uzupełnił: nie może być tak, że państwo pozostawi nagle obywatela bez żadnej możliwości załatwienia jego sprawy, mimo że spełnia do tego warunki.

Lokal po babci

Niestety sądy nie zawsze mogą pomóc w rozwikłaniu skomplikowanych sytuacji.

Katarzyna Ł. mieszka z pięcioletnim synem w kawalerce po zmarłej babci. Dopiero teraz dostała pracę. Od rozwodu z mężem miała tylko 500 zł z Funduszu Alimentacyjnego. Z 250 zł czynszu za 20-metrowy lokal zrobiło się 500 zł z tytułu bezumownego użytkowania. Katarzyna Ł. opowiada, że na szczęście do czasu zakończenia sprawy o eksmisję podwyżka czynszu została zawieszona, tak zresztą jak sama sprawa eksmisyjna. Sąd cywilny postanowił poczekać, aż zakończy się sprawa w sądach administracyjnych.

Tymczasem NSA dopiero co orzekł, że sądy administracyjne nie mogą zajmować się sprawami o mieszkanie po babci dla wnuczka.

Przepisy nie powinny być interpretowane na niekorzyść wnioskodawców

W przeciwieństwie do spraw o zakwalifikowanie i umieszczenie na liście oczekujących na zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego uregulowanie tytułu prawnego lokalu, który już się zajmuje, nie podlega kontroli sądów administracyjnych – stwierdził NSA. Takie umowy mają charakter cywilnoprawny, a nie administracyjny.

Komu odmówić

Stanowisko NSA zaskoczyło zarządy warszawskich dzielnic, które do tej pory, na podstawie § 31 uchwały z 2009 r. Rady m.st. Warszawy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy, ustalają, komu przysługuje taki lokal, a komu należy odmówić.