Numery w księdze wieczystej

Janina Kowalik, mieszkanka Warszawy, przeglądając w Internecie księgę wieczystą założoną dla jej mieszkania, zauważyła dziwny wpis w dziale trzecim.

– Jest krótki, nic z niego nie wynika i nie wiem, w jakim celu się pojawił. Czy można dokonać wpisu do księgi bez wiedzy właściciela nieruchomości i co tego typu wpisy oznaczają? – pyta.

W księdze jej nieruchomości pojawiła się wzmianka, czyli informacja, że do wydziału wieczystoksięgowego sądu wpłynął wniosek, który jeszcze nie został rozpatrzony.

Jest to ostrzeżenie, że treść księgi wieczystej może być już nieaktualna lub w najbliższym czasie ulegnie zmianie, dlatego nie można go lekceważyć.

– Każdy wniosek, który wpłynie, sąd rejestruje i nadaje mu sygnaturę, a następnie, jeżeli sąd pozytywnie go rozpatrzy, wpisuje się do księgi – mówi notariusz Wojciech Fortuński.

Wniosek może złożyć nie tylko właściciel nieruchomości, ale także inne podmioty, m.in. komornik, bank, urząd skarbowy, Zakład Ubezpieczeń Społecznych, a także osoba prywatna, która chce zabezpieczyć swoje prawo do nieruchomości.

– Sąd bada zasadność wniosku. Dopiero gdy uzna, że trzeba go pozytywnie rozpoznać i wpisać, zawiadamia o tym właściciela nieruchomości – wskazuje notariusz.

Oczywiście wzmianka wzmiance nie równa. Nie każda jest groźna. Czasami może ona oznaczać tylko wniosek prostujący numer działki. Niektóre są wręcz bezzasadne.

Dużo zależy od tego, do którego z czterech działów księgi została wpisana. Te znajdujące się w działach: II, III i IV mogą bowiem oznaczać coś poważniejszego. Dlatego warto dowiedzieć się, co się za nią kryje.

Informacji na ten temat udziela sąd. Podając tajemnicze numerki (wzmianka to zwykle symbol, numer i data zamieszczenia), sąd je rozszyfruje i poinformuje, czego dotyczą.

Wzmiankę wykreśla się po wpisaniu wniosku. W papierowych księgach podkreśla się ją w tym celu na czerwono. W wypadku elektronicznych ksiąg nieaktualna wzmianka jest w kolorze szarym.

Warto pamiętać, że wniosek, o którym mówi wzmianka, sąd rozpatruje w pierwszej kolejności przed innymi wnioskami. Oznacza to, że np. dana osoba chce wpisać hipotekę, a później złożono wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku. Ten wniosek będzie więc rozpatrzony w drugiej kolejności.

Pojawienie się wzmianki wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Mówi o tym art. 8 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Co oznacza rękojmia? Otóż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi, nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Rękojmia chroni zatem tych kupujących, którzy na podstawie treści księgi wieczystej, np. nabywają nieruchomość od osoby w niej ujawnionej, nawet jeżeli okaże się, że nie była ona uprawniona do zbycia nieruchomości.

Nie każda jednak wzmianka pozbawia ochrony z rękojmi.

– Jeżeli mieszkanie sprzedał nieuprawniony, to osoba, która twierdzi, że jest prawowitym właścicielem, musi to udowodnić. Jeżeli nie przedstawi dokumentów, to rękojmia obejmie nabywcę – tłumaczy Wojciech Fortuński.