Cudzoziemcy kupują lokale od deweloperów

Choć więcej cudzoziemców interesuje się naszymi rodzimymi nieruchomościami, trudno mówić o masowych transakcjach. Kupują mieszkania lub lokale użytkowe w najlepszych lokalizacjach – Największą dziś grupę kupców z zagranicy stanowią jednak Polacy żyjący i prowadzący biznes w innych państwach. Dla nich Warszawa jest kolejnym miejscem do inwestowania środków z odpowiednią stopą zwrotu. O ile w takim przypadku zawsze jedno lokum jest przeznaczane na własne cele mieszkalne (czasowy pobyt w kraju), to kolejne stanowią tylko inwestycje, które muszą być opłacalne. Na własne cele szukają zwykle wysokiej klasy apartamentów, a w przypadku inwestycji – dwupokojowych mieszkań, lokali użytkowych bądź też całych budynków. Inwestora nie interesuje oferta, która będzie się zwracać dłużej niż 12 lat. Oprócz stopy zwrotu ważna jest lokalizacja. Kupują więc głównie w stolicy, w Śródmieściu i na Mokotowie – mówi Małgorzata Czerwińska, właścicielka warszawskiego biura Trend & Home Nieruchomości.

Warszawa kusi

Jak podają przedstawiciele Ober-Haus, pod względem liczby transakcji i wielkości powierzchni (mieszkań i lokali użytkowych) zakupionych przez obcokrajowców zdecydowanie dominuje Mazowsze (ok. 50 proc. transakcji z całej Polski). Ok. 15 proc. umów z udziałem obcokrajowca w ubiegłym roku zostało zawartych w województwie łódzkim, a kolejne 10 proc. na Pomorzu. – Cudzoziemcy nie stanowią jednak konkurencji dla rodzimych inwestorów przy nabywaniu nieruchomości „okazyjnych", bo trudniej im śledzić lokalny rynek i szybko podejmować decyzję o zakupie – zapewnia Paweł Grabowski, pośrednik z gdańskiego oddziału Ober-Haus.

Obcokrajowcy szukają mieszkań głównie w dużych miastach, w centrach biznesu lub turystycznych, najchętniej o podwyższonym standardzie. Nieco inaczej podchodzą do tego Polacy – łaskawszym wzrokiem patrzą również na mieszkania w osiedlach nieco dalej od centrum bądź też w segmencie popularnym. – Ponadto cudzoziemcy nieufnie podchodzą do koncepcji samodzielnego wynajmu mieszkań – wolą scedować obowiązki związane z poszukiwaniem najemców i ich obsługą na stronę trzecią – zauważa Alicja Dolińska, dyrektor Działu Marketingu i Reklamy w firmie Dolcan.

Z kolei w przypadku lokali handlowo-użytkowych w grę wchodzą wyłącznie główne ulice lub główne arterie miast. Mile widziana stopa zwrotu oscyluje na poziomie 10 – 11 proc. w skali roku, choć oczywiście o takie oferty niełatwo.

Najczęściej w polskie nieruchomości inwestują Niemcy. – Zagraniczny kapitał wpływa również od Polaków pracujących na Wyspach Brytyjskich – mówi Małgorzata Ostrowska, dyrektor Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding. Dość aktywni są również – choć nie na taką skalę jak w czasach boomu – Hiszpanie, Irlandczycy i Włosi. Ponadto, jak zauważają analitycy z Emmerson Realty, od pewnego czasu w Polsce dość aktywni są klienci z Dalekiego Wschodu, którzy kupują za gotówkę.

Podczas gdy sprzedawcy J.W. Construction Holding obserwują większy popyt ze strony obcokrajowców, przedstawiciele Dolcana notują zaledwie pojedyncze transakcje z ich udziałem. – Wciąż jeszcze odczuwalne są skutki kryzysu i inwestorzy podchodzą nieufnie do alternatywnych form inwestowania, szczególnie na rynkach, które nie są im do końca znane. Dużą konkurencją dla polskich nieruchomości są także mieszkania i apartamenty w cieplejszych krajach, w Grecji, Hiszpanii czy Portugalii – opowiada Alicja Dolińska.

Dobre prognozy

W Trójmieście inwestorzy zza granicy koncentrują się raczej na rynku pierwotnym, szukając, podobnie jak polscy gracze, ofert w dobrej lokalizacji w przyzwoitym standardzie i o racjonalnych kosztach utrzymania. – Choć nie zawsze biorą pod uwagę najdroższe apartamentowce, jednak widok na morze jest ważnym atrybutem – mówi Grzegorz Dobrowolski, właściciel sopockiej Agencji Obrotu Nieruchomościami Grzegorz Dobrowolski - Generalnie jednak nie widać na trójmiejskim rynku specjalnego ożywienia z ich strony – dodaje.

Z kolei w poznańskie nieruchomości, według pośredników Ober-Haus, inwestują najczęściej Brytyjczycy i Irlandczycy, kupując od deweloperów minimum kilka mieszkań pakietowo, oczywiście na preferencyjnych warunkach. Wybierają oferty w takich lokalizacjach, jak centrum, Malta czy Jeżyce. Największym popytem cieszą się małe mieszkania, 1 – 2-pokojowe, o powierzchni 25 – 50 mkw., do 300 tys. zł. – Przy stopie zwrotu z wynajmu mieszkań średnio na poziomie 5 – 7 proc. w skali roku, nawet w okresie niepomyślnej koniunktury na rynku nieruchomości, stanowią alternatywę dla innych, mniej bezpiecznych form inwestowania, jak np. papiery wartościowe – opowiada Maciej Dunajski, pośrednik z poznańskiego oddziału agencji Ober-Haus.

Z kolei jak na lekarstwo jest inwestorów zagranicznych w Krakowie – zapewnia Mariusz Kutrzeba z krakowskiego Biura Obrotu Nieruchomościami.

Zdaniem Pawła Grabowskiego, zainteresowanie polskimi nieruchomościami może wzrosnąć, ze względu na ogólną przecenę tego rynku, dużą podaż ofert i wysokie stopy zwrotu z inwestycji.

Również i Grzegorz Dobrowolski przyznaje, że udział cudzoziemców w transakcjach zawieranych na polskim rynku nieruchomości może wzrosnąć, ale nie nastąpi to zbyt szybko. – Przy dużej nadwyżce zbudowanych, a niesprzedanych mieszkań w wielu państwach Europy muszą się pojawić inne przesłanki ekonomiczno-życiowe, uzasadniające nabywanie mieszkań w Polsce – zauważa Dobrowolski.

Z kolei przedstawiciele spółki Dolcan zwracają uwagę na optymizm międzynarodowych ratingów w stosunku do Polski. – Również prognozy dotyczące wzrostu naszego PKB mogą pozytywnie nastawiać zagranicznych inwestorów do naszego kraju. Na razie cudzoziemcy lokują kapitał raczej w nieruchomości komercyjne, głównie biurowce klasy A. Jednak wraz ze stopniowym wychodzeniem gospodarek europejskich z kryzysu trend ten rozszerzy się także na mieszkania w polskich metropoliach – tłumaczy Alicja Dolińska.

Trudna sprzedaż

Z drugiej strony, na rynku do kupienia jest wiele nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców na cenowej górce, czyli w latach 2007–2009. Już dziś, jak zauważa Paweł Grabowski, ceny ofertowe tych lokali są niemal o jedną trzecią niższe od ceny ich kupna.

Z kolei pośrednicy Emmerson Realty szacują, że tylko ok. 30 proc. klientów zagranicznych wystawia swe nieruchomości w urealnionych stawkach, ale i tak są to zbyt drogie oferty dla potencjalnego nabywcy. Zresztą nie można się temu dziwić.

– W Krakowie cudzoziemcy na potęgę kupowali po 3 – 4 mieszkania, z reguły wybierając 80 – 100-metrowe apartamenty w nowych projektach, płacąc po 9 – 12 tys. zł za mkw. Lokale trafiały na rynek najmu, który szybko się skończył – dziś nie ma po prostu chętnych do najmu luksusowych apartamentów za 10 tys. zł miesięcznie. Trudno też je sprzedać, zwłaszcza że rynek pierwotny zaproponuje tańszą ofertę. Np. Tarasy Verony, dwa nowoczesne budynki w wysokim standardzie niemal w całości sprzedane inwestorom, po ok. 9,5 tys. zł za mkw., pod wynajem, dziś stoją puste. Obok powstaje trzeci budynek, w którym można kupić mieszkania po 7 tys. zł za metr – mówi Mariusz Kutrzeba.

dorota.kaczynska@parkiet.com

Opinia

Justyna Borowska, doradca, Emmerson Realty