Reklama

Opłata planistyczna nie należy się przy zamianie działki na cel publiczny

Gmina nie może żądać opłaty planistycznej od osoby, która przeniosła na nią własność nieruchomości po to, by gmina mogła zbudować tam drogę czy zrealizować inny cel publiczny.

Publikacja: 12.03.2013 12:00

Dorota Gajos-Kaniewska

Reklama

Tak można streścić tezę wyroku, jaki zapadł przed wojewódzkim sądem administracyjnym Gliwicach 13 lutego 2013 (sygn. akt II SA/Gl 1087/12).

Ponad 9 tys. zł miał zapłacić mieszkaniec pewnego śląskiego miasta z tytułu wzrostu wartości części swojej nieruchomości. W poprzednio obowiązującym planie działki pana D.M. były oznaczone jako tereny publiczne i ulica miejska. W nowo uchwalonym planie zyskały status terenów usług i terenów trwałych użytków zielonych. Rzeczoznawca majątkowy potwierdził, że zmiana ta spowodowała wzrost wartości działek.

Dobra wola obywatela

Na pozór wszystko miało uzasadnienie w przepisach. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gmina ma prawo żądać opłaty planistycznej (zwanej potocznie rentą planistyczną), jeśli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości, a poza tym opłaty nie można ustalać, gdy od wejścia planu w życie do dnia zbycia upłynęło 5 lat.

W tej sprawie sytuacja zbywcy była jednak specyficzna. Zaraz po uchwaleniu nowego planu skontaktowali się z nim urzędnicy miejscy informując, że na terenie jego nieruchomości planowana jest rozbudowa drogi. Zaproponowali zamianę działki na inną. Zanim doszło do transakcji, D.M. zgodził się podpisać z miastem umowę użyczenia, która pozwoliła miastu dysponować działką na cele projektowe i oszacowania nieruchomości. Rozmowy dotyczące zamiany działek przedłużały się tak bardzo, że samą zamianę sfinalizowano w umowie notarialnej dopiero w momencie, gdy budowa drogi była już ukończona. Ponieważ wartość działki zamiennej była niższa niż działki, którą zajęła droga, gmina zobowiązała się wypłacić D.M. wyrównanie. A potem zażądała zapłacenia opłaty planistycznej.

W odwołaniu od decyzji ustalającej tę opłatę D.M. kwestionował ustalenia operatu szacunkowego. Nie zgodził się, że uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości jego działki.

Reklama

Nie można dawać, by zabrać

WSA zaakcentował inną kwestię. Jego zdaniem trudno zagwarantować gminie udział w zyskach osiągniętych przez zbywcę nieruchomości wskutek korzystnej zmiany planu miejscowego w sytuacji, gdy drugą stroną transakcji zamiany jest gmina, a nie jakiś trzeci podmiot. To gmina bowiem, poprzez swego reprezentanta, negocjowała i zagwarantowała określone warunki zamiany.

- Ustalenie wobec kontrahenta opłaty planistycznej, którą tenże, niezależnie od oddania nieruchomości gminie i otrzymania od niej w wyniku zamiany działki gorszej, dodatkowo miałby na rzecz gminy uiścić, w istocie ma na celu pogorszenie ustalonych aktem notarialnym warunków transakcji poprzez żądanie, by były właściciel zwrócił gminie część wynegocjowanej wpłaty z tytułu różnicy wartości nieruchomości – stwierdził WSA.

Zwrócił uwagę, że gdyby D.M. nie zgodził się na zamianę, gmina – chcąc zrealizować cel publiczny, jakim była budowa drogi – musiałaby go wywłaszczyć. Osoba wyzuta ze swojej własności nie ma obowiązku uiszczania opłaty planistycznej, a otrzymane odszkodowanie bądź wartość nieruchomości zamiennej stanowić muszą pełny, a nie pomniejszony o rentę planistyczną ekwiwalent wartości nieruchomości utraconej.

Z tych przyczyn przeniesienie prawa własności bądź użytkowania wieczystego na gminę w celu umożliwienia tejże gminie realizacji celu publicznego nie mieści się w pojęciu "zbycia", o którym mowa art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dokonanie takiego przeniesienia nie uprawnia zatem gminy do domagania się od byłego właściciela opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.