Wyjściowe stawki za nowe lokale w górskich miejscowościach praktycznie w tym roku nie spadły.

– Firmy były mniej skłonne do dawania upustów klientom – zauważa Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group. – Generalnie inwestorzy są bardzo zadowoleni z tegorocznych wyników i liczą na ich powtórkę w 2014 r. – dodaje.

Klientów nie zabraknie także zdaniem deweloperów. – Według badań KPMG w Polsce potencjalnymi nabywcami wakacyjnych apartamentów może być 786 tys. najbogatszych Polaków – mówi Jan Wróblewski, członek zarządu spółki deweloperskiej Zdrojowa Invest.

Trudne negocjacje

– 2013 r. pod względem sprzedaży był jednym z lepszych w ciągu ostatnich czterech lat. W połowie roku ceny nieruchomości zaczęły rosnąć i uzyskiwać wartość rzeczywistą, a nie zaniżoną. Klienci stali się bardziej świadomi możliwości uzyskiwania zysków z najmu apartamentów na poziomie 6–7 proc. – mówi Michał Szulc, kierownik sprzedaży w spółce deweloperskiej Kristensen Group. – Codziennie odbieram po dwa czy trzy telefony od potencjalnych nowych klientów – dodaje.

Jak tłumaczy Marcin Dumania, prezes Sun & Snow (spółki zajmującej się zarządzaniem wynajmem oraz sprzedażą mieszkań wakacyjnych), choć popyt na apartamenty trwa przez cały rok, po wakacjach i zimowych feriach można zauważyć wzrost zainteresowania klientów. Najpierw wypoczywali oni w apartamentach, potem będą chcieli inwestować.

– Po powrocie do domu kontaktują się z nami, by sprawdzić, za ile mogą kupić lokal dla siebie lub na jakich warunkach zainwestować, czerpiąc korzyści z wynajmu – opowiada Marcin Dumania.

Jeszcze dwa lata temu deweloperzy byli w stanie opuścić ceny nawet do ok. 4 tys. zł za mkw. Dziś twardo sprzedają swoje lokale po 5–6 tys. zł za mkw.

– Mimo wysokich cen inwestorzy chętnie kupowali lokale w nowych projektach w Zakopanem, które uchodzi za jedną z najdroższych górskich lokalizacji oraz w nieco tańszych miejscowościach: w Szklarskiej Porębie, Karpaczu  oraz w Wiśle – wylicza Paweł Grząbka.

Dobry standard

Inwestorzy celują w oferty w najbardziej znanych kurortach z dobrą infrastrukturą narciarską oraz takie, gdzie nie brak atrakcji przyrodniczych, kulturalnych i rekreacyjnych jak np. w Szklarskiej Porębie. Jak szacuje Paweł Grząbka, średnie ceny apartamentów to wydatek rzędu 350 tys. zł, choć można znaleźć ofertę już za 200 tys. zł.

Autopromocja
Specjalna oferta letnia

Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc

KUP TERAZ

– Jeśli ktoś chce kupić lokal na kredyt, wystarczy zwykle ok 20–40 tys. zł wkładu własnego, a resztę można sfinansować środkami z banku – zapewnia Grząbka.

Klienci spółki Zdrojowa Invest kupują apartamenty jedno- lub dwupokojowe do 450 tys. zł, ale najczęściej do 350 tys. zł – Również sporym wzięciem cieszą się lokale kosztujące co najmniej 600 tys. zł oraz te najdroższe w cenie ponad 1 mln zł, z bezpośrednim widokiem na góry. Takie oferty liczą co najmniej dwa pokoje, ale o większych powierzchniach. Mają duże tarasy i  możliwość zainstalowania kominka  – mówi Jan Wróblewski.

Marcin Dumania zapewnia, że najchętniej kupowane są apartamenty dwupokojowe, o powierzchni 37 do 45 mkw., w cenie do 300 tys. – Ponieważ  dziś głównie kupują  inwestorzy, więc wybierają apartamenty, które optymalizują przychód, czyli właśnie małe lokale do 50 mkw.  – zapewnia Dumania.

Zdaniem Michała Szulca oczekiwania polskich turystów są coraz większe, więc rosną też potrzeby osób inwestujących w takie lokale. Nic więc dziwnego, że ogromną rolę odgrywa nie tylko wyposażenie apartamentu, ale przede wszystkim lokalizacja, wnętrza mieszkań, budynku oraz infrastruktura wokół obiektu.

– W 80 proc. przypadków apartamenty kupowane są w celach inwestycyjnych, czyli pod wynajem dla turystów. Około 10 proc. kupujących traktuje takie lokale jako drugie domy dla rodziny, zaś w 10 proc. nabywają nieruchomości, by zamieszkać w pięknej okolicy na stałe – opowiada Michał Szulc.

Zdaniem Marcina Dumani, choć czasy pakietowych zakupów się skończyły, nadal wiele osób kupuje po dwa lub nawet trzy apartamenty w różnych inwestycjach, żeby zdywersyfikować portfel.

Kolejne projekty

Firmę Zdrojowa Invest do dalszych działań zachęciło bardzo dobre obłożenie w  pierwszym górskim projekcie, oddanym do użytku rok temu Cristal Resort Szklarska Poręba. Spółce udało się sprzedać 80 proc. lokali do chwili otwarcia, pozostałe 20 proc. trafiło do rąk nowych właścicieli w tym roku. Dziś do wzięcia zostały tylko dwa lokale: wyposażony w aneks kuchenny apartament o powierzchni 28 mkw. za 280 tys. zł oraz lokal liczący 26 mkw. za 330 tys. zł.

Spółka zdecydowała się więc na zakup kolejnej działki w Szklarskiej Porebie, wydając na nią prawie 5,2 mln zł. Na kilku hektarach zamierza zbudować wielofunkcyjny hotel, w którym będzie można kupić apartamenty na wynajem. Ze sprzedażą lokali zamierza ruszyć w drugiej połowie 2014 r.

Kristensen Group również nie narzeka na brak klientów.

– Niedawno ogłosiliśmy sprzedaż kolejnych 24 apartamentów w Karpaczu w projekcie Apartamenty pod Śnieżką. Obecnie 60 proc. lokali jest już sprzedanych lub też zarezerwowanych. W ofercie znajduje się jeszcze 10 apartamentów, trzy- i czteropokojowych o powierzchni 62–78 mkw., które kosztują 4,8–5,5 tys. zł za mkw. Są to stawki za lokale w stanie deweloperskim – mówi Michał Szulc.

Wykończenie mieszkania to dodatkowy koszt rzędu ok. 1 tys. zł za  mkw.

– Na przykład  dwupokojowe i jednocześnie dwupoziomowe lokum liczące ok. 79 mkw., z dużym balkonem i widokiem na góry, kosztuje 375 tys. zł – wylicza Michał Szulc.

Spółka wiosną 2014 r. rozpoczyna kolejny, ostatni etap Apartamentów pod Śnieżką.

Sun & Snow ma dziś w sprzedaży dwie inwestycje: Sun & Snow Resorts – Szklarska Poręba (gdzie lokale kosztują co najmniej 7,3 tys. zł za mkw.) oraz Lipki Park Zakopane. Ten drugi projekt jest o wiele droższy. Trzeba tam zapłacić min. 9,9 tys. zł za mkw. i to za lokal w stanie deweloperskim.

– Z kolei najmniejszy dostępny lokal w naszych projektach znajduje się w inwestycji Sun & Snow Resorts – Szklarska Poręba. Jego powierzchnia zajmuje 25 mkw.  Kosztuje 206 tys. zł – podaje Marcin Dumania.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki d.kaczynska@rp.pl

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Grzegorz Kosiura | dyrektor zarządzający portalu InwestycjewKurortach.pl

Większość deweloperów sprzedających apartamenty w kurortach ocenia mijający rok bardzo pozytywnie.

Także z naszych analiz wynika, że zainteresowanie kupnem nowych apartamentów typu second home – zarówno dla siebie, jak i w celach inwestycyjnych – było nadspodziewanie duże. Najlepsze inwestycje  sprzedawały się szybko, często już na etapie budowy i bez specjalnych zabiegów marketingowych.

W wielu obiektach w sprzedaży zostały ostatnie apartamenty. Nic więc dziwnego, że ceny nowych wakacyjnych lokali w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy nie zmieniły się znacznie. W polskich górach średnie ofertowe stawki oscylują na poziomie ok. 6–8 tys. zł za mkw. Ceny zależą oczywiście od lokalizacji i standardu apartamentu.

Najtaniej lokale w górach można kupić już za nieco ponad 3 tys. zł za mkw. Biorąc natomiast pod uwagę cenę całkowitą w Sudetach, można znaleźć lokale  już za ok. 220 tys. zł. Nawet w pobliżu Zakopanego są oferty za 100 tys. zł. Zwykle w takiej cenie są do wzięcia ostatnie lokale z danego projektu. Deweloper obniża wtedy stawki, by jak najszybciej zamknąć inwestycję.

Z kolei za najdroższe lokale, w najlepszych lokalizacjach, wykończone w wysokim standardzie, znajdujące się w obiektach z bogatym zapleczem rekreacyjno-usługowym, klienci płacą 15 tys. zł, a niekiedy nawet i ponad 20 tys. zł za mkw.

Liderem ostatniego roku, jeśli chodzi o liczbę transakcji na rynku sprzedaży apartamentów w zimowych kurortach, okazała się Szklarska Poręba.

Ponadto – niezmiennie od lat – dynamiczną sprzedaż zanotowali deweloperzy w Zakopanem.

Mijające miesiące na rynku inwestycyjnym nie były najlepsze. Klasyczne sposoby zarabiania (np. lokaty bankowe) nie przynosiły stałych zysków, stąd znaczny wzrost zainteresowania zakupem lokali w różnych turystycznych kurortach. W kolejnym roku trend  ten prawdopodobnie się utrzyma.

Ze względu na tak duży popyt deweloperzy podjęli decyzję o budowie kolejnych projektów w kurortach. Kilka spółek rozpoczęło w bieżącym roku realizację kolejnych etapów swoich inwestycji w górach. To dobrze świadczy o kondycji tego segmentu rynku nieruchomości. Warto podkreślić, że w kurortach deweloperzy starają się budować obiekty o coraz wyższym standardzie, przystosowane do późniejszego wynajmowania i zarabiania na nich.

Standardem staje się też chociażby minimalny zakres usług dodatkowych, jak basen, salon spa, siłownia, place zabaw dla dzieci itp.

—kad