Sprzedaż lokali w górach

Wyjściowe stawki za nowe lokale w górskich miejscowościach praktycznie w tym roku nie spadły.

– Firmy były mniej skłonne do dawania upustów klientom – zauważa Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group. – Generalnie inwestorzy są bardzo zadowoleni z tegorocznych wyników i liczą na ich powtórkę w 2014 r. – dodaje.

Klientów nie zabraknie także zdaniem deweloperów. – Według badań KPMG w Polsce potencjalnymi nabywcami wakacyjnych apartamentów może być 786 tys. najbogatszych Polaków – mówi Jan Wróblewski, członek zarządu spółki deweloperskiej Zdrojowa Invest.

Trudne negocjacje

– 2013 r. pod względem sprzedaży był jednym z lepszych w ciągu ostatnich czterech lat. W połowie roku ceny nieruchomości zaczęły rosnąć i uzyskiwać wartość rzeczywistą, a nie zaniżoną. Klienci stali się bardziej świadomi możliwości uzyskiwania zysków z najmu apartamentów na poziomie 6–7 proc. – mówi Michał Szulc, kierownik sprzedaży w spółce deweloperskiej Kristensen Group. – Codziennie odbieram po dwa czy trzy telefony od potencjalnych nowych klientów – dodaje.

Jak tłumaczy Marcin Dumania, prezes Sun & Snow (spółki zajmującej się zarządzaniem wynajmem oraz sprzedażą mieszkań wakacyjnych), choć popyt na apartamenty trwa przez cały rok, po wakacjach i zimowych feriach można zauważyć wzrost zainteresowania klientów. Najpierw wypoczywali oni w apartamentach, potem będą chcieli inwestować.

– Po powrocie do domu kontaktują się z nami, by sprawdzić, za ile mogą kupić lokal dla siebie lub na jakich warunkach zainwestować, czerpiąc korzyści z wynajmu – opowiada Marcin Dumania.

Jeszcze dwa lata temu deweloperzy byli w stanie opuścić ceny nawet do ok. 4 tys. zł za mkw. Dziś twardo sprzedają swoje lokale po 5–6 tys. zł za mkw.

– Mimo wysokich cen inwestorzy chętnie kupowali lokale w nowych projektach w Zakopanem, które uchodzi za jedną z najdroższych górskich lokalizacji oraz w nieco tańszych miejscowościach: w Szklarskiej Porębie, Karpaczu  oraz w Wiśle – wylicza Paweł Grząbka.

Dobry standard

Inwestorzy celują w oferty w najbardziej znanych kurortach z dobrą infrastrukturą narciarską oraz takie, gdzie nie brak atrakcji przyrodniczych, kulturalnych i rekreacyjnych jak np. w Szklarskiej Porębie. Jak szacuje Paweł Grząbka, średnie ceny apartamentów to wydatek rzędu 350 tys. zł, choć można znaleźć ofertę już za 200 tys. zł.

– Jeśli ktoś chce kupić lokal na kredyt, wystarczy zwykle ok 20–40 tys. zł wkładu własnego, a resztę można sfinansować środkami z banku – zapewnia Grząbka.

Klienci spółki Zdrojowa Invest kupują apartamenty jedno- lub dwupokojowe do 450 tys. zł, ale najczęściej do 350 tys. zł – Również sporym wzięciem cieszą się lokale kosztujące co najmniej 600 tys. zł oraz te najdroższe w cenie ponad 1 mln zł, z bezpośrednim widokiem na góry. Takie oferty liczą co najmniej dwa pokoje, ale o większych powierzchniach. Mają duże tarasy i  możliwość zainstalowania kominka  – mówi Jan Wróblewski.

Marcin Dumania zapewnia, że najchętniej kupowane są apartamenty dwupokojowe, o powierzchni 37 do 45 mkw., w cenie do 300 tys. – Ponieważ  dziś głównie kupują  inwestorzy, więc wybierają apartamenty, które optymalizują przychód, czyli właśnie małe lokale do 50 mkw.  – zapewnia Dumania.

Zdaniem Michała Szulca oczekiwania polskich turystów są coraz większe, więc rosną też potrzeby osób inwestujących w takie lokale. Nic więc dziwnego, że ogromną rolę odgrywa nie tylko wyposażenie apartamentu, ale przede wszystkim lokalizacja, wnętrza mieszkań, budynku oraz infrastruktura wokół obiektu.

– W 80 proc. przypadków apartamenty kupowane są w celach inwestycyjnych, czyli pod wynajem dla turystów. Około 10 proc. kupujących traktuje takie lokale jako drugie domy dla rodziny, zaś w 10 proc. nabywają nieruchomości, by zamieszkać w pięknej okolicy na stałe – opowiada Michał Szulc.

Zdaniem Marcina Dumani, choć czasy pakietowych zakupów się skończyły, nadal wiele osób kupuje po dwa lub nawet trzy apartamenty w różnych inwestycjach, żeby zdywersyfikować portfel.

Kolejne projekty

Firmę Zdrojowa Invest do dalszych działań zachęciło bardzo dobre obłożenie w  pierwszym górskim projekcie, oddanym do użytku rok temu Cristal Resort Szklarska Poręba. Spółce udało się sprzedać 80 proc. lokali do chwili otwarcia, pozostałe 20 proc. trafiło do rąk nowych właścicieli w tym roku. Dziś do wzięcia zostały tylko dwa lokale: wyposażony w aneks kuchenny apartament o powierzchni 28 mkw. za 280 tys. zł oraz lokal liczący 26 mkw. za 330 tys. zł.

Spółka zdecydowała się więc na zakup kolejnej działki w Szklarskiej Porebie, wydając na nią prawie 5,2 mln zł. Na kilku hektarach zamierza zbudować wielofunkcyjny hotel, w którym będzie można kupić apartamenty na wynajem. Ze sprzedażą lokali zamierza ruszyć w drugiej połowie 2014 r.

Kristensen Group również nie narzeka na brak klientów.

– Niedawno ogłosiliśmy sprzedaż kolejnych 24 apartamentów w Karpaczu w projekcie Apartamenty pod Śnieżką. Obecnie 60 proc. lokali jest już sprzedanych lub też zarezerwowanych. W ofercie znajduje się jeszcze 10 apartamentów, trzy- i czteropokojowych o powierzchni 62–78 mkw., które kosztują 4,8–5,5 tys. zł za mkw. Są to stawki za lokale w stanie deweloperskim – mówi Michał Szulc.

Wykończenie mieszkania to dodatkowy koszt rzędu ok. 1 tys. zł za  mkw.

– Na przykład  dwupokojowe i jednocześnie dwupoziomowe lokum liczące ok. 79 mkw., z dużym balkonem i widokiem na góry, kosztuje 375 tys. zł – wylicza Michał Szulc.

Spółka wiosną 2014 r. rozpoczyna kolejny, ostatni etap Apartamentów pod Śnieżką.

Sun & Snow ma dziś w sprzedaży dwie inwestycje: Sun & Snow Resorts – Szklarska Poręba (gdzie lokale kosztują co najmniej 7,3 tys. zł za mkw.) oraz Lipki Park Zakopane. Ten drugi projekt jest o wiele droższy. Trzeba tam zapłacić min. 9,9 tys. zł za mkw. i to za lokal w stanie deweloperskim.

– Z kolei najmniejszy dostępny lokal w naszych projektach znajduje się w inwestycji Sun & Snow Resorts – Szklarska Poręba. Jego powierzchnia zajmuje 25 mkw.  Kosztuje 206 tys. zł – podaje Marcin Dumania.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki d.kaczynska@rp.pl

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Grzegorz Kosiura | dyrektor zarządzający portalu InwestycjewKurortach.pl

Większość deweloperów sprzedających apartamenty w kurortach ocenia mijający rok bardzo pozytywnie.

Także z naszych analiz wynika, że zainteresowanie kupnem nowych apartamentów typu second home – zarówno dla siebie, jak i w celach inwestycyjnych – było nadspodziewanie duże. Najlepsze inwestycje  sprzedawały się szybko, często już na etapie budowy i bez specjalnych zabiegów marketingowych.

W wielu obiektach w sprzedaży zostały ostatnie apartamenty. Nic więc dziwnego, że ceny nowych wakacyjnych lokali w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy nie zmieniły się znacznie. W polskich górach średnie ofertowe stawki oscylują na poziomie ok. 6–8 tys. zł za mkw. Ceny zależą oczywiście od lokalizacji i standardu apartamentu.

Najtaniej lokale w górach można kupić już za nieco ponad 3 tys. zł za mkw. Biorąc natomiast pod uwagę cenę całkowitą w Sudetach, można znaleźć lokale  już za ok. 220 tys. zł. Nawet w pobliżu Zakopanego są oferty za 100 tys. zł. Zwykle w takiej cenie są do wzięcia ostatnie lokale z danego projektu. Deweloper obniża wtedy stawki, by jak najszybciej zamknąć inwestycję.

Z kolei za najdroższe lokale, w najlepszych lokalizacjach, wykończone w wysokim standardzie, znajdujące się w obiektach z bogatym zapleczem rekreacyjno-usługowym, klienci płacą 15 tys. zł, a niekiedy nawet i ponad 20 tys. zł za mkw.

Liderem ostatniego roku, jeśli chodzi o liczbę transakcji na rynku sprzedaży apartamentów w zimowych kurortach, okazała się Szklarska Poręba.