Dług oddany, a PIT nie był mniejszy

Teoretycznie polski ustawodawca dba o byt mieszkaniowy obywateli. Zasadniczo odpłatne zbycie nieruchomości mieszkalnych po upływie pięciu lat od końca roku nabycia (wybudowania) w ogóle nie podlega PIT. A nawet ci, którzy muszą dom czy mieszkanie sprzedać wcześniej mogą liczyć na preferencje, które pozwolą opodatkowanie zmniejszyć a nawet wyeliminować.

Życie pisze jednak różne scenariusze i podatnicy wpadają w pułapki niejasnych regulacji. Kolejne spory musi rozstrzygać Naczelny Sąd Administracyjny i to nie zawsze na ich korzyść. Tak stało się w jednym z najnowszych wyroków NSA z 7 czerwca 2019 r., dotyczącym sposobu wyliczenia podstawy opodatkowania PIT sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku (II FSK 1992/17, prawomocny).

Przypomnijmy, że jeśli podatnik decyduje się na odpłatne zbycie mieszkania czy domu przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia, a pieniądze nie są przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, czyli nie można skorzystać ze specjalnego zwolnienia, trzeba zapłacić podatek. Wynosi on 19 proc., a podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód minus koszty uzyskania przychodu.

Przychodem jest cena wyrażona w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego bycia (tzw. wydatki okołotransakcyjne). Zazwyczaj jednak tym, co najbardziej zmniejsza zakres opodatkowania, jest kolejna pozycja kosztowa tj. wyjściowa udokumentowana cena nabycia (wytworzenia) mieszkania czy domu, które jest sprzedawane. W tej kalkulacji w grę mogą wchodzić jeszcze odpisy amortyzacyjne i udokumentowane nakłady.

Czasem ceny brak

Sprawa komplikuje się jednak wtedy, gdy podatnik musi szybko sprzedać nieruchomość nabytą w spadku czy darowiźnie, w przypadku których nie ma wyjściowej ceny nabycia. Pojawia się bowiem problem, co w takim przypadku może być kosztem podatkowym.

Zmierzyło się z nim małżeństwo, które znalazło się w tragicznym położeniu, bo w kwietniu 2014 r. odziedziczyli mieszkanie po zmarłym synu. Ponieważ było obciążone kredytem hipotecznym, postanowili je jak najszybciej sprzedać. Transakcja została sfinalizowana niecałe dwa lata od nabycia.

Podatnicy zapytali, czy kwota spłaconego kredytu hipotecznego zaciągniętego przez spadkodawcę, a spłaconego przez nich, może stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości?

Fiskus odpowiedział, że nie, a to, że do końca 2018 r. kredyt hipoteczny spłacony przez spadkobierców nie mógł być kosztem potwierdził NSA.

Sąd nie ukrywał, że sprawa jest trudna, bo sprowadza się do konfliktu prawa i poczucia sprawiedliwości. Jednak jak podkreślił sędzia sprawozdawca Zbigniew Romała, organy podatkowe są zobowiązane do stosowania prawa, i to podlega kontroli sądów. A NSA nie miał wątpliwości, że do końca 2018 r. spłata kredytu hipotecznego przez spadkobierców nie mieściła się w pojęciu kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości. Inna wykładnia miałaby charakter prawotwórczy, bo sytuacja zmieniła się dopiero od 1 stycznia 2019 r. Zgodnie bowiem z nowym brzmieniem art. 22 ust. 6d ustawy o PIT do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tzw. nieruchomości prywatnych nabytych w drodze spadku zalicza się również m.in. przypadające na podatnika ciężary spadkowe. Przez ciężary spadkowe spłacone przez podatnika rozumie się m.in. długi spadkowe. Obecnie więc sporny kredyt należałby do kategorii ciężarów spadkowych jako spłacony przez podatnika dług spadkowy.

Nie tędy droga

Z wykładnią dokonaną przez NSA nie zgadza się jednak adwokat prof. Robert Gwiazdowski, który reprezentował w sprawie Fundację Praw Podatnika, która przyłączyła się do sporu w charakterze uczestnika.

– Nowelizacja przepisów nic nie zmieniła w sytuacji spadkobierców, którzy muszą sprzedać odziedziczone nieruchomości. Ustawodawca nie naprawił w ten sposób żadnego błędu, bo taki przypadek w ogóle nie podlega opodatkowaniu PIT. Jak coś jest opodatkowane podatkiem od spadków, to nie może być drugi raz opodatkowane PIT – podkreśla prof. Gwiazdowski.